인천지방법원 2025타경367. 청라리치아노 10층 건물 중 7층 712호입니다. 사건상 용도는 근린시설이지만 건축물대장상 용도와 감정평가 이용상태는 오피스텔로 확인됩니다. 소유자 강병오는 2015.06.19. 거래가액 99,558,168원에 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행에 채권최고액 72,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 신한은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 채권자의 미배당과 매수인의 인수를 구분하는 것입니다. 현재 최저가 48,510,000원으로 매각되면 채권자에게 73,408,616원의 미배당이 생기지만, 이는 채권자 측 회수 부족액입니다. 실제 임차인 4명은 모두 말소기준권리 이후 전입했으므로 낙찰자가 승계할 임차보증금은 0원입니다. 다만 점유와 계약관계가 완전히 밝혀진 것은 아니므로 명도와 현장확인은 별도의 문제로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경367 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라에메랄드로102번길 10, 7층 712호 (연희동, 청라리치아노) |
| 용도 / 층 | 사건상 근린시설 · 건축물대장상 오피스텔 · 10층 중 7층 712호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트평스라브지붕 · 사용승인일 2012.12.14. |
| 소유자 | 강병오 (2015.06.19. 거래가액 99,558,168원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 48,510,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 68,883,051원 |
| 매각기일 | 2026.07.14. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2013년부터 2015년까지 신탁등기와 신탁등기 말소가 반복됐지만, 2015.06.19. 강병오 앞으로 소유권이 이전됐고 같은 날 신한은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 2022.09.13. 신한은행 가압류 48,645,436원과 2025.01.20. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 모두 후순위 전입
| 성명 | 전입일 | 사용 | 대항력 | 배당요구·우선변제 | 승계 | 확인사항 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정완근 | 2018.07.05. | 오피스텔 | 없음 | 배당요구 2025.04.30. · 우선변제 미상 | 없음 | 보증금·확정일자 미상 |
| 김해순 | 2021.03.29. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금·확정일자 미상 |
| 윤상경 | 2024.08.26. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금·확정일자 미상 |
| 윤경상 | 2024.08.26. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 보증금·확정일자 미상 |
실제 임차인은 4명이며 보증기관의 대위·승계 신고자는 없습니다. 네 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2015.06.19.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 그 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 배당요구가 확인된 사람은 정완근뿐이고 나머지 세 사람은 배당요구 여부가 확인되지 않아, 현황조사서·매각물건명세서 원문과 실제 점유상태를 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 할인은 확인 불가
감정가 99,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 48,510,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로, 이 49%를 곧바로 시세 대비 할인율로 볼 수 없습니다. 2015년 소유권 취득 거래가액 99,558,168원과 현재 감정가가 비슷하다는 사실만으로도 현재 시세를 판단할 수는 없습니다.
두 차례 유찰됐다는 것은 감정가 수준에서 낙찰이 성립되지 않았다는 결과를 보여주지만, 그 원인이 가격인지, 점유관계인지, 용도와 환금성인지까지 단정할 수는 없습니다. 따라서 가격 메리트는 주변 오피스텔과 근린시설의 최근 거래·매물·임대수익을 직접 확인한 뒤 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,273,180원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 72,000,000원 | 47,236,820원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 48,645,436원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 120,645,436원 중 채권자 예상배당은 47,236,820원이고 미배당은 73,408,616원입니다. 채권자의 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 건축물대장상 용도는 오피스텔입니다. 실제 사용 형태와 영업·주거 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 입지. 청라고등학교 남서측 인근으로 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 함께 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 남측·서측·북측 포장도로에 접하며 일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 포함됩니다.
- 설비. 위생·상하수도·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 관계. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 집합건축물대장에는 위반건축물 표시가 있으나 본건과 관련 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 근린시설과 오피스텔 성격이 함께 나타나는 물건이므로 아파트와 같은 환금성을 전제하지 말고, 동일 건물의 거래·임대와 대출 가능 조건을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 4명 재확인. 정완근·김해순·윤상경·윤경상의 실제 점유 여부, 사용 부분과 퇴거 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 계약관계와 배당절차를 이해하려면 각 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원문 서류로 대조해야 합니다.
- 용도 대조. 사건상 근린시설과 건축물대장상 오피스텔의 차이가 대출·세금·사용계획에 어떤 영향을 주는지 금융기관과 관할기관에 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 49%라는 수치가 아니라 청라리치아노와 인근 유사 물건의 최근 거래가·매도가·임대료를 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
- 위반건축물 표시 확인. 본건과 관련 없다는 기재를 그대로 믿기보다 집합건축물대장 원문과 해당 호의 연계 여부를 확인하세요.
- 배당표 구분. 채권자 미배당 73,408,616원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 당해세와 최우선변제 가능성은 원본 서류로 재검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 명도는 확인 필요
이 물건의 권리구조는 비교적 분명합니다. 2015.06.19. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 4명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 등기상 후순위 권리도 매각으로 소멸하므로 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
그렇다고 바로 우량 물건으로 결론 내리기는 어렵습니다. 점유자가 4명이고 보증금·확정일자와 일부 배당요구 여부가 확인되지 않았으며, 최근 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가 48,510,000원이 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 사건상 근린시설과 건축물대장상 오피스텔이라는 용도 차이도 확인 대상입니다. 결론은 권리는 합격에 가깝지만 가격은 보류, 명도는 현장 확인입니다.
