82,810,000원
인천지방법원 2024타경565843. 인천 서구 마전동 가현그랑빌 제1동 2층 204호, 전용 44.26㎡ 물건입니다. 사건상 용도 표기는 근린주택이고, 감정평가상 현재 이용상태는 연립주택입니다. 감정가 169,000,000원에서 8회 유찰돼 현재 최저매각가는 82,810,000원까지 내려왔습니다.
이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 선순위 임차권과 말소동의 확약서의 관계입니다. 임차인 윤선미의 전입일은 2021.03.15, 확정일자는 2021.02.22이고, 말소기준인 국민건강보험공단 압류일은 2024.01.25입니다. 따라서 임차권은 말소기준보다 앞서며, 확약을 반영하지 않은 법정순위 계산에서는 미배당 보증금이 매수인에게 승계됩니다.
현재 최저가 82,810,000원으로 매각될 경우 집행비용 1,890,580원을 제외한 80,919,420원이 임차인에게 우선 배당되고, 보증금 잔액 88,080,580원이 남습니다. 확약이 없다면 낙찰가와 룰상 인수를 합친 부담은 170,890,580원으로 최근 실거래 127,000,000원보다 높습니다. 즉 최저가만 보면 싸지만, 선순위 보증금 인수를 그대로 적용하면 싸지 않은 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경565843 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가현로117번길 8, 제1동 제2층 제204호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택으로 이용 중 |
| 전용 / 층 | 44.26㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 공승민 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 82,810,000원 (8회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 192,617,028원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 규모 / 사용승인 | 19세대 · 2020.06.23 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 승부처
등기부상 2020년 설정된 근해안강망수산업협동조합 근저당권 1,800,000,000원은 2021.03.12 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2024.01.25 국민건강보험공단 압류이며, 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·용도 | 주요 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤선미 | 2층 204호 44.26㎡ 전부 주거·임차권등기 | 계약 2021.02.17 확정 2021.02.22 점유 2021.03.12 전입 2021.03.15 배당요구 2023.04.12 | 169,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* 룰상 88,080,580원 |
③ 시세 비교 — 확약 반영 여부에 따라 결론이 뒤집힌다
가현그랑빌 전용 44.26㎡의 확인된 최근 거래는 1건입니다. 2026년 3월 4층이 127,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 이 금액입니다. 표본이 1건뿐이므로 층·상태 차이를 감안해야 하지만 현재 판단에 사용할 수 있는 가장 최신 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 44.26㎡ | 4 | 127,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.26㎡ | 1건 | 127,000,000원 |
확약이 이행되면 실질취득가는 최저가와 동일한 82,810,000원으로 최근 실거래의 65.2%입니다. 실거래보다 44,190,000원 낮아 가격 여유가 있습니다. 반대로 확약을 반영하지 않으면 룰상 인수액까지 포함한 총부담이 170,890,580원이므로, 최근 실거래보다 높아져 가격 메리트가 사라집니다.
④ 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가면 룰상 인수는 늘어난다
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰(49%) | 82,810,000원 | 88,080,580원 | 0원* |
| 9회 유찰 시(39%) | 66,248,000원 | 104,344,464원 | 0원* |
| 10회 유찰 시(31%) | 52,998,400원 | 117,355,571원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어나므로 매수인의 총부담은 보증금 169,000,000원과 집행비용 수준에서 크게 줄지 않습니다. 따라서 8회 유찰이라는 숫자만 보고 “감정가의 49%이니 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 이 사건의 가격 메리트는 확약의 유효성과 실제 말소 이행이 확인될 때에만 성립합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 82,810,000원·확약 미반영 법정순위 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,890,580원 |
| 1. 임차인 윤선미 보증금 | 169,000,000원 | 80,919,420원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 192,617,028원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
법정순위 시뮬레이션에서는 임차인이 매각대금 대부분을 배당받고 신청채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 임차인 미배당액 88,080,580원이 룰상 매수인 인수액이지만, 말소동의 확약서가 유효하게 이행되면 해당 임차인의 실질 인수는 0원*입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마전고등학교 남서측 인근이며, 주변은 동류형 공동주택과 임야 등이 형성된 미성숙 주택지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층으로, 외벽은 미장스톤·치장타일, 내벽은 벽지, 창호는 하이샤시 이중창호입니다. 급·배수, 위생, 승강기, 도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형에 가까운 평지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 북측과 북서측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·제한보호구역 등에 포함되고, 공시지가는 1,004,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 19세대 소규모 단지로 최근 동일 면적 실거래가 1건뿐이며, 단지 경매 평균 유찰 횟수 8.0회·낙찰률 0.0%로 매도기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 한국주택금융공사의 말소동의 확약서 원본과 제출 주체, 적용 임차권, 효력 발생 조건을 확인하세요.
- 말소 절차. 매각대금 납부 후 임차권등기 말소 신청 주체, 필요 서류, 처리 시점을 구체적으로 확인하세요.
- 실패 시나리오. 확약이 이행되지 않을 경우 인수액 88,080,580원과 총부담 170,890,580원을 감당할 수 있는지 먼저 계산해야 합니다.
- 명도·점유. 임차권등기와 실제 점유 상태가 일치하는지 현황조사와 현장 방문으로 재확인하세요.
- 환금성. 19세대 소규모 단지, 최근 거래 1건, 8회 유찰 이력을 고려해 재매각 기간과 보수적인 매도가를 적용하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세, 집행비용 변동과 추가 우선채권 유무를 관리사무소와 원본 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 확약서를 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약을 검증해야 싼 물건”
표면 가격만 보면 감정가 169,000,000원에서 82,810,000원까지 내려온 8회 유찰 물건이고, 최근 실거래 127,000,000원의 65.2%라 충분히 저렴해 보입니다. 하지만 선순위 임차권 보증금 169,000,000원이 존재해, 확약을 배제하면 현재 회차의 룰상 인수액은 88,080,580원, 총부담은 170,890,580원으로 올라갑니다.
반대로 매각물건명세서에 기재된 한국주택금융공사의 말소동의 확약서가 유효하게 이행되면, 해당 임차인의 실질 인수는 0원*이고 실질취득가는 82,810,000원으로 내려옵니다. 그러므로 이 물건의 결론은 단순합니다. 가격은 합격권, 권리는 확약 확인 후 합격. 8회 유찰과 소규모 단지의 환금성을 감안하면 높은 등급을 주기는 어렵지만, 확약 원본과 말소 이행이 명확하다면 최근 거래 대비 가격 여유가 있는 물건입니다.
