수원지방법원 2025타경55732. 용인 수지구 죽전동 스마트빌스마트빌 비동 3층 비303호, 전용 46.24㎡ 다세대주택입니다. 겉으로는 감정가 251,000,000원, 최저가도 같은 신건이라 단순해 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 을구 6번 주택임차권입니다. 임차권자 윤주희의 보증금은 190,000,000원, 전입일 2020.07.13, 확정일자 2020.06.08로 정리되어 있고, 매각물건명세서 취지의 notes에도 “배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이라고 표시되어 있습니다.
현재 회차 251,000,000원에서는 집행비용 4,314,000원을 먼저 빼고도 임차인 보증금 190,000,000원이 전액 배당되는 시나리오입니다. 그래서 데이터상 신건의 매수인 인수액은 0원입니다. 단, 이 결론은 신건 낙찰가가 유지될 때의 이야기입니다. 2회 유찰 160,640,000원까지 내려가면 임차인 배당액은 157,591,040원으로 줄고, 미배당 32,408,960원을 매수인이 인수하는 구조로 바뀝니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55732 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 죽전동 865-3 스마트빌스마트빌 비동 3층비303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 46.24㎡ · 비동 3층 비303호 |
| 소유자 | 조낙희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 251,000,000원 / 251,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤주희 / 190,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 임차권 미배당 잔액이 핵심
데이터상 말소기준권리는 2020.08.31 을구 5번 근저당권으로 선언되어 있습니다. 그 이후의 을구 6번 주택임차권등기와 갑구 2번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 표시됩니다. 다만 임차권자 윤주희는 주민등록일자 2020.07.13, 확정일자 2020.06.08, 보증금 190,000,000원으로 신고되어 있어, 매각물건명세서 취지상 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 위험이 남습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 보증기관 중복신고 아님
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤주희 | 비303호 전유부분 전부 | 190,000,000원 | 2020.07.13 / 2020.06.08 | 2023.04.25 | 대항력 우선변제 |
tenants 데이터상 is_guarantor=false, is_subrogation=false이므로 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 보았습니다.
③ 시세 비교 — 신건은 평균보다 약간 낮지만, 임차권이 안전마진을 깎는다
스마트빌(A,B)은 총 24세대, 사용승인일 2013.07.26인 다세대 단지입니다. 최근 실거래는 데이터상 3건이며, 평균은 257,666,666원입니다. 현재 최저가 251,000,000원은 실거래 평균의 97.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 46.24㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2021.10 | 49.62㎡ | 3 | 263,000,000원 |
| 2021.07 | 47.32㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 257,666,666원 |
다만 실거래 표본은 2021년 2건과 2026년 1건으로 구성되어 있어, 최신 가격감은 2026.05 거래가 240,000,000원도 함께 봐야 합니다. 현재 최저가 251,000,000원은 평균 대비로는 낮지만, 최근 2026.05 거래가보다는 높습니다. 여기에 대항력 임차권 미배당 가능성이 결합되므로, 가격 메리트는 단순 최저가가 아니라 실질취득액 기준으로만 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,314,000원 |
| 1. 임차인 윤주희 보증금 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리금융저축은행 | 3,360,000,000원 | 56,686,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 최숙희 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 임동옥 | 66,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 2번 경매개시결정 · 윤주희 | 190,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 배당상 임차인 보증금이 전액 변제되어 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 인수 시나리오
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 251,000,000원 | 190,000,000원 | 0원 | 251,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 200,800,000원 | 190,000,000원 | 0원 | 200,800,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 160,640,000원 | 157,591,040원 | 32,408,960원 | 193,048,960원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 용인시 수지구 죽전동 소재 “죽전고등학교” 북서측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 아파트, 학교, 일부 근린생활시설 및 고속도로 “죽전휴게소” 등이 혼재된 공동주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하고, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 2013.07.26 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 비303호입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수시설, 엘리베이터시설, 도시가스 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 규제·공부. 제1종일반주거지역·자연녹지지역, 공시지가 1,613,000원/㎡, 위반건축물 사항 없음, 공부와의 차이 해당사항 없음으로 정리되어 있습니다.
- 환금성. 총 24세대 규모로 대단지는 아니며, 최근 실거래 데이터가 3건에 그칩니다. 실거래 평균만으로 매수층을 과대평가하지 않는 편이 안전합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 을구 6번 주택임차권등기, 전입일 2020.07.13, 확정일자 2020.06.08, 보증금 190,000,000원, 배당요구일 2023.04.25를 원본으로 대조하세요.
- 미배당 인수 계산. 신건은 인수 0원으로 보이나, 유찰 후에는 임차인 보증금 미배당 잔액이 매수인 인수로 전환됩니다. 회차별 실질취득액을 먼저 계산하세요.
- 관계인 가능성 검토. notes에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있으나, 이를 이유로 임차권 인수를 임의로 0원 처리하면 위험합니다.
- 선순위 표시 권리 검토. 데이터상 을구 1번 근저당권과 을구 3번 근저당권은 말소기준권리 이전 권리로 표시되어 있습니다. 등기부와 매각물건명세서 원본에서 소멸·인수 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 다세대주택은 체납 관리비, 점유자 협의, 임차권 말소 절차를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구종기·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “신건 인수 0”이어도 쉬운 물건은 아니다
이 사건은 현재 회차만 놓고 보면 실질취득 251,000,000원, 매수인 인수 0원, 실거래 평균 대비 97.4%로 나쁘지 않아 보입니다. 그러나 핵심은 대항력 있는 임차권 보증금 190,000,000원입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인 배당이 부족해지고, 그 부족분은 매수인 인수로 넘어갈 수 있습니다. 그래서 이 물건은 “몇 번 유찰됐는가”보다 그 회차에서 임차인 보증금이 얼마까지 배당되는가가 더 중요합니다. 결론은 권리는 중간, 가격은 실질취득 기준으로만 판단입니다.
