478,730,000원
의정부지방법원 2025타경576. 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-4 지축푸리마타워 1층106호 물건입니다. 사건 입력상 용도는 단독주택으로 들어와 있으나, 등기 문서는 집합건물이고 감정 이용상태는 제1종근린생활시설(소매점)으로 조사되어 있습니다. 따라서 이 물건은 아파트형 주거물건으로 단정하면 안 되고, 상가·근린생활시설 성격의 1층 호실로 보고 접근해야 합니다.
가격만 보면 감정가 977,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가 478,730,000원까지 내려왔습니다. 하지만 제공 데이터에는 실거래 비교값이 없고, 명세서 비고에는 현 임차인이 106호와 107호를 임차해 통합 사용 중이라는 문구가 있습니다. 즉 이 사건의 핵심은 “낮아진 최저가”가 아니라 ① 실제 점유자, ② 임차보증금·확정일자, ③ 106호 단독 인도 가능성, ④ 배당표 원본 대조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경576 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 지축동 1005-4 지축푸리마타워 1층106호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 입력: 단독주택 · 등기: 집합건물 · 감정 이용상태: 제1종근린생활시설(소매점) |
| 소유자 | 최재윤 (2023.05.26 거래가액 1,087,948,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 977,000,000원 / 478,730,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안양지구축산업협동조합 / 960,041,016원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 비고 | 현 임차인이 106호와 107호를 임차하여 통합 사용. 관리사무소 승인 후 호실별 분리공사를 하여 사용할 수 있다는 관리사무소 문의결과 있음. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.05.26 안양지구축산업협동조합 근저당
제공 데이터상 말소기준권리는 2023.05.26 접수 제72246호 안양지구축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 900,000,000원, 채무자는 최재윤입니다. 이후 국 압류, 임의경매개시결정, 국 압류는 말소기준권리 이후 권리로 표시되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 — tenants 데이터는 0건, 그러나 비고상 현 임차인 문구 있음
임차인 배열에는 세부 임차인 데이터가 없습니다. 그러나 notes에는 “현 임차인이 106호와 107호를 임차하여 통합하여 사용”한다는 명세서 비고가 있습니다. 이 경우 보증금·전입·확정일자 정보가 없으므로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없지만, 반대로 임차 리스크가 없다고도 단정하면 안 됩니다.
| 구분 | 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계/합산 |
|---|---|---|---|---|
| 명세서 비고상 현 임차인 | 106호와 107호를 임차하여 통합 사용. 관리사무소 승인 후 호실별 분리공사 가능 문의결과 있음. | 가능·미상 | 미상 | 승계정보 없음 |
③ 가격 판단 — 최저가 49.0%지만 실거래 비교가 없다
현재 최저가는 478,730,000원으로 감정가 977,000,000원의 49.0%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 335,111,000원, 4회 유찰 시 시나리오는 234,577,700원으로 제공되어 있습니다. 다만 실거래 또는 임대수익 비교 데이터가 제공되지 않았으므로, 최저가율만 보고 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 478,730,000원 | 49.0% | 15,328,457,300원 |
| 3회 유찰 시 | 335,111,000원 | 34.3% | 15,470,380,554원 |
| 4회 유찰 시 | 234,577,700원 | 24.01% | 15,569,506,388원 |
제공 시나리오상 유찰이 진행될수록 매각가는 내려가지만, 채권자 총 채권액 기준 미배당액은 계속 커집니다. 신청채권자 안양지구축산업협동조합의 청구액은 960,041,016원이나, 시나리오 데이터상 신청채권자 배당은 0원으로 표시되어 있습니다. 이 부분 역시 배당표 원본 대조가 필요한 지점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 478,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,187,300원 |
| 을구 1번 근저당권 · 오산농업협동조합 | 6,500,000,000원 | 471,542,700원 |
| 을구 1번 근저당권 · 북서울농업협동조합 | 4,440,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 광주농업협동조합 | 3,960,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 안양지구축산업협동조합 | 900,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자동 예상배당 데이터 기준입니다. 총 채권액은 15,800,000,000원, 총 배당액은 471,542,700원, 미배당액은 15,328,457,300원으로 표시되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대상물건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 “지축역(3호선)” 북동측 인근에 위치하는 지축푸리마타워입니다.
- 주위환경. 주위는 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 “지축역(3호선)”이 소재하여 대중교통 상황은 보통시 된다고 조사되어 있습니다.
- 이용상태. 감정 이용상태는 “제1종근린생활시설(소매점)”입니다. 주거용 아파트로 가정하면 안 됩니다.
- 토지·도로. 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 정방형이며, 북동측 약 40미터, 남서측 약 15미터 포장도로와 접하고 북서측 약 8미터 보행자도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 공공주택지구, 제한보호구역, 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 “ㅡ”로 기재되어 있고, 위반건축물 플래그는 false입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차 원본 확인. tenants 데이터는 0건이지만 명세서 비고상 현 임차인 문구가 있습니다. 보증금, 확정일자, 전입, 사업자등록, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 106호·107호 통합 사용 확인. 현재 통합 사용 중이라는 비고가 있으므로, 실제 인도 범위와 분리공사 비용·기간·관리사무소 승인 조건을 확인해야 합니다.
- 을구 1번 근저당 말소 확인. 을구 1번 대규모 공동근저당권과 2023.05.26 말소등기, 자동배당 데이터가 서로 맞물려 있습니다. 등기부 원본과 배당요구 종기 내역을 대조해야 합니다.
- 시세 자료 보강. 실거래·임대료·공실률 자료가 제공되지 않았습니다. 478,730,000원이 감정가 대비 49.0%라는 사실만으로 싸다고 판단하면 위험합니다.
- 상가성 물건으로 검토. 감정 이용상태가 제1종근린생활시설(소매점)이므로, 주거 수요보다 영업 가능성·임대수익·공실 리스크가 가격 판단의 중심입니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터만 기준으로 작성되었습니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인 전 입찰가를 확정하지 마세요.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “미상 임차·원본대조”
이 물건은 감정가 977,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가 478,730,000원까지 내려온 상태입니다. 표면적으로는 가격이 크게 낮아 보이지만, 제공 데이터만으로는 시세 대비 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 오히려 핵심은 명세서 비고상 현 임차인, 106호·107호 통합 사용, 감정요항의 107호 기재, 그리고 을구 1번 근저당권과 자동배당 데이터의 대조입니다. 결론은 보수적입니다. 인수액 0원 계산값만 믿고 들어갈 물건이 아니라, 점유·임차·등기 원본을 확인한 뒤에만 가격을 정해야 하는 C등급 검토형 물건입니다.