인천지방법원 2024타경577228. 인천 중구 중산동 그랑블루인영종 8층 817호로, 감정평가서상 생활숙박시설로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 이호창은 2022년 4월 19일 거래가액 176,923,500원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 용인축산업협동조합이 채권최고액 120,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 김현주의 근저당권과 중소기업은행·서울보증보험의 가압류는 매각으로 소멸합니다.
현재 회차의 최저매각가는 42,018,000원으로 감정가의 24.01%입니다. 신청채권자의 청구액은 98,402,540원이지만, 현재 가격을 전제로 한 예상배당액은 집행비용을 제외한 40,861,676원에 그칩니다. 신청채권자가 전액을 배당받지 못해도 말소기준권리와 후순위 권리는 매각으로 소멸하므로 그 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경577228 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 자연대로 28, 8층 817호 (중산동, 그랑블루인영종) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 생활숙박시설로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 22층 건물 · 외벽 석재 및 복합판넬 마감 · 승강기 및 도시가스설비 |
| 소유자 | 이호창 (2022.04.19. 거래가액 176,923,500원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 42,018,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 용인축산업협동조합 / 98,402,540원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 소유자는 이호창입니다. 말소기준은 2022년 4월 19일 용인축산업협동조합의 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 김현주의 근저당권과 중소기업은행·서울보증보험의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 순위입니다. 배당 부족액이 크더라도 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 할인만으로 결론 내릴 수 없다
현재 최저가는 4회 유찰을 거쳐 42,018,000원으로 내려왔고, 이는 감정가 175,000,000원의 24.01%입니다. 다만 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아, 이 비율만으로 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 감정가 비율 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 42,018,000원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 29,412,599원 | 16.81% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 20,588,819원 | 11.77% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 42,018,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,156,324원 |
| 1. 근저당 · 용인축산업협동조합 | 120,000,000원 | 40,861,676원 |
| 2. 근저당 · 김현주 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 560,691,840원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 489,145,352원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 29,170,800원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 5,220,997원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 16,946,476원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,321,175,465원 중 예상배당액은 40,861,676원이며, 미배당액은 1,280,313,789원입니다. 후순위 채권은 배당받지 못하지만 매각으로 소멸하며, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인천중산초등학교 남서측 인근으로, 숙박시설·업무시설·근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 약 48m, 북동측 약 16m 내외의 포장도로와 접하고 남동측 약 20m 내외의 보행자도로와 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역과 성장관리권역에 포함됩니다. 토지는 평탄한 정방형으로 생활숙박시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 점검. 4회 유찰된 생활숙박시설이며 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치를 분리해 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사와 현장 방문을 통해 실제 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 대항력 확인. 점유자가 있다면 전입일·보증금·확정일자를 확인하기 전까지 대항력 가능·미상으로 취급하세요.
- 생활숙박시설 확인. 공부상 명칭보다 감정평가상 실제 이용상태인 생활숙박시설을 기준으로 물건의 사용 현황을 확인하세요.
- 시세 원본 확인. 감정가의 24.01%라는 수치만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일 건물과 인근 생활숙박시설의 거래·매물 수준을 대조하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권자 미배당액은 크지만 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 최우선변제 가능성은 별도 확인하세요.
- 관리 상태 확인. 관리비 체납, 내부 시설 상태, 도시가스·급배수·승강기 설비의 실제 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 끝내면 안 된다
권리 순위는 비교적 명확합니다. 용인축산업협동조합의 근저당권이 말소기준이고 그 이후의 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하므로, 배당 부족액이 1,280,313,789원에 이르더라도 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 현재 가격이 감정가의 24.01%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 물건은 생활숙박시설이고 이미 4회 유찰됐으며, 임대관계와 실거래 시세가 명확하지 않습니다. 결론은 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 점유·용도·시장가치 검증이 선행돼야 하는 물건입니다. 권리만 보면 단순하지만 입찰 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
