인천지방법원 2024타경584257. 논현동 부티크646 5층 510호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 샹그리라주식회사이고, 2018.09.14. 거래가액 135,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 과거 우리은행 근저당은 2017.06.14. 말소됐고, 정태원의 전세권 45,000,000원도 2018.04.20. 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 말소기준은 2023.11.14. 남동구 압류입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 이지훈은 2018.04.20. 전입과 확정일자를 갖췄고, 임차보증금은 75,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 기세춘도 2022.07.21. 전입해 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경584257 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 논현로26번길 12, 5층 510호 (논현동, 부티크646) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평지붕 15층 건물 내 5층 510호 · 별도 출입문을 사용하는 510-A 및 510-B로 이용 |
| 소유자 | 샹그리라주식회사 (2018.09.14. 거래가액 135,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 4,197,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이지훈 / 78,704,794원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차’가 핵심
등기상 말소기준인 남동구 압류와 그 이후의 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이지훈의 임차권은 등기일 자체가 2024.05.16.이라도 전입·확정일자가 2018.04.20.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기가 지워지는 것과 보증금 미배당 잔액의 인수 여부는 별개입니다.
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지훈 주거 · 임차권등기 | 2018.04.20 / 2018.04.20 | 75,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 | 2024.05.16 |
| 기세춘 | 2022.07.21 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 2025.02.14 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이지훈의 보증금과 기세춘의 미상 보증금을 서로 합쳐 하나의 보증금으로 볼 근거도 없습니다. 특히 기세춘은 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
② 가격 판단 — 4.04%보다 실질취득을 봐야 한다
최저매각가 4,197,000원은 감정가 104,000,000원의 4.04%까지 내려온 가격입니다. 하지만 이 사건은 일반적인 다회유찰 물건처럼 “최저가가 내려갈수록 싸진다”고 볼 수 없습니다. 이지훈의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오기 때문에 매각가가 내려갈수록 인수액이 커집니다.
| 회차 | 매각가 | 이지훈 미배당·인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (9회 유찰, 감정가 4%) | 4,197,000원 | 71,278,546원 |
| 10회 유찰 시 (감정가 3%) | 2,937,900원 | 72,514,982원 |
| 11회 유찰 시 (감정가 2%) | 2,056,529원 | 73,380,489원 |
즉 추가 유찰로 낙찰가가 4,197,000원에서 2,937,900원, 2,056,529원으로 내려가더라도 이지훈의 인수액은 71,278,546원에서 72,514,982원, 73,380,489원으로 늘어납니다. 낙찰가 하락분 상당 부분이 인수액 증가로 바뀌는 구조입니다. 여기에 기세춘의 보증금은 아직 확정할 수 없어 이지훈 기준 실질취득만으로 전체 비용을 종결해서도 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 4,197,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 475,546원 |
| 1. 임차인 이지훈 보증금 | 75,000,000원 | 3,721,454원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 이지훈 | 78,704,794원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 이지훈 보증금의 미배당액 71,278,546원은 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당 순위에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 호구포역 북측 인근으로, 주위는 상업시설·오피스텔·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 호구포역이 있어 대중교통 이용편익은 양호합니다.
- 이용상태. 오피스텔이며 하나의 510호가 별도의 출입문을 사용하는 510-A 및 510-B로 이용 중입니다. 임차관계 확인에서 반드시 현황과 점유구역을 함께 대조해야 합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 15층 건물 내 5층이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가 3,159,000원/㎡, 토지면적 2,113.1㎡입니다. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 도로. 북서·북동측 약 10m 도로, 남동측 약 15m 내외 도로, 남서측 보행자전용도로가 소재합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 응찰 판단은 4,197,000원이 아니라 이지훈 미배당 71,278,546원을 합친 실질취득 기준으로 계산해야 합니다.
- 기세춘 보증금 확인. 2022.07.21. 전입은 2023.11.14. 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유구역을 확인해야 추가 인수액을 확정할 수 있습니다.
- 510-A·510-B 현황 확인. 별도 출입문을 사용하는 두 공간으로 이용 중이므로 이지훈·기세춘의 실제 점유 부분과 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 이지훈 채권 원인 확인. 임차인과 경매신청채권자가 동일인으로 표시돼 있으므로 임차보증금과 강제경매 청구금액의 관계를 판결문·집행권원·임대차계약서 등으로 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 효과 재계산. 10회·11회 유찰 시에도 이지훈 인수액은 72,514,982원·73,380,489원으로 증가합니다. 최저가 하락폭만 보고 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 문건과 현장 점유상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “419만 원짜리 오피스텔”이 아니다
이 사건의 가장 위험한 착시는 9회 유찰과 4,197,000원이라는 최저가입니다. 현재 회차에서 이지훈에게 실제 배당되는 보증금은 3,721,454원뿐이고, 나머지 71,278,546원은 매수인이 인수합니다. 낙찰대금까지 합치면 이지훈 기준 실질취득은 75,475,546원입니다.
여기서 끝나지도 않습니다. 기세춘은 2022.07.21. 전입해 말소기준인 2023.11.14. 압류보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상인 추가 임차 리스크가 남습니다. 또한 510호가 510-A와 510-B로 분리 이용되고 있어 점유관계 확인의 중요성도 큽니다. 이 물건은 최저가가 낮다는 이유로 가격 점수를 줄 유형이 아니라, 선순위 임차보증금·미상임차인·점유구조를 먼저 확정한 뒤 실질취득비용으로 판단해야 하는 사건입니다.
