수원지방법원 2025타경1205. 화성시 반월동 신영통현대타운 207동 8층 801호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 이정순이며, 경매의 말소기준은 2020.08.21 설정된 정희준의 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고 채무자는 전상배입니다. 이후 2025.05.21 정희준의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
임차관계에서는 이지유가 2022.07.11 전입한 것으로 조사됐습니다. 이 날짜는 말소기준 2020.08.21보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다. 중요한 점은 이 미확인 사항이 곧바로 매수인의 보증금 인수로 이어지는 구조는 아니라는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1205 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반월동 868 신영통현대타운 207동 8층801호 |
| 물건종류 / 층 | 집합건물(아파트) · 지하1층~지상18층 중 8층 801호 |
| 사용승인 | 2002.03.15 |
| 소유자 | 이정순 |
| 감정가 / 최저가 | 430,000,000원 / 301,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 정희준 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2020년 근저당
등기부에는 과거 현대캐피탈, 동부화재해상보험, 정희준, 우리은행의 근저당 이력이 있으나 해당 권리들은 이미 말소된 내역입니다. 현재 권리분석의 기준은 을구 10번 정희준 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤에 발생한 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지유 | 2022.07.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
② 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가 70%
감정가는 430,000,000원, 현재 최저매각가는 301,000,000원으로 1회 유찰·감정가 70% 회차입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 2회 유찰 210,700,000원, 3회 유찰 147,490,000원입니다.
다만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 유찰 가격입니다. 동일 평형 최근 실거래와 직접 대조할 근거가 확인되지 않은 상태에서는 현재 301,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 특히 중개 시세 자료의 대상 면적은 119.79㎡이고 면적 일치 여부가 확인되지 않아 이를 본건 가격 비교의 직접 기준으로 사용하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 301,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,014,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 정희준 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 175,986,000원 |
현재 회차 가정에서는 정희준의 120,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여 175,986,000원은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 값으로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동학중학교 남측 인근으로, 주위는 아파트·근린생활시설·학교·공원이 소재하는 아파트지대이며 남측에는 창고 및 공장 지대가 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 일반버스정류장이 소재해 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 스라브지붕 지하1층~지상18층 건물의 8층 801호이며, 사용승인은 2002.03.15입니다. 관리상태는 대체로 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·화재탐지·소방·승강기·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 단지. 중개 시세 자료상 신영통현대2차는 1,220세대, 준공일 2002.03.15이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이지유 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 배당관계와 인도 과정 확인을 위해 매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 이지유의 전입 사실이 확인되는 만큼 실제 점유 여부와 인도 일정을 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 가격 상한은 별도 검증. 현재 최저가 301,000,000원은 감정가 70%이지만, 동일 평형 실거래와 비교한 수치가 아니므로 할인율만으로 응찰 상한을 정하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 제시된 가격은 2회 유찰 시 210,700,000원, 3회 유찰 시 147,490,000원이며 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·현황 확인. 공동주택 관리비 체납 여부와 실제 내부 상태를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 시세 확인 후”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.08.21 정희준 근저당 120,000,000원이고, 실제 임차인 이지유는 2022.07.11 전입해 대항력이 없습니다. 현재 301,000,000원뿐 아니라 210,700,000원·147,490,000원 시나리오에서도 근저당 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
남는 판단은 가격입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로는 시장가격 대비 저렴함을 입증하지 못합니다. 본건과 직접 비교 가능한 동일 평형 거래가격을 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다. 권리는 단순하지만, 가격은 아직 별도 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
