인천지방법원 2024타경583599. 부평동 동원로즈빌 4층 401호, 전용 59.78㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 180,000,000원이고 3회 유찰돼 최저매각가는 61,740,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격표만 보면 안 됩니다. 을구 5번 주택임차권등기와 매각물건명세서가 매수인 인수 가능성을 직접 명시하고 있기 때문입니다.
최세진은 2013.12.20 주민등록과 점유를 시작했고, 임차권등기에는 계약 갱신에 따라 보증금이 135,000,000원, 145,000,000원, 165,000,000원으로 기재돼 있습니다. 명세서가 매수인에게 대항할 수 있다고 특정한 부분은 165,000,000원 중 135,000,000원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 배당으로 변제되는 금액은 감소하고 인수 잔액은 커지므로, 낙찰가와 인수를 합친 실질취득액은 대체로 135,000,000원 수준에 고정되는 구조로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경583599 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평문화로130번길 19, 4층401호 (부평동,동원로즈빌) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 59.78㎡ · 5층 건물 내 4층 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 · 현황상 ‘A’동으로 표기 |
| 건물규모 / 사용승인 | 공동주택 9세대 · 2008.09.12 |
| 소유자 | 김민지 (2009.03.26 매매, 거래가액 150,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 61,740,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최세진 / 174,868,355원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당과 임차권을 분리해 봐야 한다
최세진의 주민등록·점유개시일도 2013.12.20입니다. 같은 날 2009년 근저당 말소가 이루어졌고, 이후 2018년과 2020년에 새로운 근저당이 설정됐습니다. 무엇보다 매각물건명세서가 을구 5번 주택임차권을 “매수인에게 대항할 수 있는” 권리라고 명시했으므로, 계산표의 인수 0원보다 명세서의 인수 문구를 우선해 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최세진 | 제4층 제401호 59.78㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 2013.12.20 | 165,000,000원 135,000,000원 부분 인수 문구 | 有·명세서 | 순위 확인 확정일자·배당요구 있음 | 아님 |
최세진의 확정일자는 2013.12.20, 2019.07.10, 2021.11.15로 기재돼 있고, 2024.01.22 배당요구가 접수됐습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 별도의 실제 임차인으로 봐야 하며, 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 비교
동원로즈빌 시세 자료에는 거래 3건이 확인됩니다. 다만 대상 물건은 59.78㎡인데 비교 거래는 68.75㎡, 69.24㎡, 70㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 표본 수도 3건뿐이며 최신 거래월도 2023.12이므로 가격 판단의 신뢰도는 제한적입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 70㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2022.12 | 68.75㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2022.04 | 69.24㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 불일치 | 3건 | 169,333,333원 |
| 최근 12개월 지표 | 70㎡ | 1건 | 168,000,000원 |
표면 최저가 61,740,000원은 전체 평균의 36.5%, 최근 12개월 지표의 36.8%로 표시됩니다. 그러나 이 비율은 임차보증금 인수를 제외한 숫자이므로 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 실질취득 기준인 약 135,000,000원과 최근 12개월 지표 168,000,000원을 비교해야 합니다.
실질취득액은 비교 거래 금액보다 낮게 보이지만, 대상 면적이 비교 물건보다 작고 시세 추세도 -1.2%로 하락 방향입니다. 따라서 “시세보다 확실히 싸다”고 단정하거나 전체 평균 대비 차이만으로 등급을 올리는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 61,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,511,320원 |
| 을구 1번 근저당 · 서산수산업협동조합 | 104,000,000원 | 60,228,680원 |
| 을구 3번 근저당 · 김혜숙 | 25,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 유영영 | 19,200,000원 | 0원 |
| 경매 신청채권 · 최세진 | 174,868,355원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 323,068,355원 중 예상배당은 60,228,680원, 미배당은 262,839,675원입니다. 다만 2009년 근저당의 2013.12.20 말소와 임차권 인수 문구가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당순위와 매수인 인수액은 원본 기록에 따라 다시 산정해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 61,740,000원 | 60,228,680원 | 262,839,675원 |
| 4회 유찰 시 | 43,218,000원 | 42,040,076원 | 281,028,279원 |
| 5회 유찰 시 | 30,252,599원 | 29,308,052원 | 293,760,303원 |
표면 매각가는 61,740,000원에서 43,218,000원, 30,252,599원으로 내려갑니다. 하지만 135,000,000원 보호 부분에 대한 배당액이 줄어들면 매수인이 인수하는 잔액이 그만큼 증가합니다. 따라서 대항력 인수형에서는 유찰이 곧 실질취득액 하락을 의미하지 않습니다. 입찰 판단의 기준은 회차별 최저가가 아니라 낙찰가와 인수 잔액을 합친 금액입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 입지. 부평동 굴다리오거리 북동측 인근으로 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 서측과 북측으로 공도에 접하며 토지는 평지의 세로장방형, 소로각지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 315.7㎡, 공시지가는 3,178,000원/㎡입니다.
- 환금성. 9세대 규모이고 동일 면적 실거래가 없어 매도 시 가격 산정과 매각기간의 불확실성이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 명세서 원문 확인. 165,000,000원 중 135,000,000원 부분의 인수 범위와 배당 후 잔액 계산방식을 확인하세요.
- 말소 근저당 재검토. 서산수산업협동조합 근저당은 2013.12.20 말소됐으므로 예상배당표의 우선순위가 맞는지 확인하세요.
- 임대차 실체 확인. 최세진의 보증금 지급내역, 2013.11.18·2019.07.10·2021.11.15 계약서와 갱신 내용을 대조하세요.
- 신청채권 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일한 배경, 청구금액 174,868,355원의 구성과 집행권원을 확인하세요.
- 배당요구·확정일자 확인. 2024.01.22 배당요구와 각 확정일자가 실제 배당순위에 미치는 영향을 검토하세요.
- 동일 면적 시세 확보. 대상 59.78㎡와 가까운 면적의 매매·전세 사례를 별도로 확보해야 합니다.
- 현황 표기 확인. 현황상 ‘A’동으로 표기돼 있으므로 건축물대장·현장 호수표시·현관 위치를 대조하세요.
- 명도·관리비 확인. 실제 점유 상태와 인도 가능 시점, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하세요.
맺으며 — “61,740,000원짜리 물건”이 아니다
이 물건의 최저매각가는 61,740,000원이지만, 권리분석상 핵심 숫자는 135,000,000원입니다. 매각물건명세서가 최세진의 임차보증금 165,000,000원 중 135,000,000원 부분에 대해 미배당 잔액 인수를 명시했기 때문입니다. 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 인수 잔액이 늘어 실질취득액은 약 135,000,000원 수준에 머무를 가능성이 큽니다.
실질취득액만 놓고 보면 확인된 실거래보다 낮지만, 비교 거래 면적이 대상보다 크고 최신 거래도 2023.12에 그칩니다. 여기에 2009년 근저당 말소와 예상배당표 사이의 불일치, 임차권자와 신청채권자의 동일인 관계, 9세대 다세대의 낮은 환금성이 겹칩니다. 결론은 “가격 가능성은 있으나 권리와 시세의 원본 검증 없이는 입찰 보류”입니다. 최저가가 아니라 배당 후 인수 잔액을 확정한 뒤의 총취득액으로 입찰 상한을 정해야 합니다.