청주지방법원 2021타경7596. 단양군 대강면 도락산 북동측에 위치한 종교시설 광덕사와 주변 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 41필지이고, 건물은 요사채·법당·극락보전·보궁전·선원 등으로 이용되고 있습니다. 감정가는 11,158,631,080원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 3,656,460,000원, 감정가의 32.77%입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2010.10.15. 두이종합건설주식회사의 2,905,000,000원 가압류가 말소기준이고, 2022.01.03. 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 종교시설과 임야·하천·도로·주차장 등 다양한 현황의 토지를 묶어 파는 특수물건이라, 권리 소멸 여부보다 실제 점유·건축물 상태·매각 범위·토지 규제를 확인하는 일이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2021타경7596 (강제경매) |
|---|---|
| 대표 소재지 | 충청북도 단양군 대강면 직티리 354-16 일대 |
| 등기 확인 건물 | 충청북도 단양군 대강면 직티리 354-4 2동 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 요사채·법당·극락보전·보궁전·선원 등 종교시설 |
| 소유자 | 사단법인이차돈원효양성사봉찬회 |
| 감정가 / 최저가 | 11,158,631,080원 / 3,656,460,000원 (5회 유찰·32.77%) |
| 신청채권자 청구액 | 6,938,082,191원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 대표 토지 정보 | 종교용지 508㎡ · 생산관리지역 · 급경사·부정형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2010.10.15. 접수된 두이종합건설주식회사의 가압류입니다. 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오에 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 전체 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 점유자와 사용관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
② 가격·회차 구조 — 32.77%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가의 32.77%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 일반 주거형 부동산이 아니라 41필지 토지와 여러 종교시설, 노후·미승인·소재불명 건물 및 매각 제외물을 함께 검토해야 하는 특수물건입니다. 따라서 할인율보다 매각대상 범위와 실제 활용 가능 가치를 먼저 확정해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 3,656,460,000원 | 3,617,495,400원 | 6,225,586,791원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 2,925,168,000원 | 2,893,516,320원 | 6,949,565,871원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 21% | 2,340,134,400원 | 2,314,333,056원 | 7,528,749,135원 | 0원 |
낙찰가가 내려가도 데이터상 매수인이 승계하는 등기권리는 0원입니다. 다만 유찰이 반복될수록 채권자의 미배당은 늘어나고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 모든 시나리오에서 0원입니다. 이는 명도와 점유 협의가 원만하게 진행된다고 보장하는 지표가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,656,460,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 38,964,600원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 두이종합건설주식회사 | 2,905,000,000원 | 2,905,000,000원 |
| 2. 갑구 3번 경매개시결정 · 두이종합건설주식회사 | 6,938,082,191원 | 712,495,400원 |
| 채권자 미배당 | 9,843,082,191원 | 6,225,586,791원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 갑구 3번은 2번 가압류의 본압류 이행으로 기재돼 있으므로 두 금액의 중복 여부에 따라 실제 배당과 미배당액이 달라질 수 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 매각대상·건축물 리스크
- 일괄매각. 토지와 종교시설을 함께 매각하며 제시외 건물 일부가 포함됩니다. 각 목록의 경계와 건물 귀속을 현황측량과 감정평가서 도면으로 대조해야 합니다.
- 불상·부도탑 등 제외. 종교의식에 따른 불상, 부도탑 등 석재·목재 조형물은 평가에서 제외됐으며 매각대상이 아닙니다.
- 위법건축물 2개 제외. 기호 2-1 창고 38.22㎡와 기호 17-2 창고 24.9㎡는 건축물대장상 위법건축물로 등재돼 있고 매각에서 제외됐습니다. 철거 등 원상회복 조치가 필요한 사항으로 기재돼 있습니다.
- 기호 36 건물. 매각대상에는 포함되지만 장기간 폐가 상태이고 노후해 경제적 가치가 없는 것으로 보아 평가하지 않았습니다.
- 기호 39 건물. 매각대상에 포함되지만 건물등기부 표제부상 건축법상 사용승인을 받지 않았고 건축물대장에도 사용승인일이 없습니다.
- 기호 42 건물. 감정평가상 소재불명으로 기재돼 있어 존재 여부와 위치를 현장에서 확인해야 합니다.
- 이동식 시설 제외. 기호 6·8 토지의 이동식화장실, 기호 18·20 토지의 이동식화장실 및 컨테이너구조 창고, 기호 32 토지의 이동식창고는 매각대상이 아닙니다.
- 제3자 소유 설비. 기호 27 토지의 한국전력 소유 800KVA 변압기와 기호 5 토지의 휴대폰 중계기는 매각대상이 아닙니다.
⑤ 입지·토지 이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 월악산국립공원 동측 단양군 대강면 도락산 북동측의 종교시설 광덕사와 주변 임야입니다. 주위는 국립공원, 임야, 농촌마을, 농경지와 과수원으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 41필지 대부분이 차량 접근 가능한 도로에 접하고 지방도가 인접해 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 생산관리지역·농림지역·보전관리지역·자연환경보전지역 등이 혼재하고, 일부는 사방지·임업용산지·공익용산지·국립공원·공원자연환경지구에 해당합니다.
- 공부와 현황 차이. 일부 임야가 하천이나 자연림으로, 종교용지가 나지·주차장으로, 도로가 하천과 교량으로 이용되는 등 여러 필지에서 공부상 지목과 현황이 다릅니다.
- 대표 필지. 확인된 508㎡ 토지는 종교용지로 이용되며 급경사·부정형이고 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 27,900원/㎡입니다.
- 환금성. 다수의 토지와 특수 목적 종교시설을 일괄 취득하는 구조이므로 일반 주거용 부동산보다 활용 주체와 재매각 대상이 제한될 가능성을 입찰가에 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장 확인. 김만섭의 실제 점유 장소, 공사 범위, 계약서·세금계산서·대금 지급 내역, 점유 개시 시점과 관련 소송 결과를 확인하세요.
- 점유·임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 전체 임대관계는 미상입니다. 각 건물의 점유자와 사용자를 목록별로 조사해야 합니다.
- 매각 제외물 구분. 불상·부도탑·이동식 시설·변압기·중계기와 토지·건물을 사진 및 도면에 표시해 소유권 귀속과 철거 가능성을 확인하세요.
- 위법·미승인 건물 비용. 기호 2-1·17-2 원상회복과 기호 39의 사용승인 문제를 관할 행정기관에 확인하고 예상 비용을 입찰가에서 차감하세요.
- 폐가·소재불명 확인. 기호 36의 안전성과 철거 필요성, 기호 42의 존재와 위치를 현장에서 직접 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 국립공원·보전산지·사방지·농림지역 등 필지별 규제가 다르므로 개발·증개축·용도변경 가능성을 목록별로 확인하세요.
- 배당금 중복 검증. 갑구 3번이 2번 가압류의 본압류 이행인 만큼 채권계산서와 배당요구 내역을 통해 2,905,000,000원과 6,938,082,191원의 관계를 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 토지이용계획확인서를 목록별로 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 물건”
이 사건은 등기상 말소 구조만 보면 단순합니다. 말소기준 가압류와 이후 강제경매 관련 권리는 소멸하고, 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 입찰 판단을 어렵게 만드는 요소는 등기부 밖에 있습니다. 880,000,000원 유치권 신고, 전체 임대관계 미상, 위법건축물 2개, 사용승인 없는 건물, 장기간 폐가, 소재불명 건물, 다수의 매각 제외 시설과 복잡한 토지 규제가 동시에 존재합니다.
5회 유찰돼 감정가의 32.77%까지 내려왔지만, 종교시설과 41필지를 일괄 취득하는 특수성과 향후 정비·활용·재매각 난도를 고려하지 않고 “감정가보다 67.23% 낮다”는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 등기 말소가 아니라 현장 실사와 행정·건축·점유관계 검증입니다. 등기 권리는 통과, 현장 리스크는 경계. 확인되지 않은 비용을 모두 입찰가에서 보수적으로 차감한 뒤 접근해야 합니다.
