인천지방법원 2024타경578214. 인천 서구 석남동 591-7 소재 연립·다세대 주택과 토지가 포함된 일괄매각 사건입니다. 소유자는 미래4지역주택조합추진위원회이고, 말소기준권리는 2022.01.21 설정된 에스케이인베스트먼트대부의 채권최고액 299,000,000원 근저당권입니다.
겉으로는 감정가에서 상당히 내려온 물건이지만, 권리관계를 살피면 단순한 후순위 근저당 경매가 아닙니다. 2009년·2013년·2016년에 전입한 임차 관련자들과 2020년에 전입한 김영예가 확인됩니다. 특히 김영예의 임차권등기는 말소기준보다 늦게 이루어졌지만 임대차 관련 전입·점유·확정일자는 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기 순서만 보고 후순위 보증금이라고 처리해서는 안 됩니다.
또 하나의 중요한 변수는 사건 진행 경과입니다. 2024타경578214의 임의경매개시결정은 취하로 말소된 반면, 별건인 2025타경508524 강제경매개시결정 등기는 남아 있습니다. 두 사건을 같은 경매절차로 취급하지 말고, 실제 매각이 진행되는 사건과 매각목록을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경578214 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 591-7 |
| 도로명주소 | 건지로249번안길 6 |
| 등기상 표시 | 인천광역시 서해구 석남동 591-7 제1호 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 주택 이용 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 현황 | 기호 2·4: 벽돌조 2층 주택 · 기호 6: 벽돌조 단층 주택 |
| 토지 현황 | 토지정보상 175.9㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
| 소유자 | 미래4지역주택조합추진위원회 (2020.10.08 소유권이전) |
| 감정가 | 633,931,210원 |
| 최저매각가 | 217,438,000원 (3회 유찰, 감정가 대비 34.3%) |
| 매각기일 | 2026.05.06 |
| 청구금액 | 863,628,427원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.21 · 에스케이인베스트먼트대부 근저당권 · 채권최고액 299,000,000원 |
| 등기 확인일 | 2026.10.14 |
| 절차상 주요 사항 | 2026.05.07 임의경매 취하 · 2026.05.13 등기말소 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계
핵심 말소기준은 2022.01.21 근저당권입니다. 과거 한국토지주택공사의 전세권 58,000,000원은 2013.07.31 해지로 말소됐고, 2020.10.08 설정된 근저당권 260,000,000원도 2022.01.19 해지로 말소됐습니다. 두 권리를 현재 인수채무로 중복 계산해서는 안 됩니다.
반면 현재 확인되는 김영예의 주택임차권은 다르게 보아야 합니다. 임차권등기의 접수일은 2024.05.20이지만, 전입일이 2020.09.29이고 점유개시일은 2020.11.14, 확정일자는 2020.11.20입니다. 모두 말소기준보다 빠릅니다. 선순위 대항력과 우선변제 가능성이 인정되는 구조이며, 매각물건명세서에서도 배당 후 미변제 보증금이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시합니다.
② 임차인 분석 — 실제 인수 위험의 중심
임차관계에서 확인되는 사람은 김길보·이상희·백남성·김영예, 총 4명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고자로 표시된 사람은 없습니다. 다만 앞선 3명은 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않아, 선순위 전입만으로 대항력이나 인수금액을 확정할 수 없습니다.
| 임차 관련자 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김길보 | 2009.03.12 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이상희2025.01.16 배당요구 | 2013.02.13 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 백남성 | 2016.04.08 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김영예2층 103.45㎡ 전부 · 임차권등기 | 2020.09.29 / 2020.11.20 | 60,000,000원 | 대항력 有 | 가능 | 해당 없음 |
대항력 표시는 전입·점유·말소기준의 선후관계를 바탕으로 한 판단입니다. 김영예 외 3명은 임대차계약, 실제 점유, 보증금 및 권리 유지 여부가 확인되어야 최종 판단할 수 있습니다.
김영예는 2025.04.01 강제경매개시결정의 채권자로도 등장합니다. 임차권등기, 배당요구 및 강제경매 신청의 관계를 함께 검토해야 합니다. 관계인 여부에 관한 의문만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없으며, 임대차계약서와 채권관계에 대한 원본 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,438,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,844,132원 |
| 1. 임차인 김영예 · 우선변제 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 에스케이인베스트먼트대부 | 299,000,000원 | 153,593,868원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당권 미배당 | — | 145,406,132원 |
근저당권 미배당액은 배당금 외의 채권 부족분으로, 매각대금 합계에 포함되지 않습니다. 통상 매각으로 소멸하는 근저당권의 채권 부족분을 매수인이 그대로 인수하는 것은 아닙니다. 이 계산은 집행비용 추정 및 김영예 우선변제를 반영하며, 다른 임차인 보증금·당해세·최우선변제 등으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
배당 구조의 핵심은 분명합니다. 매각대금에서 집행비용 3,844,132원과 김영예 보증금 60,000,000원을 먼저 배당하고, 근저당권자에게 153,593,868원이 돌아갑니다. 근저당권 채권최고액 기준 부족분은 145,406,132원입니다.
그러나 근저당권 미배당액과 매수인 보증금 인수액은 서로 다른 개념입니다. 근저당권 부족분은 말소되는 담보권의 채권 회수 부족 문제인 반면, 선순위 대항력 임차인의 미변제 보증금은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 현재 계산된 0원은 전체 점유자의 미상 보증금까지 검증한 결과가 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 인하와 취득비용은 별개
| 구분 | 예정 최저가 | 근저당 배당 | 근저당 미배당 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 3회 유찰감정가 34.3% | 217,438,000원 | 153,593,868원 | 145,406,132원 | 산출상 0원다른 임차인 미상 |
| 4회 유찰감정가 24.01% | 152,206,600원 | 89,275,708원 | 209,724,292원 | 산출상 0원다른 임차인 미상 |
| 5회 유찰감정가 16.81% | 106,544,620원 | 44,252,995원 | 254,747,005원 | 산출상 0원다른 임차인 미상 |
4회·5회 유찰 금액은 매각절차가 유지된다고 가정한 가격별 계산이며, 취하된 2024타경578214의 실제 차기 매각기일이나 현재 입찰 가능 가격을 뜻하지 않습니다.
⑤ 가격 분석 — 감정가 할인율은 시세 할인이 아니다
감정가 633,931,210원에 비해 최저가 217,438,000원은 상당히 낮아 보입니다. 하지만 이 감정가에는 주택과 토지, 제시외 건물이 포함된 일괄매각 특성이 반영되어 있습니다. 감정가와 최저가의 격차만으로 현재 시장에서 얼마의 매수 수요가 있는지, 실제 처분할 때 얼마에 팔리는지를 판단할 수 없습니다.
이 물건은 아파트 한 세대를 사는 구조가 아닙니다. 감정평가상 기호 2·4·6이 주택으로 이용되고, 여러 구조의 건물이 함께 등장하며, 일괄매각 조건도 명시되어 있습니다. 따라서 일반 아파트 실거래가와 단순 비교하거나 토지면적만 기준으로 건물 전체의 환금성을 평가하는 것은 부적절합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천 서구 석남동 석남서초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 중·소규모 공동주택, 다가구주택 및 단독주택 등이 분포하는 주거지대입니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 여건은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물 구성. 기호 2는 벽돌조 슬래브지붕 2층, 기호 4는 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 2층, 기호 6은 벽돌조 시멘트기와지붕 단층 건물입니다. 모두 주택으로 이용되는 것으로 평가되었습니다.
- 설비. 상·하수도, 급배수, 위생설비, 도시가스 및 난방시설이 있습니다. 다만 공실 상태로 인한 설비 가동 가능 여부는 미상입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 175.9㎡, 공시지가는 1,202,000원/㎡입니다. 지형은 평지이고 형태는 가로장방형, 도로접면은 세로각지(가)로 표시됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 토지거래계약에관한허가구역 표시가 있습니다. 취득 목적별 허가·규제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축 관련. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 실제 범위와 이용 상태를 확인해야 합니다.
- 환금성. 여러 주택 건물과 토지가 포함된 일괄매각 물건은 일반적인 아파트와 매수층이 다를 수 있습니다. 권리정리, 점유자 명도, 건물 유지·보수 상태에 따라 재매각 가능성이 달라질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 경매사건의 현재 효력. 2024타경578214 임의경매의 2026.05.07 취하 및 2026.05.13 등기말소를 확인하고, 별도 2025타경508524 강제경매의 현재 진행 상태와 매각대상을 구분해야 합니다.
- 김길보·이상희·백남성의 계약관계. 전입일만으로 보증금 인수액을 확정할 수 없습니다. 임대차계약, 보증금, 점유공간, 확정일자, 배당요구, 반환·퇴거 여부를 각각 확인해야 합니다.
- 김영예의 임차권등기. 2020년 전입·점유·확정일자와 2024년 임차권등기를 연결해 검토하고, 실제 배당표에서 60,000,000원 전액 변제가 이루어지는지 확인해야 합니다.
- 미배당 보증금 인수. 매각물건명세서에는 김영예의 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시되어 있습니다. 다른 임차 관련자의 권리도 별도로 조사해야 합니다.
- 점유공간의 구분. 김영예의 임차 범위는 2층 103.45㎡ 전부로 확인됩니다. 다른 전입자들의 실제 점유공간과 감정평가상 여러 주택 건물의 관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 목록. 건물·토지·제시외 건물의 목록별 면적, 권리관계 및 사용 상태를 대조해야 합니다. 등기상 제1호와 감정평가상 각 기호의 대응도 확인해야 합니다.
- 주소와 표시의 대조. 소재지는 인천광역시 서구 석남동으로 제시되지만 등기상 부동산 표시는 인천광역시 서해구 석남동으로 기재되어 있습니다. 동일 부동산 여부와 관할·주소 표기를 지번 및 등기 원본으로 확인해야 합니다.
- 토지 이용 제한. 토지거래계약에관한허가구역 등 표시된 규제가 경매 취득과 향후 이용·처분에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 현장 상태·관리비. 실제 점유, 건물 노후 상태, 공실 설비 작동 여부, 미납 공용관리비와 보수 부담을 확인해야 합니다.
- 실질취득비용. 최저매각가만으로 입찰가를 정하지 말고 선순위 보증금 인수액, 명도비용, 세금, 건물 보수 및 향후 처분 가능성을 반영해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 낙찰가율보다 중요한 것은 실제 인수와 절차의 유효성”
이 사건은 감정가와 최저가의 차이가 매우 크지만, 권리 위험과 가격 메리트가 확인된 안전형 물건이 아닙니다. 김영예의 보증금 60,000,000원은 예상배당상 전액 회수되는 구조이나, 김길보·이상희·백남성의 선순위 전입에 따른 보증금 인수 가능성이 해소되지 않았습니다. 매수인이 최종적으로 부담할 실질취득비용을 확정하기 어렵습니다.
더욱이 2024타경578214는 등기상 취하 및 말소가 확인됩니다. 따라서 217,438,000원이라는 과거 최저가를 현재 입찰 가능한 가격으로 보아서는 안 됩니다. 별도 강제경매가 진행되는지, 해당 매각에서 어떤 권리와 점유가 남는지를 새롭게 판단해야 합니다.
종합 판단은 D등급입니다. 3회 유찰, 미확인 선순위 임차관계, 일괄매각의 환금성 부담, 현재 사건의 취하가 겹칩니다. 감정가 대비 낮은 최저가만으로는 이런 위험을 상쇄할 수 없습니다. 지금 필요한 것은 입찰가 산정이 아니라 경매절차 재확인과 선순위 임차관계의 확정입니다.
