수원지방법원 2025타경55614. 화성 반송동 엔터프라임빌딩 10층 1006호로, 감정평가 이용상태는 다세대주택(원룸형)입니다. 현재 소유자는 서정숙이고, 2018.04.19 소유권을 취득했습니다. 등기부에 남아 있는 과거 근저당들은 이미 말소됐으며, 이 사건에서 선언된 말소기준은 2025.04.22 강제경매개시결정입니다. 이후 화성시 압류와 2025.09.19 임차권등기 자체는 매각으로 소멸 대상으로 표시돼 있습니다.
하지만 여기서 “임차권등기가 소멸하니 임차보증금도 사라진다”고 읽으면 안 됩니다. 김홍석의 실제 전입일은 2020.04.13, 점유개시일은 2020.04.04로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시돼 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 적시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55614 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 103-11 엔터프라임빌딩 10층1006호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(원룸형) |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 · 제10층 제1006호 · 사용승인 2007.06.27 |
| 소유자 | 서정숙 (2018.04.19 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 56,000,000원 / 39,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김홍석 / 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금 잔액은 남을 수 있다
② 임차인 분석 — 최저가가 내려가도 실질부담이 함께 내려가지 않는다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김홍석 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.04.13 | 70,000,000원 | 대항력 有 | 배당표 미반영 | 잔액 인수 |
임대차계약일자는 2020.03.14, 점유개시일은 2020.04.04, 주민등록일자는 2020.04.13이며 등기부 임차권 내용에는 확정일자 2020.03.17이 기재돼 있습니다. 임차권등기는 2025.09.19 이루어졌습니다.
현재 배당 가정에서는 매각대금 39,200,000원 중 집행비용 1,105,600원을 제외한 38,094,400원이 신청채권자 김홍석에게 배당되고, 청구액 70,000,000원 대비 31,905,600원이 미배당으로 남습니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건이므로, 낙찰가 39,200,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 실질취득 부담은 보증금 70,000,000원 부근을 기준으로 판단해야 하는 구조입니다.
③ 회차별 배당 — 유찰될수록 미배당액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(감정가 70%) | 39,200,000원 | 38,094,400원 | 31,905,600원 |
| 2회 유찰 시(감정가 49%) | 27,440,000원 | 26,546,080원 | 43,453,920원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 19,208,000원 | 18,462,256원 | 51,537,744원 |
④ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,105,600원 |
| 임차인 김홍석 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 김홍석 | 70,000,000원 | 38,094,400원 |
| 미배당 | - | 31,905,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 산정은 집행비용 1,105,600원과 신청채권자 배당 38,094,400원으로 매각대금 39,200,000원이 소진되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 동탄택지개발지구 내 중심상업지역으로 상가 및 오피스텔 등이 밀집하고, 서측 도로 건너편은 아파트 등 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 시내 간선도로 인근이며, 근거리에 경부고속도로 기흥동탄IC 및 SRT 동탄역이 소재합니다.
- 도로. 서측 약 25미터 내외, 남측 약 15미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역 · 특정용도제한지구 · 지구단위계획구역(화성동탄(1))입니다.
- 토지. 대지 642.2㎡ · 평지 · 정방형 · 상업용 · 공시지가 7,565,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생 급배수·개별난방·화재탐지·소화·승강기·지하주차장 설비를 갖추었습니다.
- 건물 규모. 엔터프라임빌딩은 40세대로 집계돼 있으며, 동일 건물 경매 평균 유찰 횟수는 6.5회입니다.
- 실거래 비교. 대상면적 20.329㎡와 비교 표본의 면적 일치가 확인되지 않았고 실거래 금액도 제시되지 않아, 시세 대비 할인 여부는 판단하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 39,200,000원만 보고 싼 물건으로 평가하면 안 됩니다. 대항력 임차보증금 70,000,000원을 기준으로 실질취득 부담을 봐야 합니다.
- 미배당 확인. 현재 배당 가정의 미배당은 31,905,600원이며 유찰 시 43,453,920원, 51,537,744원으로 증가합니다.
- 동일인 관계 확인. 신청채권자와 임차권자가 모두 김홍석이므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유관계 등을 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약일자 2020.03.14, 점유개시 2020.04.04, 전입 2020.04.13, 확정일자 2020.03.17 내용을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 재확인해야 합니다.
- 배당관계 확인. 명세서상 미변제 보증금 잔액 인수 문구와 실제 배당요구·배당순위를 반드시 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 비교면적 일치가 확인되지 않고 실거래 금액도 없어, 현장 중개업소와 동일 면적 거래자료를 별도로 확인하지 않고는 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
맺으며 — “3,920만원짜리 물건”으로 보면 틀린다
이 사건의 표면 가격은 감정가 56,000,000원에서 한 차례 유찰된 39,200,000원입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 그 숫자가 아닙니다. 임차인 김홍석은 2020.04.13 전입해 2025.04.22 말소기준보다 앞서고, 보증금은 70,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 가정만 해도 미배당은 31,905,600원이고, 추가 유찰 시 43,453,920원, 51,537,744원으로 증가합니다. 즉 낙찰가가 떨어질수록 인수 부담이 커져, 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다. 여기에 신청채권자와 임차권자가 동일한 김홍석이라는 특수관계 확인사항, 동일 건물 경매 평균 6.5회 유찰, 실거래 비교자료의 면적 불일치까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 권리·가격 판단은 보수적으로 해야 할 사건입니다.
