수원지방법원 2025타경55029. 수원시 팔달구 인계동 951-7, 5층 506호 다세대주택입니다. 감정 이용상태도 “다세대주택으로 이용 중”으로 기재되어 있으므로 아파트가 아니라 다세대 물건으로 보아야 합니다. 이 사건은 권리표만 보면 더 복잡합니다. 말소기준은 2024.02.01. 신수현 근저당권으로 표시되어 있지만, 그보다 앞선 가등기와 선순위 근저당권 이력이 있고, 무엇보다 2024.01.26. 전입한 임차인 김성중의 대항력 있는 임차권등기가 명세서상 인수권리로 명시되어 있습니다.
따라서 이 물건은 “최저가 1.2억짜리 신건”으로 보면 안 됩니다. 임차인 보증금이 129,000,000원이고 최저가 120,000,000원보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 매수인의 실질취득 기준은 대체로 보증금 129,000,000원 수준으로 고정됩니다. 즉 가격 비교는 최저가가 아니라 실질취득 129,000,000원으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55029 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 인계동 951-7 5층506호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김정민 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김성중 / 129,636,164원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘인수’가 먼저 보인다
핵심은 임차인 김성중입니다. 을구 10번 주택임차권은 2025.03.27. 등기되었지만, 임대차계약일자 2024.01.24., 주민등록일자·점유개시일자 2024.01.26.으로 기재되어 있습니다. 말소기준으로 잡힌 2024.02.01. 신수현 근저당권보다 주민등록·점유가 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 보아야 합니다. 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 명시합니다.
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 보증금 | 전입·확정·배당 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김성중 | 건물의 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 129,000,000원 | 전입 2024.01.26 · 확정일자 2024.01.24 · 배당요구 2025.03.27 | 대항력 우선변제 미상 인수 |
보증기관 대위·승계 표시는 없습니다. 실제 임차인은 김성중 1명으로 보며, 보증금 중복 합산 이슈는 없습니다.
② 실질취득 — 최저가가 내려가도 총액 착시가 생긴다
현재 회차 최저매각가는 120,000,000원입니다. 그러나 임차인 보증금은 129,000,000원이고, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 이 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 매각대금 배당은 줄지만 미배당 인수액이 늘어, 실질취득 기준은 보증금 129,000,000원 수준으로 수렴합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 기준 | 메모 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 120,000,000원 | 129,000,000원 | 129,000,000원 | 보증금이 최저가보다 큼 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 96,000,000원 | 129,000,000원 | 129,000,000원 | 낙찰가 하락만으로 메리트 단정 불가 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 76,800,000원 | 129,000,000원 | 129,000,000원 | 인수형 구조 지속 |
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,480,000원 |
| 인수. 임차인 김성중 보증금 | 129,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 2,640,000,000원 | 117,520,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사코렘시스 | 2,350,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 2,040,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 7번 근저당권 | 780,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 9번 근저당권 · 신수현 | 1,430,000,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 4번 경매개시결정 · 김성중 | 129,636,164원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 데이터상 매수인 인수액은 129,000,000원으로 표시되어 있으며, 채권자 총 미배당은 9,252,116,164원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 ‘인계사거리’ 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 제5층 제506호입니다.
- 도로·토지. 인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중이고, 남측으로 폭 약 30M의 포장도로와 접합니다.
- 규제·하자. 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류 접합 등으로 기재되어 있으며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 고정. 최저가가 아니라 대항력 임차보증금 129,000,000원을 기준으로 수익성을 판단해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 임대차계약일자 2024.01.24., 주민등록·점유 2024.01.26., 보증금 129,000,000원, 배당요구 2025.03.27. 내용을 원본 명세서와 대조하세요.
- 가등기 확인. 갑구 2번 가등기는 말소기준권리 이전으로 표시되어 있고, notes에도 담보가등기 종류 확인 필요가 기재되어 있습니다. 인수 여부와 말소 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
- 선순위 근저당 이력 확인. 말소된 권리와 살아 있는 권리의 구분, 공동담보 목록 및 말소기준 산정 근거를 등기부 원본으로 재확인해야 합니다.
- 관계인 임차 가능성. notes상 임차인 김성중이 등기부상 권리자/채무자와 동일하다는 의심 메모가 있으므로, 실제 점유·임대차관계·보증금 반환 구조를 확인하세요.
맺으며 — “1.2억 신건”이 아니라 “1.29억 인수형”
이 물건의 가장 큰 함정은 숫자의 착시입니다. 감정가와 최저가는 120,000,000원이지만, 대항력 있는 임차권등기 보증금은 129,000,000원입니다. 보증금이 낙찰가보다 크고, 명세서상 미배당 잔액 인수가 명시된 이상 매수인은 최저가가 아니라 실질취득 129,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다. 여기에 갑구 2번 가등기 확인 필요, 관계인 임차 가능성 메모까지 겹쳐 있습니다. 가격도 싸다고 단정할 수 없고, 권리도 단순하지 않습니다. 종합하면 이 물건은 신건 저가 매수 후보가 아니라, 인수권리와 선순위 권리 원본을 먼저 해소해야 하는 고위험 검토 대상입니다.
