인천지방법원 2024타경582121. 인천 서구 당하동 라온하우스3차 에이동 301호, 전용 59.79㎡의 도시형생활주택 (단지형다세대주택)입니다. 김정하가 2021년 12월 17일 거래가 171,000,000원에 취득했고, 한국주택금융공사가 청구금액 188,260,154원으로 강제경매를 신청했습니다.

등기부에 현재 남은 담보권은 없고, 말소기준은 2024년 12월 17일의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 박재철의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021년 9월 4일, 확정일자는 2021년 9월 23일, 전입·점유개시는 2021년 11월 12일이며 보증금은 171,000,000원입니다. 따라서 확약서가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총 취득부담은 보증금 부근에서 거의 고정됩니다. 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서

서울우유협동조합 근저당권 156,000,000원은 2020년 1월 29일, 우리은행 근저당권 123,200,000원은 2021년 11월 12일 각각 말소됐습니다. 2023년 8월 16일 고려이엔에스가 신청한 강제경매도 2024년 7월 4일 기각돼 2024년 7월 24일 등기가 말소됐습니다.

현재 경매에서 핵심은 2023년 12월 12일 등기된 박재철의 주택임차권입니다. 전입일과 점유개시일이 2021년 11월 12일로 말소기준보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 실제 임차인은 박재철 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 아닙니다.

회차별 실질취득 구조

확약이 없으면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총 취득부담이 약 1.72억대로 고정됩니다. 반대로 확약이 이행되면 실질취득은 각 회차 낙찰가와 같아집니다.

② 시세 비교 — 확약 유무에 따라 결론이 반대다

라온하우스3차는 총 16세대, 사용승인일은 2011년 6월 28일입니다. 전용 59.79㎡와 면적이 유사한 실거래는 총 4건이며, 제공 시세지표의 최근 12개월 평균은 154,500,000원, 최신 거래는 2024년 4월 160,000,000원입니다.

가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 시세 추세는 -2.2%로 하락 방향입니다. 확약 적용 시 실질취득 87,220,000원은 최근 12개월 평균의 56.5%로 가격 여유가 큽니다. 그러나 확약 미적용 시 총 취득부담 172,969,960원은 최근 시세보다 높으므로 가격 메리트가 사라집니다.

③ 예상배당표 (매각가 87,220,000원 가정)

집행비용을 제외한 매각대금은 박재철 보증금에 배당되고, 미배당액은 85,749,960원입니다. 한국주택금융공사 청구액 188,260,154원은 배당되지 않는 구조입니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며, 매수인 실질 인수는 확약 이행을 전제로 0원*입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택 중 단지형다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호입니다.
• 입지. 백석초등학교 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·근린생활시설·아파트 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 독정역이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
• 도로. 남서측과 북서측으로 폭 20m 및 8m 내외 도로에 각각 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·당하구획정리 지구단위계획구역·성장관리권역이며, 토지이용계획에는 토지거래계약에 관한 허가구역 포함으로 표시돼 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 공시지가는 1,454,000원/㎡입니다.
• 환금성. 총 16세대, 실거래 표본 4건, 단지 경매 평균 유찰 5.0회와 매각률 0.0%로 가격 할인과 별개로 재매각 유동성은 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 한국주택금융공사가 제출한 임차권등기 말소동의 확약서의 대상, 조건, 효력과 실제 말소 절차를 매각물건명세서 원본 및 법원 기록에서 대조하세요.
• 확약 미이행 상한 계산. 현 회차 룰상 인수액은 85,749,960원, 총 취득부담은 172,969,960원입니다. 확약을 배제한 보수적 시나리오도 자금계획에 반영해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 대상자를 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 시세 추세가 -2.2%이므로 전체 평균 156,250,000원만으로 가격을 판단하지 말고 최근 평균 154,500,000원과 최신 거래 160,000,000원을 우선 비교하세요.
• 환금성 점검. 16세대 소규모 다세대이며 5회 유찰된 물건입니다. 실수요·임대수요와 향후 매도기간을 보수적으로 가정하세요.
• 토지이용계획 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시의 실제 적용 여부와 입찰·취득 절차를 관할 기관에 확인하세요.
• 비용 원본 대조. 미납 관리비, 당해세, 명도비용과 배당표 변동 가능성을 별도로 확인하세요.

맺으며 — “8,722만원짜리 물건”이 되려면 확약이 먼저다

이 사건은 가격만 보면 감정가의 49%, 최근 12개월 평균의 56.5%까지 내려온 물건입니다. 하지만 선순위 임차권 보증금 171,000,000원이 있어, 확약을 제외하면 현 회차 총 취득부담은 172,969,960원으로 올라갑니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총액은 약 1.72억원대에서 거의 고정됩니다.

반대로 매각물건명세서에 기재된 한국주택금융공사의 임차권등기 말소동의 확약이 원본대로 이행되면 해당 임차권의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 87,220,000원이 됩니다. 다만 최근 시세는 -2.2% 하락 방향이고, 16세대 소규모 단지에 평균 유찰 5.0회·매각률 0.0%라는 환금성 경고도 있습니다. 결론은 명확합니다. 가격은 매력적이지만, 확약서 확인 전에는 권리분석이 끝난 것이 아닙니다.

* 실질 인수 0원은 한국주택금융공사의 임차권등기 말소동의 확약이 해당 박재철 임차권에 유효하게 적용되고 실제 이행되는 것을 전제로 합니다. 확약 미적용 시 현 회차 룰상 인수액은 85,749,960원입니다.