수원지방법원 2025타경945. 경기도 수원시 팔달구 화서동 35-1 소재 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설, 2~4층 단독주택(다가구주택)이고, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 적혀 있습니다. 헤드라인만 보면 신건 19.70억짜리 수익형 다가구 물건처럼 보이지만, 실제 체크포인트는 임차인 수와 권리 순서입니다.
말소기준은 2022.10.19 을구 1번 북수원신용협동조합 근저당권입니다. 이후의 을구 2번 근저당, 2층·3층·4층 관련 전세권과 임차권등기, 갑구 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임차인·점유자 목록에는 총 14명이 나타나며, 이 중 보증금이 확인된 임차권등기 임차인 4명 외에도 보증금 미상 점유자가 다수 있습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 현장·점유·명도 확인은 필수”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경945 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 화서동 35-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2~4층 단독주택(다가구주택) |
| 소유자 | 김궁례 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,970,020,900원 / 1,970,020,900원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 북수원신용협동조합 / 975,446,381원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리보다 빠른 임차인은 없습니다. 임차권등기 임차인 장택수·이아현·권태원·김세연은 모두 전입신고일이 2022.10.19 말소기준 이후입니다. 전세권도 을구 3번·4번으로 말소기준 이후 등기입니다. 등기부와 배당 시나리오 기준으로 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다.
② 임차인·점유자 표 — 대항력·우선변제·승계 배지
보증기관 대위·승계로 표시된 항목은 없습니다. 따라서 이 표는 실제 임차·점유 관련 인물 14명 기준이며, 보증금 합산 대상은 보증금이 확인된 임차권등기 임차인 4명의 560,000,000원입니다. 다만 이 금액은 배당 대상 채권액으로 보되, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 성명 | 사용/부분 | 전입·확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현정 | 미상 | 2022.11.07 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 김궁례 | 미상 | 2024.02.26 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| LI HUA | 미상 | 2022.11.14 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| JIN ZHENGZI | 미상 | 2023.05.30 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| JIN QIANG | 미상 | 2022.11.14 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| JIN DELONG | 미상 | 2023.05.30 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| JIN XIZHEN | 미상 | 2022.11.14 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| SHEN MEIHUA | 미상 | 2022.12.01 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| JIN JUNYU | 미상 | 2022.12.30 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| JIN XIUDONG | 미상 | 2022.12.21 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
| 장택수 | 주거(임차권등기) · 건물 2층 148.79㎡ 중 도면표시 | 2023.01.11 / 2023.01.11 | 150,000,000원 | 없음 | 배당요구 2025.03.31 | 해당없음 |
| 이아현 | 주거(임차권등기) · 부동산의 4층 142.35㎡ 중 별지 도면 | 2023.07.07 / 2023.06.07 | 150,000,000원 | 없음 | 배당요구 2025.04.14 | 해당없음 |
| 권태원 | 주거(임차권등기) · 건물 2층 148.79㎡ 중 도면표시 | 2023.06.12 / 2023.05.18 | 100,000,000원 | 없음 | 배당요구 2025.06.13 | 해당없음 |
| 김세연 | 주거(임차권등기) · 건물 3층 148.79㎡ 중 도면표시 | 2022.11.02 / 2022.10.26 | 160,000,000원 | 없음 | 배당요구 2026.04.22 | 해당없음 |
보증금·확정일자 미상 점유자에 대해서는 대항력 있는 임차인으로 단정하지 않았습니다. 데이터상 전입신고일이 말소기준 이후라 대항력 없음으로 표시하되, 보증금·점유관계는 매각물건명세서와 현장 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,970,020,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 22,100,209원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 북수원신용협동조합 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 북수원신용협동조합 | 348,000,000원 | 348,000,000원 |
| 3. 을구 3번 전세권 · 장택수 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 4. 을구 4번 전세권 · 권태원 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 5. 갑구 2번 가압류 · 수원중앙신용협동조합 | 44,538,947원 | 44,538,947원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 525,381,744원 |
신건 가정에서는 채권자 총 청구 1,422,538,947원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 수원시 팔달구 화서동 소재 영복여자중학교 동측 인근에 위치합니다. 부근은 다세대주택, 단독주택, 일부 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하며, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2022.10.17 사용승인된 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 제1종근린생활시설 및 단독주택(다가구주택)입니다. 위생·급배수시설, 승강기설비, 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 293.0㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역이며 공시지가 1,461,000원/㎡입니다. 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 비행안전제6구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 표시는 false입니다. 다만 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 포함이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 보증금 미상 점유자가 많습니다. 매각물건명세서·현황조사·등기부 임차권등기 원본에서 호실별 점유자를 다시 맞춰야 합니다.
- 명도비용 가정. 매수인 인수액은 0원이지만, 다가구·근린 복합 물건은 점유자 수가 곧 명도 협의 난도로 연결될 수 있습니다.
- 배당 순위 확인. 신건 기준 채권자 전액 배당·소유자 잔여가 계산되지만, 당해세·최우선변제 미반영 문구가 있으므로 실제 배당표는 변동 가능성이 있습니다.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이 있으므로, 현장 면적·구조·사용 현황을 감정평가서와 대조해야 합니다.
- 용도 착각 금지. 아파트가 아니라 1층 근린생활시설 및 2~4층 다가구주택으로 이용 중인 물건입니다. 주거·상가 임대관리 리스크를 함께 봐야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유 확인
이 사건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가를 잠식하는 구조가 아닙니다. 말소기준 이후의 임차권등기·전세권·가압류·압류가 정리되는 구조라, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 임차·점유 관련 인원이 14명으로 많고, 보증금 미상 점유자가 다수인 점은 결코 가볍지 않습니다. 따라서 이 물건의 결론은 단순합니다. 권리 인수는 낮지만, 명도·점유 확인 난도는 높다. 신건 1,970,020,900원에 접근한다면 가격보다 먼저 호실별 점유자, 임차권등기, 제시외 건물, 당해세 가능성을 끝까지 대조해야 합니다.
