수원지방법원 2025타경55960. 수원 권선구 고색동 ‘고색1차태산아파트’ 106동 1502호, 1997.12.17 사용승인된 아파트입니다. 감정 이용상태는 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등으로 기재되어 있습니다. 권리 흐름의 출발점은 소유자 양지우 씨의 2014.08.29 소유권이전이고, 같은 날 우리은행 근저당이 설정되었습니다. 이 우리은행 근저당이 말소기준권리입니다.
후순위로 2022.03.04 엠에이피대부 근저당, 2022.03.15 메리츠캐피탈 질권, 2025.05.13 및 2025.09.04 임의경매개시결정이 붙어 있습니다. 모두 말소기준 이후의 권리라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 인수권리만 놓고 보면 단순합니다. 문제는 권리보다 점유 확인입니다. 임차인·점유자 2명이 올라와 있는데, 두 명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경55960 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 고색동 886-83 고색1차태산아파트 106동 15층1502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 방3·거실·주방·욕실2·발코니 등 |
| 소유자 | 양지우 (2014.08.29 소유권이전, 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 399,000,000원 / 399,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 261,632,260원 |
| 매각기일 | 2026.06.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 우리은행 근저당
말소기준권리는 2014.08.29 우리은행 근저당권입니다. 이후의 엠에이피대부 근저당, 메리츠캐피탈 질권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 1번 근저당권에는 2020.06.12 및 2024.01.16 변경 등기가 존재하므로, 입찰 전 등기부 원본에서 채권최고액 변경 흐름은 직접 대조해야 합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 0건
임차인 표에는 양성엽, 이성규 2명이 확인됩니다. 두 명 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인·점유자는 2명으로 봐야 합니다. 다만 보증금은 둘 다 미상이고, 확정일자와 배당요구도 확인되지 않았습니다.
| 임차인·점유자 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 | 메모 |
|---|---|---|---|---|
| 양성엽 | 2024.12.10 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 | 전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음 · 보증금 미상 — 매각물건명세서 보완 필요 |
| 이성규 | 2014.08.29 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 | 전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음 · 보증금 미상 — 매각물건명세서 보완 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 399,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,386,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 157,300,000원 | 157,300,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사엠에이피대부 | 361,400,000원 | 235,314,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 399,000,000원 가정 시 채권 총액 518,700,000원 중 392,614,000원이 배당되고, 미배당은 126,086,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 권선구 고색동 소재 “고색초등학교” 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 전철 “고색역”이 소재하여 대중교통 이용은 비교적 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 15층 건물 내 15층 1502호입니다. 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지 및 소화설비, 승강기, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류 접합, 소로2류 접합, 중로2류 접합, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 “--”로 기재되어 있고, 위반건축물 플래그는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 데이터에 실거래가가 없으므로 감정가 399,000,000원과 주변 시세를 별도로 대조해야 합니다. 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트는 성립하지 않습니다.
- 임차인 보완 확인. 양성엽·이성규 2명의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 미상입니다. 대항력 없음으로 표시되어도 점유·명도 비용은 별도 점검해야 합니다.
- 명도 계획. 실제 임차인·점유자가 2명으로 확인되므로 인도명령, 이사 협의, 점유 이전 가능성까지 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동성. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영합니다. 실제 배당에서 채권자 미배당과 잔여 구조가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 원본을 직접 확인하고, 1번 근저당권 변경 등기와 후순위 근저당·질권 관계를 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 입찰”은 다르다
이 사건의 등기 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2014.08.29 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 임차인·점유자 2명의 보증금과 확정일자가 모두 미상이고, 실거래 비교 데이터도 없습니다. 결론은 분명합니다. 권리 인수는 낮지만, 가격과 점유는 보수적으로 확인해야 하는 신건입니다. 감정가 그대로의 응찰은 원본 서류와 현장 확인이 끝난 뒤에만 판단해야 합니다.