수원지방법원 2025타경55840. 용인시 처인구 양지면 남곡리 센텀스몰시티 406동 5층 501호, 도시형생활주택(단지다세대)입니다. 감정가와 최저가는 모두 92,000,000원인 신건이고, 최근 실거래 1건은 115,000,000원입니다. 숫자만 보면 최저가가 실거래의 80.0%라서 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 단순히 최저가와 시세만 비교할 물건이 아닙니다. 등기·임차인 데이터에 임차인 박대희와 이승용이 함께 등장하고, 특히 이승용은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 리스크가 남습니다.
배당표 기준으로는 박대희의 보증금 50,000,000원이 우선변제로 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 이승용은 현황조사·매각물건명세서상 임차인으로 표시되며, 전입신고일이 2021.09.30입니다. 보증금이 없다고 확인된 것이 아니라 보증금 미상입니다. 따라서 이승용을 “대항력 있는 확정 임차인”으로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상 점유자로 분리해 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55840 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 양지면 남곡리 152 센텀스몰시티 406동 5층501호 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대) · 도시형생활주택(단지다세대) · 5층 중 5층 |
| 소유자 | 김인성 2분의 1 · 이지안 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 92,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이승용 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.02.16 가압류
이 사건의 말소기준으로 잡힌 권리는 2024.02.16 하나캐피탈주식회사 가압류입니다. 이후 2025.05.16 강제경매개시결정과 2025.06.04 국 압류가 이어지지만, 해당 압류는 2025.08.08 말소되어 있습니다. 등기부상 과거 을구에는 현대캐피탈 근저당과 박대희 주택임차권이 있었으나, 각각 2018.07.09, 2018.07.10 말소된 내역이 함께 존재합니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 없음
| 임차인 | 점유/용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승용 | 미상 | 2021.09.30 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 승계 아님 |
| 박대희 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2017.03.15 | 2017.03.15 | 50,000,000원 | 2018.06.22 | 대항력 우선변제 승계 아님 |
보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 보증금을 중복 합산할 구조는 아니고, 데이터상 실제 임차인은 2명입니다. 박대희는 보증금 50,000,000원, 전입·확정일자 2017.03.15, 배당요구 2018.06.22로 표시되어 배당표에서 전액 배당됩니다. 반면 이승용은 보증금·확정일자·배당요구가 모두 미상이라 대항력 가능·미상으로만 표현해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 실거래의 80.0%, 단 표본은 1건
센텀스몰시티(406동)는 총 16세대, 사용승인일 2016.01.13로 표시되어 있습니다. 대상 면적은 33.83㎡이고, 같은 면적 최근 실거래는 2025.09 4층 115,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 33.83㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 평균 | 33.83㎡ | 1건 | 115,000,000원 |
최저가 92,000,000원은 실거래 115,000,000원의 80.0%입니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고, 감정평가 요항상 임대관계는 미상입니다. 이 사건의 가격 판단은 “시세 대비 80%”라는 숫자보다, 이승용 관련 임차관계와 명도·채권자 관계 확인을 마친 뒤에야 의미가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,056,000원 |
| 1. 임차인 박대희 보증금(우선변제) | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 현대캐피탈주식회사 | 79,300,000원 | 39,944,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 40,808,810원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 경매개시결정 · 이승용 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 220,108,810원 중 채권자 배당은 39,944,000원, 미배당은 180,164,810원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제 미반영 및 이승용 임차관계 미상은 별도 확인 대상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양지면 행정복지센터 남동측 근거리에 위치하며, 부근은 다세대주택·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지다세대)으로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 남서측 약 8m 내외 단지내 포장도로에 접하며, 토지는 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제·공부. 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 자연보전권역 등으로 표시되어 있고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 동이며 최근 실거래 표본은 1건입니다. 대단지 아파트처럼 거래 표본이 풍부한 물건은 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이승용 임차관계 원본 확인. 보증금·확정일자·배당요구가 미상입니다. 대항력 가능성은 남기되, 대항력 확정 임차인으로 단정하지 마세요.
- 박대희 배당 확인. 보증금 50,000,000원이 배당표상 전액 배당되는 구조인지 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
- 관계인 가능성 검토. notes에 이승용이 등기부상 권리자/채무자와 동일하다는 의심이 표시되어 있으므로, 채권자·점유자 관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 실거래 1건만으로 시세를 확정하지 말고, 같은 면적·층·상태 차이를 감안해야 합니다.
- 관리비·명도. 도시형생활주택도 공용부분 관리비 체납과 점유 이전 비용이 발생할 수 있으니 현장 및 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “80% 신건”보다 “임차인 미상”이 더 크다
이 물건은 감정가 9,200만원, 최근 실거래 1억1,500만원으로 숫자만 보면 매력적입니다. 그러나 법원경매에서 가격 메리트는 권리·점유 리스크를 통과한 뒤에야 의미가 있습니다. 박대희 보증금 5,000만원은 배당표상 전액 배당되지만, 이승용은 보증금·확정일자가 미상이고 관계인 가능성까지 표시되어 있습니다. 따라서 결론은 가격은 관심, 권리·임차인은 보류입니다. 원본에서 이승용 리스크가 해소되면 B급 관심 물건이지만, 해소 전에는 C등급으로 보는 것이 안전합니다.