인천지방법원 2024타경570937. 연수구 청학동의 다세대주택 지하층 1호, 전유면적 39.24㎡ 물건입니다. 현재 소유자는 이병우이며 2022.03.30. 거래가액 120,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 근저당이 아니라 임차권입니다. 2016년 인천축산업협동조합 근저당은 2021.04.16. 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2024.11.12. 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 원동주의 전입·점유는 2022.04.22., 확정일자는 2022.04.04.로 그보다 훨씬 빠릅니다.
따라서 원동주의 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 나머지를 매수인이 부담합니다. 현재 최저가 1,659,000원을 기준으로 예상 배당액은 1,229,138원, 매수인 인수액은 98,770,862원입니다. 낙찰가만 보면 166만원이지만 이 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어 총 부담은 보증금 1억원 부근에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경570937 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 청학안로24번길 6, 지하층1호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 39.24㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 내 지하층 1호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 이병우 (2022.03.30. 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 1,659,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 원동주 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다
2016.01.04. 설정된 인천축산업협동조합 근저당은 2021.04.16. 해지로 이미 말소됐습니다. 이후 원동주는 2022.04.22. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.04.04.입니다. 2024.04.25.에는 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 경매의 말소기준인 2024.11.12. 강제경매개시결정보다 앞서므로 이 임차권은 매수인에게 대항하며, 전액 배당되지 않는 잔액은 인수됩니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 원동주 | 제지하층 제1호 39.24㎡ 전부 | 100,000,000원 | 2022.04.22 / 2022.04.04 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
이 물건의 최근 12개월 동일 계열 거래는 2건이며 평균이 90,000,000원, 최신 거래도 2026.01. 90,000,000원입니다. 전체 12건 평균은 97,416,666원이지만 최근 가격 흐름은 과거보다 -9.0% 낮아졌기 때문에 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 42.57㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 42.57㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2024.12 | 38.25㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2024.04 | 42.57㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2023.06 | 39.24㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2022.05 | 38.25㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2022.03 | 39.24㎡ | -1 | 120,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 90,000,000원 |
여기서 최저가 1,659,000원을 최근 시세와 비교하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에 실질취득은 약 100,000,000원으로 봐야 합니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 90,000,000원보다 높은 수준입니다. 게다가 최근 가격 흐름이 -9.0%이므로, 11회 유찰이라는 숫자만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,659,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 429,862원 |
| 1. 임차인 원동주 보증금 | 100,000,000원 | 1,229,138원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 원동주 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 미회수액 98,770,862원은 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 429,862원으로 추정돼 있으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청학동주민센터 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택·아파트·소규모 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브 위 기와지붕 4층 건물 내 지하층 1호이며 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 10m 내외의 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 대지 383.2㎡, 평지·가로장방, 소로한면이며 공시지가는 1,543,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 15세대, 1994.06.22. 사용승인 계열의 소규모 다세대이고 대상 호실은 지하층입니다. 같은 건물 계열 경매의 평균 유찰 횟수도 11.0회로 확인됩니다.
- 표기. 토지대장 대지권등록부에는 ‘전원빌라’, 외벽에는 ‘전원시티빌리지 2차 1동’으로 표기돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 1,659,000원이 아니라 대항력 임차보증금 인수까지 합친 실질취득을 기준으로 판단해야 합니다.
- 인수액 재계산. 현재 회차 예상 인수액 98,770,862원이 실제 배당표와 일치하는지 매각 직전 원본을 다시 확인해야 합니다.
- 임차인·채권자 동일성. 원동주가 임차인이면서 강제경매 신청채권자이므로 계약관계와 채권 발생 경위를 원본 문서로 대조해야 합니다.
- 하락 추세. 최근12개월 평균과 최신 거래가 90,000,000원이고 최근 대비 과거 추세가 -9.0%이므로 과거 고가 거래 평균에 기대어 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 지하층 환금성. 동일 계열에서도 지하층 거래가 45,000,000원·60,000,000원·65,000,000원·120,000,000원으로 편차가 커 개별 상태 확인이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 166만원”이 아니라 “보증금 1억원짜리 인수형”
이 사건은 유찰 횟수만 보면 극단적으로 싸 보입니다. 감정가 84,000,000원이 11회 유찰돼 최저가가 1,659,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 원동주의 전입·점유와 확정일자가 말소기준보다 앞서고, 보증금 100,000,000원이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 인수 예상액만 98,770,862원입니다.
따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 100,000,000원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 90,000,000원이고 추세도 -9.0%이므로 현재 구조에서 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 11회 유찰과 지하층 다세대라는 환금성 부담까지 겹칩니다. 표면가격은 초저가, 실질부담은 시세 이상. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 인수해야 할 임차보증금입니다.
