수원지방법원 2025타경55639. 용인시 처인구 모현읍 일산리 ‘효천마을신안인스빌’ 201동 13층 1304호, 전용 84.92㎡ 아파트입니다. 감정평가상 이용상태는 방3·거실·주방·욕실2·드레스룸·발코니 등으로 확인됩니다. 겉으로는 감정가 317,000,000원, 최저가 317,000,000원의 신건이고, 동일면적 최근 실거래 평균은 313,666,666원입니다. 즉 권리 리스크를 빼고 보더라도 최저가는 실거래 평균의 101.1%로 이미 높습니다.
권리에서 가장 중요한 변수는 임차인입니다. 현황조사·매각물건명세서상 황영숙이 확인되고, 전입일은 2020.07.13입니다. 제공 데이터의 말소기준권리는 2023.09.19 오케이저축은행 근저당으로 잡혀 있으므로, 전입일만 보면 앞섭니다. 다만 정확도 규칙상 보증금·확정일자 미상 점유자는 “대항력 有”로 단정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 보아야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55639 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 모현읍 일산리 671 효천마을신안인스빌 201동 13층1304호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.92㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·드레스룸·발코니 등 · 20층 건 중 13층 |
| 소유자 | 김휘섭 (2020.02.17. 거래가 220,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 317,000,000원 / 317,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 오케이에프앤아이대부 주식회사 / 357,575,038원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
제공 데이터상 말소기준권리는 2023.09.19 을구 10번 근저당권입니다. 이 근저당은 이후 2024.10.31 오케이에프앤아이대부 주식회사로 이전되었고, 같은 채권자가 2025.04.21 임의경매개시결정을 받았습니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 표 — 대항력 가능·미상, 우선변제도 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황영숙 | 2020.07.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 승계·대위신고가 아니므로 보증금 중복합산 이슈는 없습니다. 다만 보증금 자체가 미상이라 “실제 임차인 1명”의 보증금 확인이 핵심입니다.
대항력 인수형에서는 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 매수인의 실질취득은 낙찰가 + 인수액으로 계산되어 사실상 보증금 수준으로 고정됩니다. 이 사건은 보증금이 미상이라 그 공식을 수치로 적용할 수 없습니다. 따라서 시세 비교는 “최저가 317,000,000원”만으로 끝내면 안 되고, 임대차 보증금이 확인된 뒤 실질취득가로 다시 해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가도 평균보다 높다
신안인스빌2단지, 동일면적 84.92㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래 범위는 280,000,000원~345,000,000원, 평균은 313,666,666원입니다. 이 물건의 최저가는 317,000,000원으로 평균의 101.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.92㎡ | 15 | 319,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 17 | 310,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 16 | 345,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 1 | 310,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 1 | 288,000,000원 |
| 2026.01 | 84.92㎡ | 20 | 325,000,000원 |
| 2025.09 | 84.92㎡ | 11 | 325,000,000원 |
| 2025.09 | 84.92㎡ | 13 | 327,000,000원 |
| 2025.09 | 84.92㎡ | 5 | 305,000,000원 |
| 2025.09 | 84.92㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 2025.06 | 84.92㎡ | 13 | 315,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 313,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 317,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,238,000원 | 약 매각가의 1.7% 추정 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 93,600,000원 | 93,600,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 26,400,000원 | 26,400,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 83,762,000원 | 미배당 발생 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 287,500,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사오케이저축은행 | 356,400,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 5번 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 44,451,440원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
제공 배당 시뮬레이션상 채권 총액은 1,036,351,440원, 배당 총액은 311,762,000원, 미배당은 724,589,440원입니다. 산식상 매수인 인수액은 0원으로 표시되어 있으나, 임차인 보증금 미상 리스크는 별도 확인 대상입니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 임차보증금은 별도
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 317,000,000원 | 311,762,000원 | 724,589,440원 | 신건 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 253,600,000원 | 249,249,600원 | 787,101,840원 | 가정 시나리오 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 202,880,000원 | 199,239,680원 | 837,111,760원 | 가정 시나리오 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 처인구 모현읍 왕산리 소재 왕산초등학교 동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트 단지와 근린생활시설 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 방3·거실·주방·욕실2·드레스룸·발코니 등으로 조사되었습니다.
- 설비. 도시가스보일러 난방설비, 위생설비, 급·배수설비, 엘리베이터, 소방설비 등이 되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 자연녹지지역, 자연보전권역, 하천구역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등이 확인됩니다.
- 단지. 신안인스빌2단지, 총 538세대, 사용승인일 2004.12.17, 동일면적 84.92㎡ 최근 실거래 12건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 황영숙의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 보면 안 됩니다.
- 확약 부재. 제공 notes에는 대항력 포기·임차권등기 말소·확약서가 없습니다. 따라서 임차인 인수 위험이 해소된 사건으로 취급하면 안 됩니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가가 아니라 낙찰가에 확인될 임차보증금을 더한 금액으로 실거래 평균 313,666,666원과 비교해야 합니다.
- 가격 메리트 보류. 최저가 317,000,000원은 실거래 평균의 101.1%입니다. 신건 가격 자체도 싸지 않습니다.
- 명도 리스크. 실제 임차인 1명이 확인되므로 인도명령·명도 일정과 보증금 인수 여부를 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계 원본을 확인하고, 당해세·관리비·최우선변제 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 101.1% + 보증금 미상”이면 보류가 맞다
이 물건의 결론은 단순합니다. 신건 최저가 317,000,000원은 동일면적 실거래 평균 313,666,666원보다 높습니다. 여기에 황영숙이라는 실제 임차인 1명이 있고, 전입일은 2020.07.13로 말소기준권리보다 앞서 보이지만 보증금·확정일자·배당요구가 비어 있습니다. 최저가만 보면 시세와 비슷해 보일 수 있으나, 정확한 비교 기준은 실질취득가입니다. 임차보증금이 확인되기 전까지는 권리 확정 전, 가격 메리트도 보류가 맞습니다.
