인천지방법원 2024타경584257. 인천 남동구 논현동 부티크646의 5층 510호 오피스텔입니다. 감정가가 104,000,000원인데 최저매각가는 2,938,000원입니다. 가격만 보면 상당한 할인처럼 보이지만, 이 물건의 본질은 낙찰가가 아니라 낙찰자가 부담하게 될 임차보증금에 있습니다. 등기부에는 이지훈 명의의 주택임차권이 존재하며, 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
더 중요한 사실은 해당 물건이 510-A와 510-B로 구분되어 별도의 출입문을 사용하는 구조라는 점입니다. 이지훈 외에도 기세춘의 전입 및 배당요구가 확인됩니다. 따라서 이지훈의 인수액만 계산해서 총취득비용이 확정되었다고 볼 수 없습니다. 기세춘의 보증금, 점유 부분 및 대항력 여부에 대한 추가 확인이 필수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경584257 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현로26번길 12, 5층 510호 (논현동, 부티크646) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 5층 |
| 이용상태 | 별도의 출입문을 사용하는 510-A 및 510-B로 이용 중 |
| 등기상 소유자 | 샹그리라주식회사 (2018.09.14 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 | 104,000,000원 |
| 최저매각가 | 2,938,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 | 이지훈 · 청구금액 78,704,794원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.14 남동구 압류 (갑구 10번) |
| 임차인 | 실제 임차인으로 신고된 사람 2명 · 이지훈, 기세춘 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 살아남는 보증금
말소기준은 2023.11.14 남동구 압류입니다. 과거 우리은행 근저당권은 2017.06.14, 정태원의 전세권은 2018.04.20 이미 말소되었습니다. 압류 및 경매개시결정 등 매각으로 소멸할 등기와 별개로, 선순위 대항력을 가진 임차인의 미변제 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.
이지훈은 2018.03.23 임대차계약을 체결하고 2018.04.20 전입신고 및 확정일자를 갖췄으며, 2018.04.21 점유를 시작한 것으로 기재되어 있습니다. 임차권등기 자체는 2024.05.16에 이루어졌지만, 대항력과 우선변제권을 판단할 때는 선행하는 임대차의 전입·점유·확정일자가 중요합니다. 매각물건명세서는 이 임차권의 보증금 미변제액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 위험은 서로 다르다
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지훈 510-A 관련 임차권등기 |
2018.04.20 2018.04.20 |
75,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 72,514,884원 추정 |
| 기세춘 점유 부분 확인 필요 |
2022.07.21 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미확인 | 추가 위험 금액 산정 불가 |
두 사람 모두 배당요구 내역이 있습니다. 이지훈은 임차권등기 및 배당요구가 확인되며, 기세춘은 2025.02.14 배당요구를 한 것으로 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없으므로, 실제 임차인으로 신고된 사람은 2명입니다.
③ 최저가의 함정 — 실질취득은 보증금 부근에서 고정된다
현재 회차의 예상 인수액은 다음과 같이 계산됩니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 2,938,000원 |
| 이지훈 보증금 총액 | 75,000,000원 |
| 예상 임차보증금 배당 | 2,485,116원 |
| 매수인 인수 예상액 | 72,514,884원 |
| 최저가 + 인수액 | 75,452,884원 |
매각대금에서 집행비용을 먼저 공제하기 때문에, 최저가와 이지훈의 인수액을 합하면 보증금 75,000,000원에 예상 집행비용이 더해진 75,452,884원이 됩니다. 이는 취득세, 명도비, 관리비 및 기세춘 관련 추가 위험을 제외한 금액입니다.
더 유찰되어 낙찰가가 낮아지더라도 그만큼 임차보증금 배당액이 줄어, 매수인이 인수할 보증금이 늘어납니다. 따라서 낙찰가가 계속 하락한다고 해서 실질취득비용도 같은 폭으로 내려가지는 않습니다.
④ 회차별 시나리오 — 유찰이 더 진행돼도 인수 부담은 남는다
| 회차 | 최저가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 2,938,000원 | 72,514,884원 | 75,452,884원 |
| 11회 유찰 시 | 2,056,599원 | 73,380,420원 | 75,437,019원 |
| 12회 유찰 시 | 1,439,619원 | 73,986,294원 | 75,425,913원 |
각 회차의 실질취득은 해당 최저가와 이지훈의 보증금 예상 인수액을 합산한 값입니다. 기세춘 관련 추가 인수액 및 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 2,938,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 452,884원 |
| 1. 임차인 이지훈 · 보증금 우선변제 | 75,000,000원 | 2,485,116원 |
| 2. 경매 신청채권 · 이지훈 | 78,704,794원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가를 기준으로 한 추정배당입니다. 신청채권자와 임차권자의 동일인 여부 및 채권의 관계를 확인해야 하며, 임차보증금 우선변제액을 신청채권의 별도 변제로 중복 합산해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 시세·가격 판단 — 최저가가 아닌 실질취득으로 비교
이 오피스텔의 가격 메리트는 2,938,000원이라는 최저가가 아니라 약 75,452,884원의 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다. 여기에 기세춘의 미확인 보증금, 취득 부대비용 등이 추가될 가능성도 고려해야 합니다.
현재는 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격과 가격 추세를 확인하지 못한 상태입니다. 따라서 실질취득비용이 최근 시세보다 낮다고 판정할 근거가 없으며, 시세보다 저렴하다거나 투자수익이 충분하다고 평가할 수 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 남동구 논현동 소재 수인분당선 호구포역 북측 인근입니다. 주변에는 상업시설, 오피스텔, 근린생활시설 등이 분포합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 호구포역이 있어 대중교통 이용 편익은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 5층 510호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 별도 출입문을 가진 510-A와 510-B로 이용 중입니다. 임차권등기에는 전체 45.80000㎡ 중 22.9㎡에 해당하는 510-A 부분이 표시되어 있습니다. 실제 점유경계를 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역(논현2), 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 역세권 입지의 장점과 별개로, 구분 사용되는 오피스텔의 임대차·점유관계가 복잡합니다. 최근 거래가격과 임대수요를 확인하기 전에는 재매각 가능성과 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 이지훈 보증금 인수. 매각물건명세서에 명시된 보증금 75,000,000원 및 미배당액 인수 조건을 확인하세요. 최저가 2,938,000원만 입찰자금으로 판단해서는 안 됩니다.
- 기세춘의 임대차 확인. 전입일 2022.07.21, 배당요구일 2025.02.14가 기재되어 있으나 보증금과 확정일자는 미상입니다. 임대차계약서, 점유현황, 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 510-A·510-B 점유 구분. 각 출입문, 실제 점유자, 임차권등기 범위 및 인도 대상 공간이 어떻게 구분되는지 확인하세요.
- 동일인 채권관계. 임차권자이자 경매 신청채권자로 기재된 이지훈의 청구원인과 채권관계를 확인해 배당 및 인수액 계산에서 중복이나 누락이 발생하지 않도록 해야 합니다.
- 실질취득 상한. 현재 회차의 기본 추정 실질취득비용은 75,452,884원입니다. 추가 보증금 인수 가능성 및 취득비용을 포함한 총자금 계획을 검토하세요.
- 시세 검증. 부티크646의 최근 실거래, 동일 면적 거래, 호실별 가격 차이와 임대수익성을 조사하세요. 감정가 대비 할인율로 투자 메리트를 판단하지 마세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비 중 승계 문제가 생길 수 있는 공용부분과 당해세, 실제 배당비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 자료, 배당요구 내역을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “293만원짜리 오피스텔”이 아니다
이 사건은 10회 유찰된 최저가가 눈에 띄지만, 실제 판단의 중심은 이지훈의 75,000,000원 보증금과 다른 임차인 기세춘의 미확인 권리입니다.
현재 최저가 2,938,000원에 낙찰받는다고 가정하면 이지훈 관련 인수액만 72,514,884원으로, 실질취득 추정액은 75,452,884원입니다. 추가 유찰이 발생하더라도 보증금 미배당액이 증가해 총부담은 보증금 부근에서 유지되는 구조입니다. 기세춘의 보증금 및 대항력에 따른 추가 인수위험은 별도로 남아 있습니다.
역세권 오피스텔이라는 입지 특성만으로 복잡한 임차권 문제를 상쇄할 수는 없습니다. 실질취득비용과 최근 실거래의 비교도 끝나지 않았으므로, 권리확인 및 가격검증 전에는 입찰 보류가 합리적입니다. 최저가는 낮지만 인수위험은 크고, 실제 가격 메리트는 아직 입증되지 않은 물건입니다.
