인천지방법원 2024타경571275. 영흥면 내리 진두선착장 북서측 인근의 주건축물 제1동 2층 205호로, 집합건축물대장상 용도는 일반음식점이고 현황은 공실입니다. 감정가 426,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 50,119,000원입니다. 현재 회차의 배당 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원이지만, 반복 유찰과 공실 상태는 이 물건의 핵심 위험이 권리보다 운영 가능성·시설 복구·재매각성에 있음을 보여줍니다.
등기상 현재 말소기준은 2019.12.12 설정된 농협은행주식회사 근저당권 144,000,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정과 옹진군 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 열린신용협동조합 근저당권과 2018년 임의경매개시결정은 2019.12.12 임의경매 매각 과정에서 각각 말소된 이력이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경571275 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 영흥북로 9, 2층205호 (주건축물제1동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 일반음식점 · 현황 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지하 1층·지상 3층 건물 내 2층 205호 |
| 사용승인 | 2015.10.30 |
| 소유자 | 최영란 |
| 감정가 / 최저가 | 426,000,000원 / 50,119,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 109,699,523원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 인수액은 0원
조사된 임차인은 없습니다. 공부상 일반음식점이지만 현황은 공실이며, 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 배당 시뮬레이션에 반영된 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 보증금 인수형 구조나 보증기관 승계 중복신고 문제는 확인되지 않습니다.
② 가격 판단 — 11.77%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 50,119,000원은 감정가의 11.77%입니다. 표면적으로는 낙폭이 매우 크지만, 이 사건에는 비교 기준으로 삼을 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락률만으로 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 50,119,000원 | 48,816,858원 | 730,883,142원 |
| 7회 유찰 시 | 35,083,300원 | 34,051,801원 | 745,648,199원 |
| 8회 유찰 시 | 24,558,310원 | 23,716,260원 | 755,983,740원 |
유찰이 계속되면 매각대금은 줄지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산됩니다. 다만 채권자 미배당액은 현재 회차 730,883,142원에서 7회 유찰 시 745,648,199원, 8회 유찰 시 755,983,740원으로 늘어납니다. 이는 가격 하락이 권리 인수로 전환되는 구조가 아니라, 채권자의 미회수액이 커지는 구조로 제시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,119,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,302,142원 |
| 2. 근저당권 · 열린신용협동조합 | 635,700,000원 | 48,816,858원 |
| 3. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 779,700,000원 중 48,816,858원이 배당되고, 미배당액은 730,883,142원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·시설·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 진두선착장 북서측 인근이며, 선착장을 중심으로 근린생활시설·공동주택·나지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 일반음식점이지만 현황은 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 시설상태. 기본적인 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기 설비가 있으나 장기간 방치로 대부분 정상 작동이 어려운 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,317㎡이고 공시지가는 623,200원/㎡입니다.
- 제한사항. 성장관리권역·가축사육제한구역에 포함되고, 준보전산지·도로구역에 접합니다.
- 공부 대조. 공부와 현황의 물적 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구 근저당권 확인. 2019.12.12 말소된 열린신용협동조합 근저당권이 배당 시뮬레이션에는 반영돼 있으므로 등기부·채권승계·배당요구 원본을 대조해야 합니다.
- 파산선고 등기 확인. 2024.04.15 서울회생법원 파산선고결정과 본 경매 절차의 관계를 사건기록에서 확인하세요.
- 설비 작동 점검. 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기의 실제 작동 여부와 복구 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 장기간 공실 여부, 과거 영업 형태, 내부 마감 상태와 다시 일반음식점으로 사용할 수 있는지를 확인하세요.
- 실거래 대체 조사. 비교 가능한 실거래 기준이 없으므로 인근 근린시설 매매·임대 사례와 영흥면 상권의 실제 수요를 별도로 조사해야 합니다.
- 유찰 기록 해석. 6회 유찰을 단순 할인으로만 보지 말고, 매수층 부족과 재매각 난도를 반영해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 체납 항목 확인. 관리비·공과금·당해세와 공용부분 부담 가능성을 관리주체와 사건기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘왜 6번 유찰됐는가’가 중요하다
이 물건은 배당 시뮬레이션상 인수액 0원이고 조사된 임차인도 없어, 대항력 보증금 인수형 사건은 아닙니다. 그러나 권리 부담이 없다는 사실이 곧 투자 매력이 높다는 뜻은 아닙니다. 감정가 426,000,000원에서 50,119,000원까지 내려오는 동안 6회 유찰됐고, 현황은 공실이며 주요 설비 대부분은 정상 작동이 어려운 것으로 조사됐습니다.
또한 시세를 대조할 실거래 기준이 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지도 확인되지 않습니다. 권리는 비교적 단순하지만 사업성과 환금성은 불확실한 물건입니다. 이 사건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라, 시설을 정상화할 수 있는지와 영흥면 현지에서 일반음식점 또는 다른 근린시설로 다시 활용·매각할 수 있는지를 검증하는 데 있습니다.