수원지방법원 2025타경55959. 용인시 처인구 양지면 남곡리 그린파크 2동 204호, 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용되는 다세대 물건입니다. 감정가 127,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현 최저매각가는 88,900,000원입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 163,000,000원의 임차보증금이 실제로 낙찰자에게 승계되는지입니다.
윤금순의 임대차계약일은 2022.05.03., 점유개시는 2022.05.10., 주민등록일은 2022.06.30.이고 확정일자는 2022.05.03.입니다. 말소기준으로 선언된 시흥세무서 압류는 2022.07.18.이므로 전입이 더 빠릅니다. 따라서 원래 권리관계만 놓고 보면 대항력이 있는 임차인입니다. 하지만 2026.05.29. 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소한다”는 확약서를 제출했습니다. 정확도 규칙상 이 확약이 적용되는 윤금순 보증금의 실질 인수는 0원*입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55959 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 처인구 양지면 남곡리 340-8 그린파크 2동 2층204호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 204호 |
| 소유자 | 김지연 (2021.03.29. 소유권이전 · 거래가액 145,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 88,900,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 163,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 토지 | 자연녹지지역 · 대 · 토지면적 512㎡ · 공시지가 444,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약으로 승계 차단
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤금순 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.06.30 확정 2022.05.03 점유 2022.05.10 | 163,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 적용 배당요구 2024.05.13. 실질 인수 0원* |
보증기관을 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 윤금순 1명이며, 2026.05.29. 주택도시보증공사 제출 확약이 해당 보증금에 적용됩니다.
③ 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 거래 표본은 1건
그린파크2동은 총 12세대, 사용승인일은 2020.03.04.입니다. 면적 매칭된 최근 거래는 2025.08. 전용 31.19㎡ 3층의 129,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 129,000,000원으로 동일하지만, 표본이 한 건뿐이어서 이 금액을 단지 전체의 촘촘한 시세로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 31.19㎡ | 3 | 129,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 129,000,000원 |
확약 때문에 매수인 실질취득을 현 최저가와 동일한 88,900,000원으로 보면, 최근 12개월 평균·최신 거래 129,000,000원의 68.9%입니다. 금액 차이는 40,100,000원입니다. 다만 이 가격 메리트는 확약에 의해 임차보증금 승계가 실질 0원이라는 전제에서만 성립하며, 최근 거래 표본도 1건뿐이라는 점을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,000,200원 |
| 1. 임차인 윤금순 보증금 | 163,000,000원 | 86,899,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 163,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 윤금순 보증금의 미회수액은 76,100,200원입니다. 원래 대항력 구조라면 이 금액이 매수인 승계 대상이지만, 2026.05.29. 확약 때문에 해당 임차보증금의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 확약 없이는 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 88,900,000원 | 76,100,200원 | 0원* |
| 2회 유찰 시(49%) | 62,229,999원 | 102,290,141원 | 0원* |
| 3회 유찰 시(34%) | 43,560,999원 | 120,623,099원 | 0원* |
이 표가 이 사건의 핵심을 보여줍니다. 확약이 없다면 대항력 있는 보증금 163,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 그러나 윤금순 보증금에는 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있으므로, 해당 보증금의 실질 인수는 각 회차 0원*입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 다세대이며 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 204호입니다.
- 입지. 남곡2리 복지회관 남측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설·소규모 공장·창고가 혼재하며 주위환경은 무난합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 무난합니다.
- 도로. 남측이 폭 약 6미터 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역(주거형)이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역 등에 해당합니다.
- 건물 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 단지이고 확인된 최근 12개월 거래가 1건이어서, 아파트 대단지보다 매수·매도 가격 탐색 폭이 클 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.29. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 당사자, 목적물, 보증금 범위를 원문에서 대조하세요.
- 실질 인수 0원의 전제. 본 분석의 가격 메리트는 윤금순 보증금에 확약이 정상 적용된다는 전제입니다. 확약이 없다면 현 회차 룰상 인수는 76,100,200원입니다.
- 세금 압류 확인. 시흥세무서·울산세무서·서울특별시 압류의 세목과 당해세 여부를 확인하세요.
- 거래 표본 주의. 최근 실거래가 129,000,000원은 1건 표본입니다. 88,900,000원의 할인율만으로 적정가를 단정하지 마세요.
- 점유·명도. 임차권등기 상태와 현재 실제 점유자를 현황조사·현장 확인으로 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금관계·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “보증금 1.63억”보다 중요한 것은 확약의 적용 범위
표면만 보면 감정가 127,000,000원짜리 다세대에 보증금 163,000,000원의 대항력 임차인이 있어 경계해야 할 사건입니다. 실제로 확약이 없다면 현 회차에서도 미배당 76,100,200원이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 그러나 2026.05.29. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했으므로, 윤금순 보증금에 한한 실질 인수는 0원*입니다.
이 전제에서 실질취득 88,900,000원은 확인된 최근 12개월 실거래 129,000,000원의 68.9%로 가격 차이가 있습니다. 다만 거래 표본이 단 1건이고 총 12세대의 소규모 도시형생활주택이며, 국세·지방세 압류 3건도 남아 있습니다. 따라서 이 물건은 “대항력 임차인 때문에 무조건 피할 물건”도 아니고, “70% 최저가라 무조건 싼 물건”도 아닙니다. 승부처는 확약서의 유효한 적용 범위와 세금 배당, 그리고 제한적인 거래 표본을 감안한 실제 환금성입니다.
