인천지방법원 2024타경568576. 부평동 ‘더프라임캐슬’ 6층 603호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 임형순은 2020.01.13 매매를 원인으로 거래가액 260,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 살아 있는 등기권리 중 기준이 되는 것은 2022.09.30 주택도시보증공사의 3,039,000,000원 가압류입니다. 이후 국세 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 앞선 점유관계입니다. 임차인으로 조사된 김해창의 전입일은 2022.05.12로, 말소기준일 2022.09.30보다 약 4개월 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 자료만으로 ‘대항력 있음’이나 ‘인수액 얼마’라고 단정하면 안 됩니다. 입찰가가 아무리 낮아도 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조라면 실질취득비용은 크게 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경568576 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 주부토로46번길 25, 6층603호 (부평동,더프라임캐슬) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 · 비교 기준 면적 83.91㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 중 6층 603호 · 사용승인 2016.05.13 |
| 소유자 | 임형순 (2020.01.13 매매, 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 5,377,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김해창 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차인 확인이 핵심
2016.08.31 설정된 농협은행 근저당권 200,400,000원은 2020.01.09 이미 말소되어 현재 말소기준이 아닙니다. 현존 말소기준은 2022.09.30 주택도시보증공사 가압류이며, 2023.03.07 국세 압류와 2024.11.01 강제경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김해창 | 2022.05.12 | 미상 | 미상 | 2025.01.22 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 아님 |
임차인 신고는 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 중복된 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 표면 2.1%지만 실질취득가가 먼저다
더프라임캐슬의 거래 표본은 총 11건이며, 최근 12개월 평균은 251,500,000원, 최신 거래는 2026.03의 255,000,000원입니다. 현재 최저가 5,377,000원은 최근 12개월 평균의 2.1%에 불과합니다. 하지만 이 수치만으로 ‘시세보다 98% 싸다’고 평가해서는 안 됩니다. 보증금이 미상인 선순위 가능 임차인이 있기 때문에 시세 비교의 기준이 되어야 할 실질취득가 자체가 아직 미상입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.93㎡ | 12 | 255,000,000원 |
| 2026.02 | 81.57㎡ | 9 | 246,000,000원 |
| 2026.01 | 76.86㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 2025.10 | 81.57㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 251,500,000원 |
전체 11건 평균은 253,454,545원이지만 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 251,500,000원이고 최신 거래는 255,000,000원이며, 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -1.2%의 하락 추세입니다. 감정가 272,000,000원은 최근 12개월 평균보다 20,500,000원 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,377,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 496,786원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,039,000,000원 | 4,880,214원 |
| 3. 경매개시결정 · 김해창 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,309,000,000원 중 예상 배당은 4,880,214원이고, 미배당액은 3,304,119,786원입니다. 다만 임차인의 보증금 자체가 확인되지 않아 임차인 미배당분을 계산할 수 없으므로, 이 배당표만으로 실제 매수인 인수액을 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 사용승인일은 2016.05.13입니다.
- 입지. 부평동초등학교 동측 인근으로, 주변은 유사형 오피스텔·공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 및 근거리에 버스정류장과 지하철역인 부평시장역이 있어 대중교통 사정은 비교적 양호한 편입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,982,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 더프라임캐슬은 총 6세대 규모이고 이 사건은 11회 유찰됐습니다. 최근 12개월 거래 표본은 4건이지만 최근 거래군은 과거 대비 -1.2%로 하락했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인이 1순위. 김해창의 실제 보증금, 계약일, 점유 개시, 확정일자와 임대차 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 확정 금지. 전입은 2022.05.12로 말소기준 2022.09.30보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 “대항력 가능·미상”으로 관리해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 관계 확인. 양쪽 모두 김해창으로 표시됩니다. 동일인 여부와 채권 270,000,000원의 발생 원인을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 경계. 5,377,000원은 최근 12개월 평균 251,500,000원의 2.1%지만 실질취득가가 미상이라 가격 메리트 판단에 쓸 수 없습니다.
- 11회 유찰 원인 점검. 장기간 반복 유찰은 점유·권리·상품성·환금성을 보수적으로 봐야 할 신호입니다.
- 배당표 재검증. 현재 배당 가정에서는 김해창 신청채권에 0원이 배당되며 채권 부족액이 3,304,119,786원입니다. 임차보증금이 확인되면 인수 구조를 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 2026.07.23 발급 등기사항전부증명서와 매각물건명세서·현황조사·문건접수 내용을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “537만원”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금이다
이 사건은 감정가 272,000,000원이 11회 유찰되어 5,377,000원까지 내려온 매우 이례적인 가격 구조입니다. 최근 12개월 평균 251,500,000원과 최신 거래 255,000,000원만 놓고 보면 표면상 할인폭은 압도적입니다. 그러나 이 사건의 핵심 비교값은 최저가가 아니라 실질취득가입니다.
임차인 김해창은 2022.05.12 전입해 말소기준 가압류 2022.09.30보다 시점이 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 미배당 보증금이 얼마인지, 매수인이 얼마를 떠안을지 알 수 없습니다. 여기에 임차인과 신청채권자의 이름이 동일하고, 11회 유찰된 오피스텔이며, 최근 거래 추세도 -1.2%입니다. 최저가만 보고 ‘초저가 매물’로 접근하기에는 확인되지 않은 핵심 변수가 너무 큽니다. 이 물건은 입찰가 계산보다 임차보증금과 관계인 구조 확인이 먼저입니다.
