수원지방법원 2025타경55678. 엔터프라임빌딩 8층 803호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택)입니다. 현재 소유자는 최태영이며, 경매 권리분석의 핵심은 가격 자체가 아니라 2022년부터 대항력을 갖춘 임차보증금 75,000,000원입니다.
말소기준권리는 2023.11.15. 비엔케이캐피탈 주식회사의 가압류입니다. 그런데 임차인 김한울은 그보다 앞선 2022.01.28. 주민등록과 점유를 갖추었고, 확정일자는 2022.01.10.입니다. 2024.02.06.에는 임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55678 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 103-11 엔터프라임빌딩 8층 803호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택) |
| 건물 | 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 8층 803호 |
| 소유자 | 최태영 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 38,710,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 75,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
말소기준은 2023.11.15. 비엔케이캐피탈 주식회사의 가압류입니다. 이후의 아이엠캐피탈 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 김한울의 전입·점유는 2022.01.28.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 후순위 말소권리와 달리 보증금 미배당액이 매수인에게 남는 구조입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김한울 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 75,000,000원 | 2022.01.28 | 2022.01.10 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
② 가격 판단 — 49% 낙찰가가 아니라 ‘보증금’을 본다
감정가 79,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저가는 38,710,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 49%이지만, 이 사건은 일반적인 할인형 경매가 아닙니다. 임차보증금 75,000,000원이 낙찰가보다 크고 대항력이 있으므로, 최저가 하락분만큼 미배당 보증금 인수가 늘어나는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 38,710,000원 | 37,613,220원 | 37,386,780원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 27,097,000원 | 26,209,254원 | 48,790,746원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 18,967,900원 | 18,226,478원 | 56,773,522원 |
현재 회차에서는 낙찰가와 인수액을 단순 합산하면 76,096,780원입니다. 집행비용이 매각대금에서 먼저 빠지는 영향이 포함된 수치입니다. 하지만 이 사건의 가격 구조를 이해하는 핵심 기준은 대항력 임차보증금 75,000,000원입니다. 더 유찰된다고 해서 실질취득가가 2,709만원·1,897만원으로 내려가는 물건이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,710,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,096,780원 |
| 1. 임차인 김한울 보증금 | 75,000,000원 | 37,613,220원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 231,064,269원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사아이엠캐피탈 | 45,490,900원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김한울 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서 임차보증금 부족분 37,386,780원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 화성금곡초등학교 북동측 인근이며 각종 근린생활시설, 업무시설 및 아파트단지가 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택)입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 인접 도로 대비 등고평탄한 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 서측 및 남측으로 중로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며 공시지가는 7,565,000원/㎡입니다.
- 단지 경매 이력. 엔터프라임빌딩은 40세대, 2007.01.16. 준공이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.8회로 집계돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가만 보지 말 것. 현재 최저가 38,710,000원에 미배당 보증금 인수 37,386,780원이 붙는 구조입니다.
- 보증금 지급관계 확인. 임차인과 경매신청채권자가 동일한 김한울이므로 임대차계약서, 보증금 지급내역, 실제 점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 대항력 기준 재확인. 전입·점유 2022.01.28.은 말소기준권리 2023.11.15.보다 빠릅니다.
- 배당요구·확정일자. 확정일자 2022.01.10., 배당요구 2024.02.06.로 우선변제권 행사 자료가 존재합니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시 낙찰가는 27,097,000원·18,967,900원으로 내려가지만 인수액은 각각 48,790,746원·56,773,522원으로 증가합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표시와 감정평가상 공동주택(도시형생활주택) 이용상태를 입찰 전 공부·현황과 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 “7,500만원 보증금”이 먼저다
이 물건은 감정가 79,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 38,710,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 권리구조상 핵심은 그 숫자가 아닙니다. 김한울의 전입·점유가 말소기준보다 빠르고, 임차보증금 75,000,000원이 낙찰가를 초과합니다. 현재 회차 기준 미배당 보증금 37,386,780원이 매수인에게 넘어가며, 더 유찰되면 그 인수액이 오히려 커집니다.
따라서 이 사건은 “3,871만원에 사는 경매”가 아니라 “실질취득 부담이 보증금 7,500만원선에 묶인 경매”로 봐야 합니다. 실거래 시세 자료가 없어 그 7,500만원이 시장 대비 유리한지는 판단을 유보해야 하고, 임차인과 신청채권자가 동일한 점까지 원본 서류로 확인한 뒤 접근해야 합니다. 권리 난도 높음, 최저가 할인율만으로는 투자 메리트를 판단할 수 없음.
