수원지방법원 2025타경55682. 화성시 향남읍 행정리의 화성향남시범복사꽃마을상록하늘채아파트 804동 2층 204호입니다. 감정가는 340,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 238,000,000원입니다. 계산상 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 하지만 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 할인율이 아니라 무엇이 소멸하고 무엇이 남는지입니다.
계산된 말소기준권리는 2022.04.21. 주식회사국민은행 근저당권 336,000,000원입니다. 이후 삼정씨더블유주식회사 근저당권, 국세 압류, 신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당표 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55682 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 향남읍 행정리 475 화성향남시범복사꽃마을상록하늘채아파트 804동 2층204호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 방3·주방/식당·거실·욕실2·드레스룸·발코니 등 · 지상13층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 이강민 · 2018.10.25. 매매, 2019.02.14. 소유권이전 · 거래가액 252,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 238,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매 채권자 | 유케이제구차유동화전문 유한회사 (양도인: 주식회사 국민은행) |
| 청구금액 | 310,417,970원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조
말소기준은 2022.04.21. 을구 8번 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 9번 삼정씨더블유주식회사 근저당권과 갑구의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 2024년 회생 관련 보전처분과 회생절차개시는 2024.10.25. 회생절차폐지 뒤 말소된 흐름입니다.
임차인 신고내역은 없습니다. 그러나 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 특정 점유자의 대항력을 ‘있다’고 단정할 자료도, 반대로 실제 점유관계까지 확정할 자료도 없습니다. 현재 시뮬레이션은 인수액 0원이지만 점유·전입관계 확인은 별개의 체크포인트입니다.
② 가격 판단 — 70% 할인과 ‘시세 메리트’는 다른 이야기
현재 최저매각가 238,000,000원은 감정가 340,000,000원의 70%입니다. 권리상 인수액이 0원으로 계산되므로 현재 회차의 권리상 실질취득액도 238,000,000원입니다. 다만 동일평형의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값은 확인되지 않아, 이 금액을 “시세보다 싸다”라고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 238,000,000원 | 233,868,000원 | 1,137,292,232원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 166,600,000원 | 163,467,600원 | 1,207,692,632원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 116,620,000원 | 114,187,320원 | 1,256,972,912원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,132,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 336,000,000원 | 233,868,000원 |
| 3. 근저당 · 삼정씨더블유주식회사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 745,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 90,160,232원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,371,160,232원 중 채권자 예상배당은 233,868,000원, 미배당은 1,137,292,232원입니다. 집행비용 4,132,000원을 포함하면 매각대금 238,000,000원이 전부 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도이초등학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 아파트 단지와 각종 근린생활시설이 소재하는 주거지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상13층 건물 내 2층이며, 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기·지하주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측 약 25미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(향남1지구)이며, 성장관리권역과 교육환경 보호 관련 구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 평지의 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,122,000원/㎡입니다.
- 단지. 638세대, 사용승인 관련 기준일은 2009.07.30으로 확인됩니다. 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 을구 7번·7-1번 원문 대조. 2019년 국민은행 근저당 말소와 2024년 한국주택금융공사 이전등기의 연결관계를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자와 전입·점유 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 실질취득 238,000,000원이 감정가의 70%라는 사실과 실제 시세 대비 가격 경쟁력은 별개입니다. 최근 동일평형 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당표 성격 확인. 현재 표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 대규모 후순위 채권 혼동 금지. 현재 회차 미배당 1,137,292,232원은 시뮬레이션상 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 매각 관련 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것은 권리의 연결관계다
이 물건은 현재 회차 기준 감정가 340,000,000원에서 238,000,000원까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 알려진 권리만 놓고 계산한 실질취득액도 238,000,000원입니다. 하지만 최근 실거래 비교값이 없는 만큼 감정가 대비 70%라는 숫자를 곧바로 시세 할인율로 읽어서는 안 됩니다.
권리 쪽에서도 말소기준 이후의 권리는 소멸 구조가 분명하지만, 2019년 국민은행 근저당과 2024년 한국주택금융공사 이전등기의 연결관계, 그리고 미상으로 남은 실제 점유관계는 최종 확인이 필요합니다. 결론은 “시뮬레이션상 인수 0원, 가격 평가는 보류, 선행 권리·점유는 원문 확인.” 이 세 문장으로 정리됩니다.
