인천지방법원 2025타경829. 청라레이크봄 지하4층·지상11층 건물의 1층 103호로, 공부상 용도는 일반음식점인 근린시설입니다. 소유자 임재룡은 2021년 2월 25일 매매를 원인으로 2021년 3월 5일 552,700,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 남동농업협동조합 명의의 채권최고액 456,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.
이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 국의 압류, 남동농업협동조합의 임의경매개시결정, 인천신용보증재단의 9,583,318원 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 청구액은 391,916,331원이며, 현재 최저가를 전제로 한 배당액만으로는 채권 전액을 회수하지 못하지만, 그 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경829 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 96-7 청라레이크봄 1층 103호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 청라한내로100번길 8-28 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 · 현황 공실 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층·지상11층 건물 내 1층 103호 |
| 소유자 | 임재룡 (2021.03.05 소유권이전 · 거래가액 552,700,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 600,000,000원 / 49,412,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동농업협동조합 / 391,916,331원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
말소기준은 2021.03.05 설정된 남동농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 456,000,000원이고 채무자는 임재룡입니다. 이후의 국 압류, 임의경매개시결정, 인천신용보증재단 가압류는 모두 매각으로 소멸하므로 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임대 현황 — 공실 추정과 임대관계 미상
확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서 비고에는 간판이 없고 공실로 추정되며, 내부에는 책상과 의자 1조 및 일부 집기가 놓여 있다고 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 인수 위험과 별개로 실제 점유자, 집기 소유자, 열쇠 인도 가능 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 감정가 대비 8.24%, 시세 판단은 별개
감정가 600,000,000원에서 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 49,412,000원입니다. 감정가 대비 비율은 8.24%입니다. 그러나 동일 호실 또는 유사 근린시설의 최근 실거래·중개 시세 자료가 없어, 이 비율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 49,412,000원 | 48,122,584원 | 417,460,734원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 34,588,400원 | 33,565,809원 | 432,017,509원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 24,211,880원 | 23,376,066원 | 442,207,252원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 49,412,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,289,416원 |
| 1. 근저당 · 남동농업협동조합 | 456,000,000원 | 48,122,584원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 9,583,318원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 2.6%로 추정된 1,289,416원입니다. 남동농업협동조합에는 48,122,584원이 배당되고, 인천신용보증재단과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용 상태 메모 (감정평가 기준)
- 위치. 청라3동행정복지센터 동측 인근이며, 주위에는 오피스텔·상가·아파트·학교·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 용도. 공부상 일반음식점이며 현황은 공실로 추정됩니다. 공부와 현황의 구조적 차이는 기재되지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상11층 건물로, 기본 위생·급배수·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 본건 북측으로 도로가 있으며 토지는 평지·가로장방 형태, 중로 한 면에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 포함되고, 중로2류에 접합니다.
- 토지. 전체 토지면적은 2,873.5㎡이고 공시지가는 4,330,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 8.24%라는 숫자가 시장가 대비 할인율은 아닙니다. 동일 건물과 인근 근린시설의 실제 매매·임대 사례를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 공실 추정이지만 내부에 책상·의자 1조와 일부 집기가 남아 있습니다. 실제 점유자와 집기 소유자를 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임대관계가 미상입니다. 관리 주체와 현장 조사를 통해 보증금·차임·계약 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 일반음식점입니다. 예정 업종의 사용 가능 여부와 필요한 시설 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 공실 기간과 체납 관리비, 공용부분 부담 내역을 관리 주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본과 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 현장 검증형
이 물건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2021.03.05 남동농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·가압류·경매개시결정은 모두 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 7회 유찰과 49,412,000원이라는 최저가만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 실거래 시세가 없고, 공부상 일반음식점인 호실이 공실로 추정되며 임대관계도 미상입니다. 권리는 소멸형이지만 가격은 임대수익·공실기간·시설 상태를 직접 확인해야 하는 현장 검증형입니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격 판단은 보류입니다.
