수원지방법원 2025타경1182. 등기부상 소유자는 추민석이며, 현재 말소기준권리는 2023.11.02 접수된 이수영의 근저당권 65,000,000원입니다. 이보다 앞선 2023.10.16 세화새마을금고 근저당권 2,412,000,000원은 2024.02.27 말소됐고, 이후 이수영 근저당과 세화새마을금고 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기 권리보다 점유와 대지입니다.
김웅섭은 2022.04.14 전입으로 현재 말소기준권리인 2023.11.02보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없습니다. 이 사건에서는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 얼마인지에 따라 낙찰 후 매수인이 부담할 금액이 달라질 수 있어, 최저가 136,689,000원을 그대로 실질취득비용으로 보는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1182 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 남동 480-113 6동 |
| 등기 대상 | [건물] 경기도 용인시 처인구 남동 480-113외 1필지 6동 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 · 단독주택으로 이용 중 |
| 구조 | 철근콘크리트구조 · 기타지붕 · 지상3층 |
| 소유자 | 추민석 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 278,957,490원 / 136,689,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이수영 / 53,287,671원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 |
① 권리 흐름 — 등기보다 먼저 들어온 점유자가 있다
현재 말소기준권리는 2023.11.02 이수영 근저당권입니다. 2024.02.20 세화새마을금고 가압류 1,300,000,000원과 2025.05.14 경매개시결정은 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 유진우·이해옥·박선정의 가압류는 각각 등기부상 이미 말소됐습니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김웅섭 | 2022.04.14 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 구조 — 49% 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 회차 최저가는 136,689,000원으로 감정가 278,957,490원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 95,682,300원, 4회 유찰 시 66,977,609원입니다. 하지만 이 숫자는 어디까지나 매각가격입니다.
김웅섭의 보증금이 미상이고, 건물만 매각되며 대지에 대한 법정지상권 성립 여부도 불분명하기 때문에 실질취득비용과 환금성을 현재 최저가만으로 평가할 수 없습니다. 동일 조건 실거래 비교도 확인되지 않아, 감정가 대비 낙폭만을 근거로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 판단하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,689,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,713,646원 |
| 2. 근저당 · 이수영 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 3. 가압류 · 세화새마을금고 | 1,300,000,000원 | 68,975,354원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션의 채권 총 청구액은 1,365,000,000원, 총 배당액은 133,975,354원, 미배당은 1,231,024,646원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김웅섭의 보증금이 미상이므로 실제 매수인 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 토지·이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 용도는 연립/다세대로 분류돼 있으나 감정평가상 현재 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 기타지붕의 지상3층 건물이며 급배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
- 대지 환경. 토지면적 295.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 594,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 자연보전권역·준보전산지·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 환금성 핵심. 매각물건명세서상 건물만 매각이고 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 낙찰 후 토지 이용관계가 확정되지 않는 점은 매수와 재매각 모두에서 중대한 확인사항입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 김웅섭의 보증금과 확정일자를 확인하기 전에는 대항력과 실제 인수금액을 확정하지 마세요.
- 건물만 매각 범위 확인. 대지는 매각 대상이 아니므로 매각물건명세서와 감정평가서에서 매각 범위를 다시 대조해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 매각물건명세서에 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다. 토지 사용권이 어떻게 정리되는지 확인이 핵심입니다.
- 최저가 착시 경계. 현재 최저가 136,689,000원은 감정가 49%지만, 실질취득비용과 대지 이용관계가 미확정인 상태에서는 단순 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 95,682,300원, 4회 유찰 시 66,977,609원으로 내려가지만, 임차인·법정지상권 위험이 그대로라면 가격 하락만으로 권리위험이 사라지는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.07.02입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것이 있다
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 할인율만으로 판단하기 어려운 사건입니다. 건물만 매각되는데 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 김웅섭은 말소기준보다 앞선 2022.04.14 전입자임에도 보증금·확정일자가 미상입니다.
따라서 배당표상 매수인 인수가 0원으로 계산돼 있어도 이를 실제 인수 0원으로 단정해서는 안 됩니다. 실질취득비용은 미확정이고, 동일 조건 실거래 비교 없이 최저가만으로 시세 메리트를 인정할 수도 없습니다. 이 사건의 결론은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 건물의 대지 사용관계와 선순위 점유자의 보증금이 확정되기 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다.
