인천지방법원 2024타경566167. 인천 서구 오류동 검단일반산업단지 내 인천표면처리센터공장동 4층 427호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장이고, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 건물 중 4층입니다. 현재 소유자는 주식회사데오테크로, 2022.04.15 거래가액 733,252,500원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 648,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2022.05.11 한국토지신탁 근저당 87,990,300원, 2024.10.15 한국토지신탁의 임의경매개시결정, 2025.01.06 기술보증기금 가압류 640,000,000원, 2025.08.06 하나은행의 별도 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 등기·임차관계에서 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경566167 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가람로 14, 4층427호 (오류동,인천표면처리센터공장동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕구조 8층 건 내 제4층 제427호 · 사용승인일자 2017.03.10 |
| 소유자 | 주식회사데오테크 · 2022.04.15 거래가액 733,252,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 767,000,000원 / 30,951,000원 (9회 유찰) |
| 청구금액 | 150,226,361원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
2019년 갈현동새마을금고 근저당, 2020년 메리츠종합금융증권주식회사·메리츠캐피탈주식회사 근저당, 2021년 천안신용협동조합 외 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 2022.04.15 하나은행 근저당 648,000,000원입니다. 이후 권리는 모두 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
② 가격 — 9회 유찰을 ‘시세 할인’으로 읽으면 안 된다
감정가는 767,000,000원, 현재 최저매각가는 30,951,000원입니다. 현재 회차 표시는 9회 유찰, 감정가 4%입니다. 다음 시나리오는 10회 유찰 시 21,665,700원, 11회 유찰 시 15,165,989원입니다.
다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가에 비해 크게 낮다는 사실은 확인할 수 있지만, 그것만으로 현재 시장가격보다 싸다고 결론내릴 근거는 없습니다. 특히 공장처럼 사용 목적과 설비·업종 적합성에 따라 매수층이 제한되는 물건은 반복 유찰 자체가 환금성 위험의 신호일 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,951,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 957,118원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 648,000,000원 | 29,993,882원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 주식회사한국토지신탁 | 87,990,300원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 기술보증기금 | 640,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 1,375,990,300원, 채권자 예상배당은 29,993,882원이며 미배당은 1,345,996,418원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 공장 입지·이용상태
- 위치. 인천광역시 서구 오류동 소재 검단일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 공업용 부동산이 밀집한 산업단지입니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장으로 이용중입니다. 매각물건명세서 비고도 공장입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 25미터 도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕구조이며 위생·급배수시설, 승강기설비, 옥내소화전설비가 있습니다.
- 용도지역. 일반공업지역·지구단위계획구역(뷰티풀파크)·일반산업단지·성장관리권역입니다.
- 토지. 공장용지, 평지, 가로장방, 광대로한면이며 토지면적은 23,146.9㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 별도로 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래가가 없어 감정가 대비 4%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 9회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 권리 때문인지, 공장 수요·호실 이용성·현장 상태 등 가격 외 요인 때문인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 공장 이용 적합성. 실제 공장으로 이용중인 만큼 입찰 목적과 현재 이용상태가 맞는지 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2022.04.15 하나은행 근저당입니다. 입찰 전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 배당 부족액은 1,345,996,418원이지만, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “4%”보다 “9회 유찰의 이유”가 중요하다
권리관계만 보면 핵심은 단순합니다. 2022.04.15 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 한국토지신탁 근저당·기술보증기금 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 767,000,000원에서 9회 유찰돼 30,951,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시장가 대비 저렴하다고 볼 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없고, 물건 자체가 산업단지 내 공장이기 때문입니다. 이 사건의 승부처는 권리보다 반복 유찰의 원인과 실제 공장 가치·환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
