인천지방법원 2024타경577860. 인천 미추홀구 도화동 624-148 소재, 통칭 ‘현대탑스빌’의 4층 402호 다세대주택입니다. 전용면적은 43.06㎡, 건물은 철근콘크리트구조의 4층 건물이며 총 6세대 규모입니다. 소유자 김진희는 2018년 9월 21일 과거 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했고, 같은 날 인천수산업협동조합의 근저당권이 설정됐습니다.

이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2024년 임의경매개시결정과 2025년 주택도시보증공사의 가압류가 등기됐으며, 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 권리가 말소된다는 사실만으로 실제 인도와 물건 확인까지 안전해지는 것은 아닙니다. 특히 이 물건은 감정평가에서 호별배치 불일치가 직접 지적됐다는 점이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 가압류는 소멸, 점유는 확인

말소기준권리는 2018.09.21 설정된 인천수산업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 66,000,000원이나, 2019.04.05 변경등기에는 33,600,000원으로 기재되어 있습니다. 채권액과 배당범위 판단 시 변경등기의 효력을 반드시 반영해야 합니다.

2024.11.29 임의경매개시결정과 2025.02.10 주택도시보증공사의 389,000,000원 가압류는 말소기준권리 이후의 등기로, 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 주택도시보증공사의 가압류 금액은 이 사건의 등기상 채권 청구금액이며, 그것만으로 별도 임차인의 보증금이나 매수인의 인수채무로 해석할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 72.0%의 가격, 그러나 거래가 오래됐다

동일 건물의 전용 43.06㎡ 거래 사례는 아래와 같습니다. 모두 2023년 거래이므로 2026년 매각가격과 비교할 때는 과거 가격 참고치로 해석해야 합니다.

최저매각가 88,200,000원은 과거 거래 평균 122,450,000원의 72.0%이고, 감정가 126,000,000원의 70%입니다. 확인된 인수액이 0원이므로 현재 가정에서 실질취득원가는 낙찰가 88,200,000원을 기준으로 볼 수 있습니다. 다만 취득 관련 부대비용과 향후 발견될 수 있는 점유·관리 문제는 별도입니다.

거래 표본이 2건에 불과하고 모두 2023년 자료이므로, 이 평균을 2026년의 검증된 현재 시세로 볼 수는 없습니다. 해당 거래는 모두 3층인 반면 경매물건은 4층입니다. 특히 호별배치 불일치가 있는 물건이어서 단순한 면적 일치만으로 시세를 평가하기에는 한계가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)

아래 금액은 현재 매각가를 가정한 단순 배당 추정입니다. 특히 근저당권의 변경등기와 실제 채권잔액이 반영된 확정 배당표는 아닙니다.

위 추정에서는 집행비용 1,987,600원, 채권자 배당 86,212,400원, 채권자 미배당 368,787,600원, 소유자 잔여 0원으로 계산됩니다. 당해세·법정우선채권·미확인 임차인의 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 회차별 자금·미배당 시나리오

가격이 낮아지면 모형상 채권자의 미배당액은 증가하지만, 현재 확인된 소멸권리 구조에서는 그 미배당액이 자동으로 낙찰자에게 이전되지는 않습니다. 다만 미확인 대항력 임차인 등의 존재가 확인될 경우 인수액과 실질취득원가를 다시 계산해야 합니다. 가격 하락만으로 호수 배치나 점유 관련 문제도 해소되지는 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 도화초등학교 서측 인근입니다. 주변에는 중·소규모 공동주택, 다가구주택 및 단독주택 등이 분포하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 4층 건물이며, 상·하수도, 급배수, 도시가스 및 개별난방 시설이 있습니다. 외벽은 드라이비트, 창호는 하이샤시 마감입니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다. 토지는 완경사의 정방형이며 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.
• 규제. 준주거지역, 고도지구(G·L+15m 이하), 수봉 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등으로 기재되어 있습니다. 공시지가 기준 금액은 1,156,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시 여부는 위반 없음으로 확인되지만, 호별배치 차이는 별도로 명시되어 있어 동일성 검토가 필요합니다.
• 환금성. 총 6세대 규모이며 확인된 거래는 2023년 2건입니다. 평균 유찰 4.0회와 매각률 20.0%를 감안하면 향후 매도까지의 기간과 적정 매도가격을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 401·402호 실물 대조. 등기부 전유부분, 집합건축물대장, 건축물현황도, 출입문 호수표기와 감정평가서의 대상 위치가 일치하는지 확인하세요. 서로 다른 표기 원인과 인도 가능한 대상 공간을 구체적으로 검토해야 합니다.
• 임차·점유 조사. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입·확정일자 및 매각물건명세서 내용을 확인하고, 대항력이나 보증금 인수 가능성을 별도로 검토하세요.
• 근저당 변경등기. 최초 채권최고액 66,000,000원과 변경된 33,600,000원을 구분하고, 신청채권자의 실제 채권계산서 및 배당범위를 확인하세요.
• 최신 시세 확인. 2023년 거래 평균 122,450,000원만으로 현재 시가를 확정하지 말고, 동일 면적·층·상태의 실제 매매 가능가격을 점검하세요.
• 유찰·환금성 확인. 평균 유찰 4.0회와 매각률 20.0%를 참고하되, 반복 유찰의 원인을 가격·건물상태·물건 식별 문제로 나누어 검토하세요.
• 관리비·현장 상태. 공용부분 관리비 체납 가능성, 누수·보수 상태, 실제 사용공간과 인도에 필요한 협의 사항을 확인하세요.
• 입찰 당일 원본 대조. 법원 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 등기사항증명서 및 매각 조건의 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “가격 할인보다 물건 확인이 먼저다”

이 물건은 감정가 126,000,000원에서 최저가 88,200,000원까지 낮아졌습니다. 확인된 등기상 소멸권리만 놓고 보면 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 과거 거래 평균 대비 72.0%라는 수치 역시 가격상 관심을 가질 이유는 됩니다.

그러나 입찰 결정을 좌우하는 것은 할인율이 아닙니다. 401호와 402호의 호별배치 불일치는 낙찰받을 공간을 정확히 확인해야 하는 중요한 사항입니다. 임대관계가 미상이고, 참고 실거래는 2023년 2건뿐입니다. 4회 유찰과 낮은 매각률까지 고려하면 가격이 내려온 이유를 충분히 이해한 뒤 접근해야 합니다.

결론은 ‘권리상 소멸 구조는 양호하지만, 현황 확인 전 입찰 판단은 보류’입니다. 401·402호 동일성, 실제 점유상태, 변경 근저당의 배당범위, 현시점 매매 가능가격이 확인되어야 비로소 최저가의 의미를 판단할 수 있습니다.