13,782,000원
인천지방법원 2024타경578894. 인천 미추홀구 학익동의 다세대주택 4층 401호입니다. 감정가는 82,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 13,782,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2022.08.24 인천세무서장 처분의 압류이고, 그 뒤 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 미추홀구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기 후순위 권리가 아니라 임차인 송창호입니다. 송창호의 전입일은 2020.11.09로 말소기준권리보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 전입일 하나만으로 낙찰자가 떠안을 금액을 계산할 수 없습니다. 유효한 대항력이 인정되고 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하는 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 가능성이 있으므로, 현재 최저가만을 실질취득가로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경578894 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 매소홀로386번길 21-17, 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 32.14㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 4층 401호 |
| 소유자 | 박성현 · 2021.04.14 소유권이전 · 거래가액 59,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 82,000,000원 / 13,782,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송창호 / 59,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
| 준공 / 세대수 | 1993.12.30 / 14세대 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차가 남는다
말소기준권리는 2022.08.24 갑구 5번 압류입니다. 이후 2023.05.17 주택도시보증공사 가압류 3,597,500,000원, 2024.12.05 송창호의 강제경매개시결정, 2025.07.14 미추홀구 압류는 매각으로 소멸합니다. 등기부 후순위 권리만 놓고 보면 정리 구조는 분명합니다.
② 임차인 — 송창호 1명, 인수액은 미확정
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송창호 | 2020.11.09 | 미상 | 2025.02.26 신청 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
송창호는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되고, 2025.02.26 배당요구를 했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일이 말소기준보다 앞선 점 때문에 선순위 임차 가능성은 반드시 검토해야 하지만, 보증금이 얼마인지 알 수 없으므로 현재 단계에서 매수인의 실질 인수액 역시 산정할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 16.6%라는 숫자보다 표본의 한계를 먼저 본다
확인되는 동일 면적 32.14㎡ 거래는 2021.06 1건, 83,000,000원입니다. 현재 최저가 13,782,000원은 이 거래가의 16.6%입니다. 겉으로는 할인 폭이 매우 커 보이지만, 비교 거래가 1건뿐이고 시점도 2021.06이므로 이를 2026.09의 확정 시세로 사용하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 32.14㎡ | 3 | 83,000,000원 |
감정가 82,000,000원은 이 2021.06 거래가 83,000,000원과 비슷한 수준이지만, 현재 최저가는 13,782,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 실질취득가 = 낙찰가라고 확정할 수 없는 것이 핵심입니다. 송창호에게 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 그 금액을 더한 뒤에야 실제 취득부담을 계산할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 13,782,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 648,076원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,597,500,000원 | 13,133,924원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 송창호 | 59,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 648,076원을 제외한 13,133,924원이 주택도시보증공사 가압류에 배당되고, 신청채권자 송창호와 소유자에게는 배당이 남지 않는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리문제는 자동으로 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 13,782,000원 | 13,133,924원 | 3,643,366,076원 |
| 6회 유찰 시 | 9,647,400원 | 9,073,747원 | 3,647,426,253원 |
| 7회 유찰 시 | 6,753,180원 | 6,231,623원 | 3,650,268,377원 |
매각가가 13,782,000원에서 9,647,400원, 6,753,180원으로 내려가면 등기상 채권자에게 돌아가는 배당액은 더 줄어듭니다. 그러나 송창호의 보증금과 인수 가능성이 확정되지 않은 이상 낙찰가가 내려가는 것만으로 실질취득부담이 같은 비율로 줄어든다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 학익고등학교 동측 인근으로, 다세대주택 등 공동주택이 주를 이루는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 버스정류장이 근거리에 위치합니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 4층 401호입니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(학익지구)·과밀억제권역·상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 143.7㎡, 공시지가 1,297,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 14세대 규모이며 1993.12.30 준공입니다. 확인 실거래는 2021.06의 1건뿐입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 송창호 임대차계약 원본 확인. 보증금, 임대차기간, 실제 점유관계부터 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위를 현재 상태로는 확정할 수 없습니다.
- 미배당 보증금 계산. 대항력이 인정되는 경우 실제 배당액과 잔여 보증금을 기준으로 매수인 인수 가능액을 다시 계산해야 합니다.
- 동일인 관계 검증. 임차인 송창호와 강제경매 신청채권자 송창호의 관계를 확인해야 합니다.
- 2021.06 거래가 과신 금지. 83,000,000원 거래 1건만으로 2026.09 현재 시세를 확정하기 어렵습니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 현재 유찰 횟수 5회는 단지 평균 3.3회보다 많아 권리·점유·환금성 점검이 특히 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1,378만원”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
현재 최저가 13,782,000원은 감정가 82,000,000원의 16.81% 수준까지 내려왔고, 확인된 2021.06 거래가 83,000,000원과 비교하면 16.6%입니다. 숫자만 보면 매우 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 아직 확인되지 않은 송창호의 보증금입니다.
전입일 2020.11.09는 말소기준 2022.08.24보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이고, 임차인 송창호와 경매 신청채권자 송창호가 동일한 이름이라는 특이점도 있습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “등기 후순위 권리는 소멸하지만, 임차 인수위험은 미확정”입니다. 보증금이 확인되기 전까지는 최저가를 실질취득가로 보거나, 시세 대비 싸다고 평가하기 어렵습니다.
