인천지방법원 2024타경585342. 부평구 산곡동 현대아파트 504동 6층 601호, 동일 면적 실거래 비교 기준 133.448㎡ 물건입니다. 현재 소유자는 이현영이며 2008.04.22 소유권이전 당시 등기부 거래가액은 390,000,000원입니다. 말소기준은 2017.07.14 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 박혜진·유영미· 송재민·김동일 관련 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조여서, 제공된 예상배당 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격만 놓고 보면 현재 회차는 분명 눈에 띕니다. 감정가 433,000,000원에서 한 차례 유찰돼 303,100,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적 거래 평균 448,800,000원의 67.5%입니다. 최신 거래도 2026.07에 467,000,000원으로 잡혀 있습니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 6.7% 높은 추세이므로, 전체 과거 평균이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 봐도 현재 최저가는 시세 아래입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경585342 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 안남로 260, 504동 6층601호 (산곡동,현대아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 동일 면적 실거래 비교 기준 133.448㎡ |
| 소유자 | 이현영 · 2008.04.22 소유권이전 · 거래가액 390,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 433,000,000원 / 303,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2017.07.14 삼성생명보험주식회사 근저당권 · 최초 채권최고액 295,200,000원 |
| 청구금액 | 56,335,616원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 대신 호실 특정이 핵심
말소기준은 2017.07.14 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 해당 근저당은 2023.12.21 채권최고액을 236,500,000원으로 변경한 기록이 있습니다. 이후의 박혜진·유영미·송재민·김동일 근저당과 2025.01.02 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 제공된 배당 시뮬레이션은 삼성생명 근저당에 295,200,000원을 배당하는 방식으로 계산돼 있으며, 어느 경우든 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다.
임차인·점유 확인
| 이름 | 조사 호수 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤현섭 | 602호 | 2021.10.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 집계되는 사람은 1명입니다. 다만 윤현섭의 조사 호수는 매각대상인 601호가 아니라 602호입니다. 전입일 2021.10.12는 말소기준일 2017.07.14보다 뒤이므로 이 전입을 기준으로 한 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 67.5%
현대(124-1)는 1,161세대, 1993.11.20 준공 단지입니다. 비교 대상은 동일 면적 133.45㎡ 거래입니다. 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균 432,416,666원보다 최근 12개월 평균 448,800,000원과 최신 거래 467,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 거래군의 가격 추세도 이전 거래군 대비 +6.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 133.45㎡ | 12 | 467,000,000원 |
| 2026.07 | 133.45㎡ | 14 | 427,000,000원 |
| 2025.12 | 133.45㎡ | 7 | 448,000,000원 |
| 2025.09 | 133.45㎡ | 13 | 485,000,000원 |
| 2025.08 | 133.45㎡ | 7 | 417,000,000원 |
| 2025.05 | 133.45㎡ | 6 | 435,000,000원 |
| 2025.05 | 133.45㎡ | 11 | 430,000,000원 |
| 2024.11 | 133.45㎡ | 9 | 430,000,000원 |
| 2024.10 | 133.45㎡ | 4 | 440,000,000원 |
| 2024.08 | 133.45㎡ | 9 | 430,000,000원 |
| 2024.03 | 133.45㎡ | 13 | 400,000,000원 |
| 2024.03 | 133.45㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 133.45㎡ | 5건 | 448,800,000원 |
현재 최저가 303,100,000원은 최근 12개월 평균 448,800,000원의 67.5%입니다. 최신 2026.07 거래 467,000,000원과 비교해도 현재 매각가는 더 낮습니다. 최근 시세 추세가 +6.7%인 만큼, 과거 저가 거래가 섞인 전체 평균만으로 판단할 필요도 없습니다. 호실 특정 문제가 해소된다는 전제에서는 가격 자체는 분명한 장점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 303,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,043,400원 |
| 2. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 295,200,000원 | 295,200,000원 |
| 3. 근저당 · 박혜진 | 65,000,000원 | 2,856,600원 |
| 4. 근저당 · 유영미 | 65,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 송재민 | 65,000,000원 | 0원 |
| 6. 근저당 · 김동일 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 570,200,000원 중 예상 채권자 배당액은 298,056,600원, 미배당액은 272,143,400원입니다. 미배당이 발생해도 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천미산초등학교 북측 인근으로 아파트·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 서울지하철 7호선 산곡역·부평구청역이 소재해 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕, 지하1층·지상15층 건물의 제6층 제601호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 절대보호구역·상대보호구역 관련 제한이 기재돼 있으며 공시지가는 2,273,000원/㎡입니다.
- 환금성. 1,161세대 단지로 동일 면적 거래 12건이 확인되고, 최근 12개월 평균은 448,800,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 6.7% 높은 흐름입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 이 사건은 위반건축물보다 호별 위치와 현황의 불일치가 핵심 확인사항입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 601호·602호 현장 특정. 매각물건명세서, 건축물현황도, 감정요항표, 현장 출입문 표시를 서로 대조해 실제 매각대상을 확인하세요.
- 2026.03.20 사실조회회신서 확인. 호별 배치 불일치의 경위와 법원의 처리 방향을 확인한 뒤 입찰 여부를 정하는 것이 핵심입니다.
- 윤현섭 점유 위치 확인. 조사상 602호 전입으로 기재돼 있으므로 실제 점유 호실이 매각대상과 겹치는지 직접 확인해야 합니다.
- 임차조건 보완. 윤현섭의 보증금·확정일자·배당요구 여부는 미상입니다. 대항력은 없지만 점유와 명도 실무를 위해 계약관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 근저당 변경내역 대조. 삼성생명 근저당의 최초 채권최고액 295,200,000원과 2023.12.21 변경된 236,500,000원, 실제 채권액을 원본으로 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 303,100,000원은 최근 12개월 평균 448,800,000원의 67.5%입니다. 가격은 장점이므로 호실 특정 리스크를 해소한 뒤 응찰가를 판단하는 순서가 맞습니다.
- 배당 미달과 인수 구분. 채권 미배당액 272,143,400원이 발생하지만 제공된 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 채권을 곧바로 매수인 부담으로 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·사실조회회신서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격보다 먼저, 무엇을 사는지 확인해야 한다”
이 사건의 숫자만 보면 상당히 매력적입니다. 감정가 433,000,000원에서 1회 유찰돼 303,100,000원까지 내려왔고, 예상 인수액은 0원입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 평균 448,800,000원 대비 67.5%이며 최근 시세 추세도 +6.7%입니다. 그래서 이 물건을 단순히 “권리 깨끗하고 시세보다 싼 아파트”라고 끝내기 쉽습니다.
하지만 실제 승부처는 다른 곳에 있습니다. 601호와 602호의 배치가 서로 맞지 않고, 조사 임차인도 602호로 잡혀 있으며, 건축물현황도와 현황 표시의 차이까지 문서에 명시돼 있습니다. 권리상 인수 0원·가격상 67.5%라는 장점은 분명하지만, 매각대상이 정확히 어떤 출입문과 공간인지 확인되지 않은 채로는 그 장점을 온전히 평가할 수 없습니다. 이 사건은 가격은 합격권, 권리도 단순, 물건 특정은 반드시 선확인이 결론입니다.
