최저가 4,672만원의 착시 — 실질취득은 2.9억, 최근 시세보다 비싸다

인천지방법원 2024타경584981. 인천 연수구 옥련동 현대아파트 409동 3층 302호, 전용 59.985㎡ 아파트입니다. 표면상 최저매각가는 46,724,000원으로 감정가 278,000,000원의 16.81%에 불과합니다. 그러나 이 사건에는 임차보증금 290,000,000원의 주택임차권등기가 존재하고, 임차인의 전입일 2023.11.22는 말소기준인 2024.12.30 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있어, 낮은 최저가만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

이 구조에서는 낙찰가가 내려가면 매수인이 인수할 미배당 보증금 잔액이 그만큼 커집니다. 현재 최저가 46,724,000원을 기준으로 보면 보증금과의 차액은 243,276,000원이고, 두 금액을 합친 실질취득은 약 290,000,000원입니다. 6회·7회 유찰 시에도 같은 원리로 낙찰가는 낮아지지만 인수 잔액이 늘어 총 취득 부담은 약 290,000,000원에 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

과거 국민은행·삼성생명보험·우리은행 근저당권과 강성익의 전세권이 설정됐지만 각각 말소등기가 존재합니다. 현재 입찰 판단에서 가장 중요한 권리는 2024.01.18. 접수된 강성익의 주택임차권등기입니다. 이 권리는 말소기준인 2024.12.30. 강제경매개시결정보다 먼저 등기됐고, 전입일도 2023.11.22로 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

강성익은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 임대차계약일은 2021.09.04, 점유개시일은 2021.10.05, 전입일은 2023.11.22이며, 2024.01.18 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 보증금은 290,000,000원입니다.

③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 약 2.9억

보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형 사건의 가격 판단 방식입니다. 실제 인수액은 최종 배당액에 따라 달라질 수 있으나, 보증금 미변제 잔액을 포함한 실질취득은 약 290,000,000원으로 봐야 합니다.

④ 시세 비교 — 실질취득은 최근 시세 이상

현대4 동일 면적 59.99㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이며, 거래 범위는 230,000,000원~292,000,000원, 평균은 264,958,333원입니다. 최신 거래는 2026.07. 11층 278,000,000원입니다.

실질취득 약 290,000,000원은 최근 12개월 평균보다 25,041,667원 높고, 평균의 109.5%입니다. 최신 거래 278,000,000원보다도 12,000,000원 높은 104.3%입니다. 최근 거래 최고가 292,000,000원과는 2,000,000원 차이에 불과합니다. 따라서 이 물건을 시세보다 저렴한 경매로 평가할 근거는 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 46,724,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 채권자 배당으로 소진되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 임차보증금은 전액 배당되지 않는 것으로 계산돼 매수인 인수 위험이 핵심으로 남습니다. 실제 배당은 말소된 권리, 신고 채권액, 조세채권 및 배당요구 내역에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천옥련초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·학교·공원·근린생활시설이 혼재합니다. 주거환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측 인근에는 수인분당선 송도역이 위치해 대중교통 여건은 대체로 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 23층 건물 내 3층 302호이며, 아파트로 이용 중입니다. 기본 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 건축선 지정, 상대보호구역, 과밀억제권역과 관련되며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 평지의 사다리형 아파트 부지이며 공시지가는 2,323,000원/㎡입니다. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 1,011세대 규모이고 동일 면적의 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 다만 거래가격이 230,000,000원부터 292,000,000원까지 차이가 있어 층·상태별 가격 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 최저가 46,724,000원에 응찰하더라도 미배당 보증금 인수를 더하면 경제적 부담은 약 290,000,000원입니다.
• 임차권 인수 문구 원본 확인. 매각물건명세서상 을구 17번 주택임차권등기와 미변제 잔액 인수 문구를 직접 대조하세요.
• 임대차 실체 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일하므로 계약서, 보증금 송금 내역, 전입·점유 기록과 채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
• 배당액 확인. 실제 인수액은 최종 배당액에 따라 달라집니다. 배당요구 종기, 조세채권, 신고된 채권과 말소된 등기의 효력을 재검토하세요.
• 점유·명도 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 자세한 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 현재 점유자와 인도 가능 시점을 별도로 확인하세요.
• 관리비 체납 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납과 승계 가능 범위를 확인하세요.
• 최근 시세 상한 설정. 실질취득 290,000,000원은 최근 평균 264,958,333원보다 높습니다. 경매 할인이라는 표현에 기대지 말고 동일 면적·유사 층의 실거래와 직접 비교해야 합니다.

맺으며 — “4,672만원에 사는 아파트가 아니다”

이 사건의 숫자만 보면 감정가 278,000,000원짜리 아파트가 5회 유찰돼 46,724,000원까지 내려온 초저가 물건처럼 보입니다. 하지만 권리구조를 반영하면 결론은 정반대입니다. 임차보증금 290,000,000원의 주택임차권이 말소기준보다 앞서고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.

가격 판단용 실질취득은 약 290,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 264,958,333원보다 25,041,667원 높고, 최신 거래 278,000,000원보다도 12,000,000원 높습니다. 6회나 7회까지 더 유찰돼도 낙찰가 감소분만큼 인수 잔액이 증가하므로 총 부담은 약 290,000,000원에 머뭅니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 비싸고, 권리 검증 부담까지 큰 사건입니다. 입찰 판단은 보류가 합리적이며, 임대차 실체와 최종 인수액이 명확히 해소되지 않는 한 가격만 보고 접근해서는 안 됩니다.