최저가는 39,200,000원이지만, 인수 포함 실질취득은 96,105,600원 — 광성빌라 402호

인천지방법원 2025타경466. 인천 중구 도원동 광성빌라 4층 402호, 전용 36.18㎡의 다세대주택입니다. 표면상으로는 감정가 80,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 39,200,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 입찰 판단 기준은 최저가가 아니라 임차보증금 인수까지 포함한 실질취득액입니다.

임차인 전윤성은 임대차계약일과 확정일자가 2022.11.29, 전입·점유개시일이 2022.12.29입니다. 말소기준인 삼성카드 가압류의 접수일 2024.08.28보다 앞서므로 대항력이 있고, 배당요구도 했습니다. 최저가 39,200,000원에서 집행비용 1,105,600원을 뺀 38,094,400원이 임차인에게 배당되고, 보증금 95,000,000원 중 부족분 56,905,600원은 매수인이 인수합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 대항력 임차인

1994년에 설정된 한국주택은행 근저당권 2건은 2022.12.05 해지를 원인으로 말소됐고, 2002년에 설정된 김민경 전세권도 2003.05.13 말소됐습니다. 따라서 이 과거 권리들을 현재 매수인 인수액에 다시 더하면 안 됩니다. 현존 권리 중 입찰자에게 실질적으로 남는 문제는 을구 6번 전윤성 주택임차권입니다.

② 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 거의 고정

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건입니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 돌아갈 배당이 줄고, 그만큼 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 최저가만 보고 가격 메리트가 커졌다고 판단할 수 없습니다.

현재 회차의 최저가는 39,200,000원이지만 실질취득은 96,105,600원입니다. 3회 유찰 시에도 95,893,920원, 4회 유찰 시에도 95,745,744원으로 총부담이 크게 내려가지 않습니다. 이 구조에서는 유찰 횟수가 늘어도 싸지는 효과가 제한적입니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래는 급락했고, 실질취득은 최근 시세 이상

광성빌라 전용 36.18㎡ 거래는 2건입니다. 전체 평균은 79,750,000원이지만, 2023.03 거래 105,000,000원이 포함돼 있습니다. 최신 거래이자 최근 12개월 거래는 2024.07의 54,500,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -48.1%입니다.

최저가 39,200,000원만 보면 최근 12개월 거래가의 71.9%로 보이지만, 이는 임차보증금 인수액을 제외한 비교입니다. 실제 부담액 96,105,600원은 최근 12개월 평균 54,500,000원과 최신 거래 54,500,000원을 모두 크게 웃돕니다. 전체 평균 79,750,000원과 비교해도 실질취득이 더 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)

임차인 보증금 미배당액 56,905,600원은 매수인이 인수합니다. 과거 근저당권 2건과 전세권은 등기상 이미 말소된 이력이 있으므로 별도 인수액에 중복 합산하지 않습니다. 당해세와 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광성중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설로 이루어져 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 도원역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며, 위생설비·급배수설비·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북동측과 남동측으로 각각 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지. 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 114.8㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·절대보호구역·과밀억제권역·특별관리해역에 포함되고 도로와 소로1류에 접합니다.
• 공시지가. 1㎡당 1,225,000원입니다.
• 규모·거래. 광성빌라는 8세대이며, 준공일은 1994.11.28입니다. 확인된 동일면적 거래는 2건입니다.
• 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 기준 판단 금지. 39,200,000원만 보지 말고 인수액을 더한 96,105,600원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 유찰 효과 제한. 추가 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 임차보증금 인수액이 증가해 실질취득은 95,000,000원대에 머뭅니다.
• 임차인 명도. 대항력 있는 임차인의 보증금 반환과 주택 인도 관계를 함께 검토해야 합니다.
• 임차권 원본 확인. 임대차계약일·전입일·점유개시일·확정일자·배당요구와 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
• 말소등기 확인. 과거 근저당권 2건과 전세권의 말소 상태가 최신 등기부에서도 유지되는지 확인해야 합니다.
• 하락 거래 반영. 2024.07 최신 거래 54,500,000원과 -48.1% 거래 추세를 응찰가 판단에 우선 반영해야 합니다.
• 현장 확인. 4층 402호의 내부 상태, 누수·균열·수선 필요 여부, 공용부분 관리 상태를 확인해야 합니다.
• 체납 확인. 미납 관리비와 조세채권 등 배당표에 확정 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 낮아져도 총부담은 낮아지지 않는다”

이 물건은 감정가 80,000,000원에서 39,200,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 다세대주택처럼 보입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 95,000,000원이 낙찰가보다 크고, 배당 부족분을 매수인이 인수합니다. 현재 회차의 실제 부담은 96,105,600원입니다.

최신 거래는 54,500,000원이고 최근 거래 추세도 -48.1%입니다. 전체 평균 79,750,000원보다 낮아진 시장에서 실질취득 96,105,600원을 부담하는 구조이므로, 최저가가 싸다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 추가 유찰 역시 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 총부담을 크게 낮추지 못합니다. 결론은 표면 최저가는 낮지만 실질취득은 최근 시세 이상인 고위험 인수형입니다.