인천지방법원 2024타경564178. 주안동 대명아파트 6층 605호로, 등기상 용도는 다세대이고 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 감정가 236,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 115,640,000원까지 내려왔습니다. 표면상 할인율은 크지만, 권리관계는 단순하지 않습니다. 2016년 구월남촌새마을금고 근저당은 2021.08.13. 말소됐고, 같은 날 태백농업협동조합의 채권최고액 4,320,000,000원 근저당이 새로 설정됐습니다. 문제는 김진아와 최석주의 전입일이 모두 그보다 앞선 2021.08.02.라는 점입니다.
김진아는 2021.08.02. 확정일자를 갖추고 보증금 77,000,000원의 임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 최석주는 같은 호수에 같은 날 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 김진아만 계산하고 “인수 0원”으로 결론 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경564178 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 한나루로585번길 3, 6층 605호 (주안동, 대명아파트) |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 전용 61.93㎡ · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 15층 · 사용승인일 2016.08.11. |
| 소유자 | 김정호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 115,640,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 3,877,996,350원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
① 권리 흐름 — 말소된 2016년 근저당 뒤를 다시 봐야 한다
2024.06.14. 기흥세무서장 압류와 2024.10.07. 경매개시결정은 등기 순서상 뒤에 있습니다. 다만 국세의 법정기일과 압류금액은 확인되지 않으므로 실제 배당에서 김진아보다 앞설 세액이 있는지는 별도 확인해야 합니다. 선순위 조세가 배당에 참여해 김진아의 배당액이 줄면, 그만큼 매수인 인수액이 늘 수 있습니다.
② 605호 임차·점유 관계
| 성명 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진아 6층 605호 61.93㎡ 전부 | 전입 2021.08.02. 확정 2021.08.02. 임차권등기 2024.03.26. | 77,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 | 미배당 잔액 인수 |
| 최석주 605호 · 주거 | 전입 2021.08.02. 확정일자 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
김진아의 보증금은 금액과 권리 내용이 확인되지만, 최석주는 보증금·확정일자·김진아와의 관계가 확인되지 않습니다. 동일한 호수와 동일한 전입일이라는 사정만으로 동일 임대차 또는 가족관계라고 단정할 수 없습니다. 별도의 임차보증금이 존재한다면 실질취득비용이 추가될 수 있으므로, 두 사람의 관계와 계약서를 확인하기 전까지는 인수액의 상한이 열려 있습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 직접 비교에는 한계가 있다
대명아파트 실거래 7건은 전용 49.77~49.93㎡ 거래로, 본건 전용 61.93㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 최근 12개월 평균은 148,666,666원, 최신 거래는 2025.12.의 130,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 6.2% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 49.85㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2025.12 | 49.77㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 49.93㎡ | 10 | 154,000,000원 |
| 2025.05 | 49.85㎡ | 7 | 163,000,000원 |
| 2025.03 | 49.93㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2025.01 | 49.77㎡ | 9 | 140,000,000원 |
| 2024.12 | 49.85㎡ | 10 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49㎡대 | 6건 | 148,666,666원 |
현재 최저가 115,640,000원은 최근 12개월 평균의 77.8%, 최신 거래 130,000,000원의 약 89%입니다. 수치만 보면 낮지만 비교 거래가 본건보다 약 12㎡ 작은 면적이므로 “시세보다 확실히 싸다”고 단정할 수 없습니다. 여기에 미상 임차보증금 또는 미배당 인수액이 붙으면 실제 취득비용의 할인 폭은 더 줄어듭니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,418,960원 |
| 1. 주택임차권 · 김진아 | 77,000,000원 | 77,000,000원* |
| 2. 근저당 · 농업협동조합자산관리회사 | 4,320,000,000원 | 36,221,040원* |
| 국세 압류·후순위 권리 | 미상 | 0원* |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
* 김진아의 확정일자와 전입일이 2021.08.13. 근저당보다 앞선다는 전제의 단순 계산입니다. 국세의 법정기일·금액, 최석주의 보증금과 권리, 최우선변제 대상이 확인되면 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다. 김진아가 전액 배당되지 않는 경우 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천기계공업고등학교 북동측 인근으로, 업무시설·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 등기상 다세대이나 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 주거용·업무용 판단과 세금·대출 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 건물. 사용승인일 2016.08.11.의 철근콘크리트구조 15층 건물이며, 승강기와 기계식 주차장설비가 있습니다.
- 주차. 감정평가상 70세대에 주차 54대로 기재되어 있어 차량 보유 수요자의 선호가 제한될 수 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 상대보호구역과 토지거래계약 허가구역 관련 제한이 표시돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 34m 도로와 북동측 약 8m 도로에 접해 차량 접근성은 양호한 편입니다.
- 건축 하자. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최석주 계약 확인. 김진아와의 가족·동거 관계인지, 별도 임대차인지, 보증금과 실제 점유개시일이 언제인지 확인해야 합니다.
- 김진아 배당액 확인. 배당요구와 임차권등기는 확인되지만 실제 전액 배당 여부는 배당표와 선순위 조세 확인 전까지 확정할 수 없습니다.
- 국세 법정기일 확인. 기흥세무서 압류의 세목·금액·법정기일에 따라 임차보증금 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 말소 순서 재확인. 2016년 근저당 말소와 2021년 신규 근저당 설정의 접수 시각·동시이행 여부를 등기 원본으로 대조해야 합니다.
- 오피스텔 이용 확인. 등기상 다세대와 실제 이용상태의 차이가 대출·취득세·전입·임대수요에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 명도 대상 확인. 현재 점유자가 김진아인지 최석주인지, 제3자인지 확인하고 인도명령 가능 범위와 협의비용을 산정해야 합니다.
- 관리비·기계식 주차장. 공용부분 관리비 체납과 기계식 주차장 사용 가능 차종·유지관리 상태를 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 면적이 맞는 시세 확보. 제시된 실거래는 49㎡대로 본건 61.93㎡와 다릅니다. 같은 전용면적과 동일 이용형태의 거래·매물을 추가 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차계약서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격 할인보다 먼저 인수 상한을 닫아야 한다
감정가 236,000,000원에서 115,640,000원까지 내려온 가격은 분명 눈에 띕니다. 최근 12개월 실거래 평균 148,666,666원과 최신 거래 130,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 해당 실거래는 본건보다 작은 49㎡대이고, 본건에는 미배당 잔액 인수형 임차권과 보증금 미상의 동일 호수 전입자가 함께 존재합니다.
현재 매각대금에서 김진아 보증금 77,000,000원이 전액 배당된다면 알려진 인수액은 0원이 될 수 있습니다. 하지만 최석주의 별도 임대차와 선순위 조세가 확인되지 않은 상태에서는 115,640,000원을 최종 실질취득가로 고정할 수 없습니다. 이 물건의 순서는 “낮은 가격을 확인한 뒤 권리를 보는 것”이 아니라, 인수액의 상한을 먼저 닫은 뒤 가격을 판단하는 것입니다. 결론은 가격 관심, 권리 보류. 임차관계와 조세를 확인하기 전에는 보수적인 접근이 맞습니다.