인천지방법원 2024타경578894. 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 다세대주택으로, 매소홀로386번길 21-17의 4층 401호입니다. 감정가는 82,000,000원이며 여섯 차례 유찰된 현재 최저매각가는 9,647,000원입니다. 가격만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 선순위 가능성이 있는 임차인의 보증금과 임차관계 확인입니다.
등기부상 말소기준권리는 2022.08.24 접수된 국 명의의 압류입니다. 임차인 송창호의 전입일은 2020.11.09로 이보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 유무 및 매수인 인수액을 단정할 수 없습니다. 더구나 강제경매 신청채권자 송창호와 임차인 송창호의 이름이 일치하므로, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 함께 검증해야 합니다. 어느 쪽이든 서류 확인 전에는 인수금액이 없다고 전제해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경578894 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 매소홀로386번길 21-17, 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용면적 32.14㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 401호 |
| 소유자 | 박성현 (2021.04.14. 매매 취득, 등기상 거래가액 59,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 9,647,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 송창호 / 59,000,000원 |
| 말소기준권리 | 갑구 5번 압류 · 국 · 2022.08.24 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 건물 현황 | 덕천빌라가동(1동) · 14세대 · 사용승인일 1993.12.30 |
① 권리 흐름 — 압류는 정리되지만 임차관계는 별도 확인
말소기준권리인 국 명의 압류 이후의 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 미추홀구 압류는 제공된 권리내역상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 등기상 권리가 소멸하는 것과 임차인의 보증금 인수 여부는 별개입니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠른 임차인이 조사되어 있으므로, 임대차계약과 점유관계, 보증금, 확정일자 및 매각물건명세서의 기재를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능·미상, 인수액 미확정
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송창호 | 2020.11.09 / 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미확정 신청채권자와 동일인 여부·실제 임대차 확인 필요 |
전입일은 말소기준권리인 2022.08.24보다 앞섭니다. 그러나 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 대항력 유무를 확정적으로 단정하거나 우선변제액을 계산할 수 없습니다. 임차인이 실제로 보증금을 지급했는지, 임대차계약이 유효한지, 경매신청채권자와 어떤 관계인지, 점유가 실제로 이어지고 있는지를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 낮은 최저가만으로 저가 매수를 확정할 수 없다
비교 대상은 덕천빌라가동(1동)의 전용 32.14㎡입니다. 확인되는 거래내역은 2021년 6월 3층 거래 83,000,000원 1건입니다. 최신 거래로 표시된 내역 역시 2021.06이므로, 이 거래 하나만으로 현재 시세를 신뢰성 있게 확정하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 32.14㎡ | 3층 | 83,000,000원 |
| 확인된 거래 평균 | 32.14㎡ | 1건 | 83,000,000원 |
현재 최저가 9,647,000원은 확인된 거래가 83,000,000원의 약 11.6%입니다. 하지만 이 비율은 과거 거래 1건과 현재 경매 최저가를 단순 비교한 값일 뿐, 현재 시장가나 실제 취득원가를 의미하지 않습니다. 특히 임차보증금 인수액이 미확정이므로 최저가만을 기준으로 투자 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 9,647,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 573,646원 |
| 1. 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,597,500,000원 | 9,073,354원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 송창호 | 59,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 표는 주어진 매각가와 배당 시나리오를 기준으로 한 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 임차보증금과 우선변제 여부도 미확정이므로 실제 배당 및 매수인 인수액은 원본 서류 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모
- 입지. 인천광역시 미추홀구 학익동의 학익고등학교 동측 인근으로, 주변은 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 버스정류장이 근거리에 위치하는 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 401호이며, 위생·급배수 및 도시가스 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 학익지구 지구단위계획구역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 공부·현황. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 14세대 규모이며 사용승인일은 1993.12.30입니다. 확인된 비교거래가 과거 거래 1건에 그치므로 현재 매도 가능 가격과 매각 기간을 낙관적으로 가정해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 송창호의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 확정일자, 전입 및 실제 점유 사실을 확인하세요. 현재 자료만으로 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일인 여부. 등기부상 강제경매 신청채권자와 임차인의 이름이 송창호로 일치합니다. 실제 임대차와 채권관계, 당사자 간 관계를 확인하고 가장임차인 여부도 서류를 통해 검증해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 임차인의 권리신고·배당요구 내역, 대항력 판단, 보증금 인수 관련 기재를 원본과 대조하세요.
- 압류·가압류와 세금. 국 명의 압류, 주택도시보증공사 가압류, 미추홀구 압류의 말소 여부와 체납세금·당해세 관련 사항을 확인하세요.
- 시세 재검증. 2021.06 거래 83,000,000원은 현재 가격을 확정하기에 부족합니다. 같은 면적의 최신 거래와 실제 건물 상태를 추가 확인하세요.
- 유찰 이후의 응찰가. 6회 유찰로 최저가가 크게 내려왔더라도 임차보증금 인수위험과 명도·수리 비용을 확인하기 전에는 응찰가 상한을 확정하지 마세요.
- 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 서류를 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — 낮은 최저가보다 먼저 확인할 것은 인수위험
이 물건은 감정가 82,000,000원에서 최저가 9,647,000원까지 내려왔지만, 가격만으로 안전한 투자라고 결론 내릴 수 없습니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞선 송창호의 보증금이 미상이고, 강제경매 신청채권자와 임차인의 이름도 일치합니다. 현재 자료로는 대항력과 매수인 인수액을 확정할 수 없으며, 확인된 비교거래 또한 2021년 거래 1건뿐입니다.
결론은 입찰 보류 후 권리관계 확인입니다. 임차인의 실제 임대차와 보증금, 매각물건명세서의 인수 관련 기재를 확인하고 현재 시세를 재검증한 뒤 실질취득가액을 산정해야 합니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 인수위험까지 낮다고 판단해서는 안 됩니다.
