19,208,000원
인천지방법원 2025타경466. 인천 중구 도원동 광성빌라 4층 402호, 전용 36.18㎡ 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 80,000,000원에서 4회 유찰된 19,208,000원입니다. 그러나 이 숫자를 곧바로 ‘매수원가’로 읽으면 안 됩니다. 실제 임차인 전윤성은 2022.12.29 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.11.29이며 보증금은 95,000,000원입니다. 말소기준권리인 2024.08.28 삼성카드 주식회사 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사하지만, 현재 회차 매각가에서는 집행비용을 제외한 18,462,256원만 배당되고 보증금 잔액 76,537,744원이 남습니다. 매각물건명세서도 이 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 즉 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 미배당 보증금이 늘어나므로, 낙찰가 하락이 실질취득가 하락으로 연결되지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경466 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 참외전로244번길 48, 4층402호 (도원동,광성빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 36.18㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 정옥련 (2023.03.09 매매 · 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 19,208,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성카드주식회사 / 5,653,352원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
등기부의 과거 한국주택은행 근저당권 2건은 2022.12.05 이미 말소됐습니다. 그 뒤 전윤성이 2022.12.29 전입·점유했고, 현재 말소기준권리는 2024.08.28 삼성카드 주식회사 가압류 5,227,268원입니다. 따라서 이 임차인은 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 이후 경기신용보증재단·신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 대항력 있는 임차보증금의 미배당 잔액은 별개로 매수인에게 남습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전윤성 주택전부 · 주거(임차권등기) | 2022.12.29 | 2022.11.29 | 95,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2025.01.16 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최저가 35.2%가 아니라 실질취득을 비교해야 한다
광성빌라 전용 36.18㎡ 실거래는 2건입니다. 2023.03 4층 거래가 105,000,000원, 최신 거래인 2024.07 1층 거래가 54,500,000원입니다. 전체 평균은 79,750,000원이지만, 과거 105,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 36.18㎡ | 1 | 54,500,000원 |
| 2023.03 | 36.18㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 전체 평균 | 36.18㎡ | 2건 | 79,750,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 36.18㎡ | 1건 | 54,500,000원 |
표면 최저가 19,208,000원은 최근 12개월 평균의 35.2%로 보입니다. 하지만 이 비율은 76,537,744원 인수액을 제외한 최저가만 비교한 값이므로 이 사건의 가격 메리트 판단 기준으로 사용할 수 없습니다. 실질취득은 약 95,000,000원 수준이고, 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 54,500,000원보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,208,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 745,744원 |
| 1. 임차인 전윤성 보증금 | 95,000,000원 | 18,462,256원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,227,268원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 7,841,001원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 15,788,687원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 삼성카드주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 보증금 미배당액은 76,537,744원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
회차가 더 내려가도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 관점 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 19,208,000원 | 76,537,744원 | ≈95,000,000원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 13,445,600원 | 82,196,421원 | ≈95,000,000원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 9,411,920원 | 86,157,495원 | ≈95,000,000원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 낙찰가가 19,208,000원에서 13,445,600원, 다시 9,411,920원으로 내려가도 매수인이 인수할 보증금 잔액은 76,537,744원에서 82,196,421원, 86,157,495원으로 커집니다. 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 치환되는 구조이므로, ‘한 번 더 유찰되면 싸진다’는 일반적인 경매 논리가 그대로 적용되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 다세대주택으로 이용 중인 전용 36.18㎡ 물건입니다. 광성빌라는 총 8세대이며 사용승인 관련 준공일은 1994.11.28입니다.
- 입지. 인천광역시 중구 도원동 광성중학교 남서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 도원역이 있습니다.
- 도로. 북동측과 남동측으로 각각 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·특별관리해역·절대보호구역 등에 포함됩니다. 토지는 사다리형이며 공시지가는 1,225,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 동일 전용면적 실거래는 2건이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회, 매각률은 0.0%입니다. 소규모 8세대 다세대라는 점과 함께 환금성 점검이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가를 매수원가로 착각하지 않기. 현재 최저가 19,208,000원 외에 대항력 있는 임차보증금 미배당액 76,537,744원이 남습니다.
- 전윤성 대항력 재확인. 전입·점유 2022.12.29, 확정일자 2022.11.29, 보증금 95,000,000원, 배당요구 2025.01.16의 원본 기재를 대조해야 합니다.
- 배당 결과 확인. 실제 임차인 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라지므로 배당표와 매각물건명세서의 최종 내용을 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 과대평가 금지. 5회·6회 유찰 시에도 인수액이 각각 82,196,421원·86,157,495원으로 증가해 실질취득은 약 95,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 79,750,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 54,500,000원과 -48.1% 추세를 우선해서 판단해야 합니다.
- 현장 확인. 4층 402호의 실제 점유 상태와 명도 가능성, 건물 상태, 관리비 등 현장 요소를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총비용은 내려가지 않는다”
이 물건의 함정은 4회 유찰된 최저가가 너무 강하게 눈에 들어온다는 점입니다. 감정가 80,000,000원에서 최저가 19,208,000원까지 내려왔지만, 실제 임차인 전윤성의 보증금 95,000,000원이 말소기준권리보다 앞섭니다. 현재 예상배당 후 남는 76,537,744원은 매수인이 인수하고, 추가 유찰 시에는 낙찰가가 내려가는 대신 인수액이 더 커집니다.
가격 판단의 기준은 따라서 19,208,000원이 아니라 약 95,000,000원의 실질취득입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 54,500,000원이고 가격 추세는 -48.1%입니다. 4회 유찰, 소규모 8세대 다세대, 경매 통계상 평균 4.0회 유찰·매각률 0.0%까지 겹칩니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 최근 시세보다 높고, 권리 인수까지 명확한 고위험 구조로 보는 것이 맞습니다.
