수원지방법원 2025타경55840. 용인시 처인구 양지면 센텀스몰시티 406동 5층 501호, 감정평가상 도시형생활주택(단지다세대)입니다. 소유자는 김인성·이지안으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 등기상 현재 근저당권은 없고, 2017년 현대캐피탈 근저당권 79,300,000원과 2018년 박대희 주택임차권 50,000,000원은 이미 말소됐습니다.
현재 권리분석의 중심은 2024.02.16. 김인성 지분에 설정된 하나캐피탈 가압류 40,808,810원입니다. 이 권리가 말소기준으로 제시돼 있고, 2025.05.16. 이승용의 강제경매개시결정은 그 뒤에 놓입니다. 다만 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 이승용의 전입일은 2021.09.30으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 이 임차인을 대항력 있는 임차인으로 확정해서도, 대항력 없는 임차인으로 배제해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55840 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 양지면 남곡리 152 센텀스몰시티 406동 5층501호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지다세대) · 33.83㎡ · 지상5층 중 5층 |
| 소유자 | 김인성 2분의 1 · 이지안 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이승용 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2021년 전입과 2024년 말소기준의 선후
2017년 현대캐피탈 근저당권과 2018년 박대희 주택임차권은 각각 2018.07.09.과 2018.07.10. 말소돼 현재 인수 여부를 따질 권리가 아닙니다. 반면 이승용의 2021.09.30. 전입은 2024.02.16. 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확정되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 인수 가능성은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승용 | 2021.09.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
전입일만 보면 말소기준권리보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 정확도상 이 경우는 “대항력 有”로 단정하는 대신 “대항력 가능·미상”으로 처리해야 합니다. 실제로 대항요건을 유지한 임차인이고 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못한다면 미배당액이 매수인에게 승계될 가능성이 있으므로, 실질취득액은 현재 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 80.0%라는 숫자는 ‘인수액이 없을 때’만 의미가 있다
센텀스몰시티 406동 동일 면적 33.83㎡의 확인된 실거래는 2025.09. 4층 115,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균 역시 115,000,000원이며, 현재 최저가 92,000,000원은 그 금액의 80.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 33.83㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 33.83㎡ | 1건 | 115,000,000원 |
표면 가격만 보면 감정가·최저가 92,000,000원이 최근 실거래 115,000,000원보다 낮습니다. 그러나 거래 표본은 1건이고, 무엇보다 임차인 인수액이 미상입니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 실제 임차보증금과 승계액이 확인된 뒤에만 평가할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,056,000원 |
| 1. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 40,808,810원 | 40,808,810원 |
| 2. 경매개시결정 · 이승용 | 100,000,000원 | 49,135,190원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 92,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 140,808,810원 중 89,944,000원이 배당되고 50,864,810원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 이승용의 임차보증금과 우선변제 여부가 확인되면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차인 위험은 자동으로 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 92,000,000원 | 89,944,000원 | 50,864,810원 | 49,135,190원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 73,600,000원 | 71,875,200원 | 68,933,610원 | 31,066,390원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 58,880,000원 | 57,420,160원 | 83,388,650원 | 16,611,350원 |
유찰로 낙찰가가 내려가면 배당재원도 함께 줄어듭니다. 하지만 이 표의 채권자 미배당액과 임차인의 매수인 승계액은 별개의 문제입니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 이승용이 실제 대항력을 갖는다면, 낙찰가가 낮아졌다는 사실만으로 실질취득비용이 그만큼 낮아진다고 단정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양지면 행정복지센터 남동측 근거리에 위치하며 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지다세대)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 콘크리트평슬래브지붕 지상5층 중 5층입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 8m 내외 단지내 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역· 배출시설설치제한지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역입니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 495.0㎡, 공시지가 720,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 센텀스몰시티 406동은 16세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이승용 임대차계약 원본 확인. 보증금·확정일자·점유 유지 여부를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 신청채권과 임차보증금을 분리. 신청채권자 이승용의 청구액 100,000,000원을 임차보증금으로 동일시하지 말고 채권 원인을 확인하세요.
- 2021.09.30 전입의 실체 확인. 말소기준 2024.02.16보다 앞선 전입이므로 실제 점유와 주민등록 유지 여부가 핵심입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.28. 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 매각물건명세서와 등기 원본에서 재확인하세요.
- 가격 판단은 실질취득 기준. 최저가 92,000,000원이 최근 실거래 115,000,000원의 80.0%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 실거래 표본 확인. 현재 비교거래는 33.83㎡ 1건이므로 개별 호수의 상태와 추가 거래를 함께 살펴야 합니다.
맺으며 — “80.0% 할인”보다 먼저 확인할 것은 임차보증금
이 물건은 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가와 최저가는 92,000,000원, 동일 면적 최근 실거래는 115,000,000원으로 최저가가 최근 시세의 80.0%입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 그 차이가 아닙니다. 이승용의 전입일 2021.09.30은 말소기준 2024.02.16보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
게다가 임차인 이승용과 강제경매 신청채권자 이승용이 동일하게 확인돼 채권의 실체와 임대차관계를 함께 대조해야 합니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “표면 최저가는 최근 실거래의 80.0%지만, 실질취득액은 미확정”입니다. 임차보증금과 승계 여부가 0원으로 확인되기 전에는 가격 가점을 크게 줄 이유가 없습니다. 가격보다 권리 확인이 먼저인 C등급 물건으로 보는 편이 안전합니다.
