인천지방법원 2024타경577860. 인천 미추홀구 도화동, 감정평가서상 통칭 ‘현대탑스빌’ 제4층 제402호로 이용 중인 다세대주택입니다. 소유자는 김진희이며, 2018년 9월 21일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 인천수산업협동조합 근저당권이 이번 사건의 말소기준권리입니다. 이후 2024년 인천수산업협동조합의 임의경매개시결정과 2025년 주택도시보증공사의 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조라, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 접근하면 안 됩니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 126,000,000원이고 이미 3회 유찰된 상태입니다. 비교 가능한 전용 43.06㎡ 실거래 2건 평균은 122,450,000원으로, 현재 최저가는 그 평균의 102.9%입니다. 최신 거래 128,900,000원보다는 낮지만 평균 시세보다 높으므로, 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경577860 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 수봉북로11번길 22-21, 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 43.06㎡ · 철근콘크리트구조 4층건 중 제4층 제402호 |
| 소유자 | 김진희 · 2018.09.21 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 126,000,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 23,119,173원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2018.09.21 인천수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 66,000,000원이고 채무자는 김진희입니다. 그 뒤 2024.11.29 현재 사건의 임의경매개시결정, 2025.02.10 주택도시보증공사의 389,000,000원 가압류가 붙었으나 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유자와 실제 점유관계는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 3회 유찰인데도 평균보다 높다
비교 가능한 전용 43.06㎡ 실거래는 2건입니다. 거래가격은 116,000,000원과 128,900,000원, 평균은 122,450,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 43.06㎡ | 3 | 128,900,000원 |
| 2023.03 | 43.06㎡ | 3 | 116,000,000원 |
| 평균 | 43.06㎡ | 2건 | 122,450,000원 |
현재 최저가 126,000,000원은 실거래 평균보다 3,550,000원 높고, 평균 대비 102.9%입니다. 최신 거래 128,900,000원보다는 2,900,000원 낮지만, 두 건 평균을 웃돌기 때문에 현재 회차를 가격 메리트가 큰 구간으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,564,000원 |
| 1. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 389,000,000원 | 57,436,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 455,000,000원 중 배당액은 123,436,000원, 미배당액은 331,564,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 다음 회차 가격 시나리오
| 회차 가정 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 100% | 126,000,000원 | 331,564,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 80% | 100,800,000원 | 356,411,200원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 64% | 80,640,000원 | 376,211,520원 | 0원 |
권리 구조상 매각가가 낮아져도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 반면 현재 126,000,000원은 실거래 평균보다 높고, 4회 유찰 시 가정가격 100,800,000원, 5회 유찰 시 80,640,000원으로 내려갑니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 가격 수준과 실제 목적물 확인입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 도화초등학교 서측 인근이며, 주변은 중·소규모 공동주택, 다가구주택, 단독주택 등이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물의 제4층입니다.
- 설비. 상·하수도, 급배수설비, 도시가스설비 및 개별난방 시설이 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4M 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 1,156,000원/㎡, 토지면적은 182.0㎡입니다.
- 규제. 고도지구, 수봉 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 규모. 비교 정보상 총 6세대, 사용승인일은 2014.11.26입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 402호·401호 특정 확인. 현장 외부표기와 건축물현황도의 호별 배치가 다르므로, 입찰 전 등기부·건축물현황도·실제 현관 표시를 직접 대조해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 3회 유찰이라는 숫자만 보면 할인된 물건처럼 보일 수 있지만, 현재 최저가는 여전히 감정가 100%이며 실거래 평균의 102.9%입니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 근거를 현장에서 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 6세대 규모이고 비교군 낙찰률은 25.0%입니다. 매수 후 재매각 가능성과 거래 속도를 가격에 반영해야 합니다.
- 등기 원본 확인. 말소기준은 2018.09.21 인천수산업협동조합 근저당이며, 이후 권리는 소멸 구조이나 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 가격과 호수 특정이 중요하다
권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 이미 3회 유찰됐는데도 현재 최저가 126,000,000원은 실거래 평균 122,450,000원의 102.9%입니다. 총 6세대의 소규모 다세대라는 환금성 조건도 있고, 무엇보다 현황 외부표기와 건축물현황도의 402호·401호 배치 불일치가 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 권리는 통과, 현재 가격은 보수적 판단, 목적물 특정은 필수 확인으로 정리하는 편이 맞습니다.
