수원지방법원 2025타경52969. 용인 기흥구 언남동 ‘까사90’ 제3층 제310호입니다. 공부상 주용도는 아파트(도시형생활주택)이고, 감정평가 이용상태도 아파트(도시형생활주택)로 확인됩니다. 말소기준은 2019.07.24 신강동새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 가등기, 압류, 가압류, 경매개시결정 및 후순위 근저당권들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 임차인입니다. 현황조사·매각물건명세서상 이용현이 확인되지만, 전입신고일은 2022.06.28로 말소기준권리보다 늦습니다. 데이터상 대항력은 없음으로 정리되어 있고, 보증금도 미상입니다. 즉 대항력 있는 임차인의 보증금 인수형 물건은 아닙니다. 다만 notes에는 이용현이 등기부상 권리자/채무자와 동일하다는 경고가 있어, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성을 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52969 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 구성로64번길 25, 3층310호 (언남동,까사90) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 49.89㎡ · CASA90 · 80세대 · 사용승인일 2018.06.26 |
| 소유자 | 주식회사노블피아 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 292,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이용현 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 1번 신강동새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤로 갑구 13번 가등기, 용인시·국·국민건강보험공단 압류, 뉴대명대부 가압류, 이용현의 강제경매개시결정, 후순위 근저당권 등이 이어집니다. 데이터상 이 권리들은 말소기준권리 이후 → 매각으로 소멸로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고 1명, 대항력 인수 0원
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용현 | 2022.06.28 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
보증기관 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 따라서 실제 임차인 신고는 1명으로 보되, 전입일이 2019.07.24 말소기준보다 뒤라 매수인에게 대항할 수 있는 구조로 보이지 않습니다. 보증금 미상이므로 배당요구·우선변제 여부는 명세서 보완 확인이 필요하지만, 매수인 인수액은 데이터상 0원입니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가는 평균보다 높다
CASA90 최근 실거래 9건 기준 평균은 268,166,666원입니다. 최저매각가 292,000,000원은 이 평균의 108.9%로, 신건에서 그대로 응찰하면 평균 거래가보다 높은 가격대에 진입합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 49.89㎡ | 10 | 257,000,000원 |
| 2025.02 | 49.89㎡ | 8 | 255,000,000원 |
| 2024.07 | 48.98㎡ | 9 | 292,500,000원 |
| 2024.05 | 49.89㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 47.65㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2024.01 | 48.98㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2024.01 | 48.98㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2023.09 | 48.98㎡ | 6 | 349,000,000원 |
| 2022.03 | 49.89㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 268,166,666원 |
실거래 범위는 200,000,000원~349,000,000원으로 편차가 큽니다. 하지만 현재 회차 기준 최저가가 평균보다 높고, CASA90 경매물건 평균 유찰 횟수도 6.7회로 제시되어 있습니다. 따라서 “신건이라 안전하게 바로 잡는다”보다 가격을 낮춰 기다리는 전략이 더 합리적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,888,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 신강동새마을금고 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 이재철 | 300,000,000원 | 274,112,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 이열 | 45,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 7번 근저당권 · 이열 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 17번 가압류 · 주식회사 뉴대명대부 | 220,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 18번 경매개시결정 · 이용현 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 898,000,000원 중 채권자 배당은 287,112,000원, 미배당은 610,888,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
⑤ 회차별 미배당 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 292,000,000원 | 287,112,000원 | 610,888,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 233,600,000원 | 229,529,600원 | 668,470,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 186,880,000원 | 183,463,680원 | 714,536,320원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 “구정초등학교” 남동측 인근. 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건 건물 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 제3층 제310호, 사용승인일 2018.06.26. 위생·급배수·소화전·화재탐지·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 표시됩니다. 공시지가 2,285,000원/㎡, 위반건축물 사항은 false입니다.
- 환금성. CASA90은 80세대, 최근 실거래 9건 평균 268,166,666원이나 거래 범위가 넓고 경매 평균 유찰 횟수 6.7회가 제시되어 가격 민감도가 큰 물건으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 기준. 인수액 0원이라 실질취득가는 최저가와 동일합니다. 현재 실질취득 292,000,000원은 실거래 평균 268,166,666원보다 높습니다.
- 임차인 원본 확인. 이용현의 보증금은 미상이고, notes상 관계인 가능성 경고가 있습니다. 점유자, 배당요구, 인도명령 가능성을 매각물건명세서·현황조사 원본으로 확인하세요.
- 가등기 말소 동의서. 갑구 13번 가등기는 담보가등기 채권액 0원 및 말소 동의서 제출 내용이 있으나, 입찰 전 원본 서류로 말소 가능성을 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 용인시·국·국민건강보험공단 압류가 있어 당해세 여부를 확인해야 합니다. 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 233,600,000원, 2회 유찰 186,880,000원 구간에서 실거래 평균 대비 가격 메리트가 본격적으로 생길 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 “얼마에 사느냐”
이 사건은 대항력 인수형이 아닙니다. 임차인 신고 1명은 말소기준 이후 전입이라 데이터상 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 신건 최저가 292,000,000원은 실거래 평균 268,166,666원을 넘습니다. 게다가 가등기 말소 동의서, 국세·지방세 압류, 관계인 임차인 의심까지 원본 확인할 항목이 여럿 있습니다. 결론은 권리는 대체로 통과, 가격은 보류입니다. 신건 최저가만 보고 들어가기보다 실질취득가가 실거래 평균 아래로 내려오는 회차를 기다리는 편이 안전합니다.