수원지방법원 2025타경55767. 수원시 권선구 금곡동 금곡엘지아파트 405동 19층 1903호입니다. 감정평가상 철근콘크리트 벽식구조 20층 중 19층이며, 아파트로 이용 중이고 방3·주방겸식당·거실·욕실2·발코니·현관 등의 구조입니다. 감정가는 416,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 291,200,000원입니다.
권리의 기준점은 2021.12.15. 설정된 한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 120,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 삼성화재해상보험 115,000,000원 근저당, 오케이저축은행 86,400,000원 근저당, 경기신용보증재단 39,568,000원 가압류, 삼성카드 8,946,895원 가압류와 압류·경매개시결정이 이어졌고, 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55767 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 금곡동 520 금곡엘지아파트 405동 19층1903호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·주방겸식당·거실·욕실2·발코니·현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트 벽식구조 합각지붕 20층 중 19층 |
| 소유자 | 서재이 |
| 소유권 취득 | 2021.11.15. · 거래가액 450,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 416,000,000원 / 291,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 98,898,142원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 7번 한국스탠다드차타드은행 근저당권입니다. 이후 설정된 삼성화재해상보험·오케이저축은행 근저당과 경기신용보증재단·삼성카드 가압류, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 — 감정가 70%지만 시세 판단 자료는 없다
현재 최저매각가는 291,200,000원으로 감정가 416,000,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰로 금액이 내려왔지만, 동일 단지 또는 유사 면적의 최근 실거래 자료는 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
소유자 서재이의 등기상 2021.11.15. 취득 당시 거래가액은 450,000,000원이지만, 이는 현재 시세를 대신하는 최근 실거래 자료가 아닙니다. 가격 메리트 판단은 현재 거래 가능한 동일·유사 조건의 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 291,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,876,800원 |
| 1. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 삼성화재해상보험 | 115,000,000원 | 115,000,000원 |
| 3. 근저당 · 오케이저축은행 | 86,400,000원 | 51,323,200원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 39,568,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드 | 8,946,895원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 369,914,895원, 채권자 예상배당은 286,323,200원, 미배당은 83,591,695원입니다. 오케이저축은행부터 미배당이 발생하고 후순위 가압류에는 배당재원이 남지 않습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 상촌중학교 서측 인근이며, 주변은 중·소규모 아파트단지와 학교·공원·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 버스정류장 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 편의도는 대체로 보통입니다.
- 이용. 아파트로 이용 중이며 방3·주방겸식당·거실·욕실2·발코니·현관 등으로 구성되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 합각지붕 20층 중 19층이며, 도시가스 개별난방·승강기·화재경보기·소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 아스팔트포장도로가 외곽 공도와 연계되어 차량 진·출입이 용이합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 교육환경 보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 파산선고 확인. 2025.10.22. 파산선고 등기와 현재 경매절차·배당관계의 연결을 원본 기록에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2021.12.15. 을구 7번 한국스탠다드차타드은행 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본으로 다시 확인합니다.
- 가격 검증. 최저가 291,200,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 최근 동일 단지·유사 면적 실거래를 별도 대조합니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 미배당 83,591,695원은 채권자의 미회수액이며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 경매기록을 직접 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 점유는 별도 검증
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명료합니다. 2021.12.15. 한국스탠다드차타드은행 근저당권이 말소기준이고 그 이후 확인되는 담보권·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 현재 최저가 291,200,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 최근 실거래 자료가 없기 때문입니다. 여기에 감정요항표상 임대관계가 미상이고 2025.10.22. 파산선고 등기도 존재합니다. 따라서 이 물건은 “등기상 인수는 0원, 가격·점유·절차는 원본 확인 후 판단”으로 정리하는 것이 적절합니다.
