144,200,000원
수원지방법원 2025타경54064. 수원시 권선구 금곡동 로얄팰리스2차 5층 511호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔로 확인됩니다. 현재 소유자는 박성철이며 2022.02.11 소유권이전등기를 마쳤고 등기상 거래가액은 275,000,000원입니다.
이 사건의 권리분석 핵심은 최저가가 아니라 임차인 김연기의 대항력과 2026.05.04 확약서입니다. 김연기는 2022.01.12 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2022.01.28 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 수원시 압류는 2022.12.08이므로 임차인의 대항력 기초가 더 빠릅니다. 원칙대로라면 배당으로 돌려받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있으나, 이번 사건에는 그 승계를 끊는 별도 확약이 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경54064 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡로 235, 5층511호 (금곡동,로얄팰리스2차) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 10층 건물 내 제5층 제511호 |
| 소유자 | 박성철 · 2022.02.11 소유권이전 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 144,200,000원 (2회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 286,585,203원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인, 그리고 확약서
말소기준은 2022.12.08 수원시 압류입니다. 김연기의 임대차계약·확정일자는 2022.01.12, 전입·점유는 2022.01.28로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기된 임차권이 2024.02.16이라는 사실만 보고 후순위 임차인으로 판단하면 안 됩니다. 실질적인 대항력 판단 기준은 이미 2022.01.28에 갖춰져 있습니다.
| 실제 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 배지 | 배당·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김연기 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 275,000,000원 | 전입·점유 2022.01.28 확정일자 2022.01.12 | 대항력 有 우선변제 有 승계 · 주택도시보증공사 | 배당요구 2024.02.16 확약 반영 실질 인수 0원 |
확약을 반영하지 않는 룰상 계산에서는 현재 최저가 144,200,000원 기준 미배당 보증금 133,618,800원이 매수인 인수액입니다. 이 경우 낙찰가와 인수액을 합친 금액은 277,818,800원으로, 집행비용 차감 때문에 보증금 275,000,000원 수준에 고정되는 대항력 인수형의 전형적인 구조입니다. 다만 이번 사건에서는 위 확약 내용에 따라 김연기 임차관계의 실질 인수를 0원으로 반영합니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없다
감정가는 206,000,000원이고 현재 최저매각가는 144,200,000원으로, 2회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 115,360,000원, 4회 유찰 시 92,288,000원으로 제시돼 있습니다. 그러나 유찰 횟수와 감정가 대비 할인율은 실거래 시세와의 가격 우위 자체를 증명하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 70% | 144,200,000원 | 133,618,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 56% | 115,360,000원 | 162,055,040원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 45% | 92,288,000원 | 184,773,184원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어나므로, 낮아진 최저가만 보고 싸다고 평가할 수 없는 사건입니다. 반대로 확약을 그대로 반영하면 김연기 임차관계의 인수액은 각 회차에서 실질 0원이므로 실질취득은 해당 낙찰가와 같은 방향으로 내려갑니다. 그럼에도 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 현재 최저가 144,200,000원이 시장가격보다 낮은지 여부는 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,818,800원 |
| 1. 임차인 김연기 보증금 · 우선변제 | 275,000,000원 | 141,381,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 286,585,203원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 2,818,800원을 먼저 공제한 뒤 임차보증금 우선변제에 141,381,200원이 배당돼 매각대금이 소진됩니다. 배당표 산식상 임차인의 미배당액은 133,618,800원이지만, 2026.05.04 확약에 따라 그 미배당액을 매수인의 실질 인수액으로 반영하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원금곡초등학교 남동측 인근이며, 주위는 오피스텔·아파트단지·근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 본 호실은 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물이며 본건은 제5층 제511호입니다.
- 도로. 북동측·남동측으로 폭 약 40m 내외 포장도로, 북서측으로 폭 약 12m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역(호매실지구)·공공주택지구· 도시교통정비지역·과밀억제권역이며, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 3,113,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반 표시도 없습니다.
- 환금성. 오피스텔 이용 물건이므로 아파트로 가정해 평가하면 안 됩니다. 실거래 비교 근거 없이 환금성이나 적정 매수가를 높게 평가하지 않는 것이 안전합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.04 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 문구와 적용 대상을 매각물건명세서 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 1명 구분. 김연기의 보증금 275,000,000원을 기준으로 분석하며, 주택도시보증공사를 또 하나의 임차인으로 보아 같은 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
- 룰상 인수와 실질 인수 분리. 현재 회차 산식상 미배당 보증금은 133,618,800원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 섞어 실질취득비용을 계산하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 감정가 206,000,000원 대비 현재 최저가 144,200,000원이라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 오피스텔 이용상태에 맞는 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 오피스텔 이용이라는 점을 전제로 등기·건축물 현황과 실제 사용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원문을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격까지 풀린 것은 아니다”
이 사건은 처음 보면 보증금 275,000,000원의 선순위 대항력 임차인 때문에 부담이 큰 물건입니다. 현재 최저가 144,200,000원에서 배당되는 금액은 141,381,200원이고, 확약이 없다면 미배당 133,618,800원이 매수인 인수로 연결됩니다. 그래서 단순히 “감정가 206,000,000원짜리를 144,200,000원에 산다”고 보면 완전히 다른 결론에 도달합니다.
다만 이번 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.05.04 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 김연기 임차관계의 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득은 144,200,000원으로 봅니다.
그러나 여기서 곧바로 “싸다”는 결론으로 넘어가면 안 됩니다. 이 물건은 2회 유찰돼 감정가 70%까지 내려왔지만, 최근 실거래와 직접 비교할 수 있는 가격 근거가 없습니다. 게다가 사건상 용도는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 따라서 결론은 권리상 핵심 인수위험은 확약으로 해소됐지만, 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 물건입니다.
