인천지방법원 2024타경584981. 인천 연수구 옥련동 현대아파트 409동 302호, 전용 59.985㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사예승컴퍼니이고, 2019.05.31 거래가 230,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 핵심 권리는 2024.01.18 등기된 강성익의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.09.04, 점유개시는 2021.10.05, 주민등록일은 2023.11.22이고 임차보증금은 290,000,000원입니다.
이 사건에서 말소기준권리는 2024.12.30 강성익의 강제경매개시결정입니다. 주택임차권 등기는 그보다 앞선 2024.01.18에 접수됐고, 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 을구 17번 주택임차권등기가 있어 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 최저가가 감정가의 일부까지 내려왔다는 사실은 투자수익성 판단의 중심이 될 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경584981 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 한나루로105번길 68, 409동 3층302호 (옥련동,현대아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.985㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 23층 건물 내 3층 302호 |
| 사용승인 | 1997.05.23 |
| 소유자 | 주식회사예승컴퍼니 (2019.05.31 거래가 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 22,895,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 먼저 볼 을구 17번
과거 국민은행·삼성생명·우리은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 2021.10.05 설정됐던 강성익의 전세권도 2023.11.23 말소됐습니다. 하지만 이후 2024.01.18 강성익 명의의 주택임차권이 새로 등기됐습니다. 보증금은 290,000,000원이며 현재 말소기준보다 선순위입니다. 2025.02.21 구리세무서장 압류는 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강성익 | 3층 302호 59.985㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.11.22 | 290,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 잔액 인수 |
강성익은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 배당요구는 2024.01.18 이루어졌지만 확정일자는 없고, 배당 시뮬레이션도 대항력 有·우선변제권 無로 처리되어 있습니다. 신청채권자도 강성익으로 동일하며 청구금액 역시 290,000,000원입니다. 같은 이름과 같은 금액을 별개의 임차보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 22,895,000원이 아니라 290,000,000원과 비교
현대4 동일 면적의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균은 264,958,333원입니다. 최신 거래는 2026.07 278,000,000원, 표본 최저는 230,000,000원, 최고는 292,000,000원입니다. 이 사건의 실질취득 기준인 290,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 모두 웃돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.99㎡ | 11 | 278,000,000원 |
| 2026.06 | 59.99㎡ | 5 | 267,000,000원 |
| 2026.05 | 59.99㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.04 | 59.99㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 3 | 235,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 14 | 259,500,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 15 | 275,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 22 | 292,000,000원 |
| 2026.02 | 59.99㎡ | 12 | 268,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 20 | 289,000,000원 |
| 2025.12 | 59.99㎡ | 16 | 284,000,000원 |
| 2025.11 | 59.99㎡ | 5 | 262,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.985㎡ | 12건 | 264,958,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 22,895,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 812,110원 |
| 인수 · 임차인 강성익 보증금 | 290,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 6번 경매개시결정 · 강성익 | 290,000,000원 | 22,082,890원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 신청채권자 청구금액 290,000,000원 중 22,082,890원이 배당되고 267,917,110원의 미배당이 발생합니다. 별도로 명세서상 선순위 주택임차권의 미변제 잔액은 매수인 인수 대상입니다. 동일인·동일 금액의 청구와 임차보증금을 서로 다른 보증금으로 이중 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 실질취득은 싸지지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 인수 기준액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 22,895,000원 | 22,082,890원 | 267,917,110원 | 290,000,000원 |
| 8회 유찰 시 | 16,026,499원 | 15,338,022원 | 274,661,978원 | 290,000,000원 |
| 9회 유찰 시 | 11,218,549원 | 10,616,615원 | 279,383,385원 | 290,000,000원 |
8회·9회 유찰 시 최저매각가는 더 낮아지지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금은 290,000,000원입니다. 낙찰가가 낮아질수록 배당액이 줄고 미배당이 커지는 구조이므로, 최저가 하락을 실질취득 하락으로 해석하면 안 됩니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 7.0회입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천옥련초등학교 동측 인근. 아파트·다세대주택·학교·공원·근린생활시설이 혼재하며 주거환경은 보통시됩니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 로변에 버스정류장이 있으며, 북동측 인근에 수인분당선 송도역이 위치해 대중교통 사정은 대체로 무난합니다.
- 규모. 현대4는 1,011세대이며 대상 면적은 59.985㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 23층 건물, 사용승인일은 1997.05.23입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다. 공부와 별 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,323,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 22,895,000원만 보고 할인폭을 계산하지 말고, 선순위 임차보증금 290,000,000원을 중심으로 실질취득을 판단해야 합니다.
- 명세서 원문 확인. 을구 17번 주택임차권의 인수 문구와 배당 후 잔액 처리 여부를 매각기일 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 강성익 관계 확인. 임차권자·신청채권자가 동일한 구조이고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 계약·판결·배당요구 근거를 확인해야 합니다.
- 확정일자 없음. 배당 시뮬레이션은 우선변제권 없음으로 처리되어 있으므로 최저가 하락 시 미배당 확대를 전제로 보수적으로 계산해야 합니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 264,958,333원, 최신 거래 278,000,000원과 비교하면 실질취득 290,000,000원은 가격상 유리하지 않습니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비·당해세 등은 현장과 원본 서류로 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “2천만원대 최저가”가 아니라 “2억9천만원 인수형”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저매각가 22,895,000원이지만, 실제 의사결정을 좌우하는 숫자는 290,000,000원입니다. 강성익의 주택임차권은 말소기준보다 먼저 등기되어 있고 대항력이 있으며, 매각물건명세서에도 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
따라서 현재 7회 유찰은 일반적인 할인형 아파트와 전혀 다르게 읽어야 합니다. 실질취득을 약 290,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균 264,958,333원보다 높고, 최신 거래 278,000,000원보다도 높습니다. 권리위험은 크고, 가격 메리트도 확인되지 않습니다. 가장임차인 의심 가능성이 실제로 해소되는 별도 원본 근거가 확인되지 않는 한, 이 물건은 선순위 임차보증금 인수를 전제로 판단해야 하는 D등급 고위험형입니다.