인천지방법원 2025타경891. 인천 서구 경서동 청라로데오시티포레안 2층 203호가 경매에 나왔습니다. 공부상 용도는 판매시설이며 현재 공실로 조사된 집합건물입니다. 소유자 최형수는 2023년 10월 매매로 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행 앞으로 채권최고액 540,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 기술보증기금·광주은행의 가압류와 국민건강보험공단·국의 압류가 이어졌고, 국민은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

권리 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 2023.10.18 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 그 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 이 사건에서 별도로 검토해야 할 부분은 대지권 미등기입니다. 매각물건명세서에는 대지권 가격이 최저매각가격에 포함된다고 기재되어 있으나, 대지지분의 최종 등기와 권리 귀속이 실제로 가능한지는 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2023.10.18 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 540,000,000원이며, 국민은행은 청구금액 466,102,149원으로 임의경매를 신청했습니다. 이 근저당권을 기준으로 후순위 가압류·압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

특히 기술보증기금의 가압류 100,000,000원, 광주은행의 가압류 10,439,638원은 모두 말소기준권리 이후에 등기됐습니다. 국민건강보험공단과 국의 압류 역시 후순위입니다. 이들 등기권리가 매각으로 소멸한다는 점과, 해당 채권이 매각대금에서 전액 변제된다는 점은 서로 다릅니다. 실제 배당에서는 상당한 미배당이 예상됩니다.

② 점유·임대차 및 대지권 검토

현재 공실이라는 사실과 임차인의 권리가 전혀 없다는 판단은 구분해야 합니다. 감정평가상 임대관계는 미상이며, 신고된 임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 존재를 단정할 근거는 없지만, 반대로 모든 점유·임대차 관계가 확정적으로 해소됐다고 단정하기도 어렵습니다. 매각물건명세서 원본과 현황조사, 실제 점유상태를 대조해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 16.81%가 곧 시세 할인율은 아니다

이 물건의 감정가는 593,000,000원입니다. 5회 유찰된 현재 최저매각가격은 99,665,000원, 감정가 대비 16.81%입니다. 감정가에서 크게 낮아진 금액이지만, 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 비율이지 현재 시장에서 실제 거래되는 가격 대비 할인율이 아닙니다.

특히 본건은 공부상 판매시설로, 일반 주거용 아파트와 가격 형성 및 수요 구조가 다릅니다. 같은 건물·유사 면적·같은 용도의 실제 거래가격이나 임대수익을 확인하지 않은 상태에서는 99,665,000원이 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거가 부족합니다.

회차별 금액은 제시된 경매 시나리오 기준입니다. 미배당은 배당채권의 부족액이며 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 후속 회차의 실제 진행 여부와 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 99,665,000원 가정)

현재 최저가 99,665,000원에 매각된다고 가정하면, 추정 집행비용 2,193,970원을 제외한 97,471,030원이 국민은행 근저당권에 배당됩니다. 기술보증기금과 광주은행의 가압류채권에는 배당이 없으며, 소유자 잔여금 역시 0원입니다.

채권자들의 채권총액은 650,439,638원, 예상 배당액은 97,471,030원으로, 552,968,608원의 미배당이 발생합니다. 이는 채권자들에게 지급되지 못한 금액이지 매수인이 그대로 부담해야 하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 현재 시나리오상 0원입니다.

집행비용은 매각가격의 약 2.2%를 적용한 추정치입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준의 시뮬레이션이며 실제 확정 채권액이나 배당순위 확정 결과와 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 서구 경서동 경서삼거리 남동측에 위치합니다. 주변에는 아파트·오피스텔·공장·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 근거리에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 18층 건물의 2층 203호입니다. 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 도배 및 타일붙임 등으로 마감되어 있으며, 샷시 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 공동 위생·급배수설비, 엘리베이터 및 소화전설비가 있습니다.
• 토지 및 도로. 집합건축물대장상 배치도 기준 사다리형 토지로, 업무시설(오피스텔)과 판매시설의 건부지로 이용되고 있습니다. 주변에 포장도로가 개설되어 있습니다.
• 토지 정리. 토지이용계획 및 제한상태는 지적미정리 상태로 조사되어 있습니다. 대지권 미등기 문제와 연결해 추가 확인할 필요가 있습니다.
• 임대 및 이용. 공부상 판매시설로 현재 공실입니다. 임대관계는 미상이며, 현재 임대수익이나 공실 해소 가능성을 구체적으로 확인해야 합니다.
• 환금성. 판매시설은 실제 상권 수요와 점포의 위치·가시성·이용 제약 등에 따라 매각 가능성이 달라질 수 있습니다. 5회 유찰 사실은 확인되지만, 유찰의 원인과 현 시세는 추가 조사가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대지권 미등기 원인 확인. 대지권이 미등기된 이유와 지적정리·대지권 등기 절차, 매수인이 취득하는 대지지분의 범위를 확인하세요.
• 2026.01.29 사실조회 회신 원본 확인. 인천 서구청 회신과 첨부된 분양계약서, 분양대금완납증명에 기재된 대지지분과 권리 귀속관계를 대조하세요.
• 판매시설 실거래 비교. 동일 건물 및 인근 유사 판매시설의 거래가격과 임대조건을 확인하세요. 감정가 대비 16.81%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
• 점유·임대차 재확인. 현재 공실로 조사되었지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 임대차 계약 및 인도 가능성을 확인하세요.
• 공법상 이용 가능성. 공부상 판매시설의 적법한 이용 범위, 건축물대장상 용도와 실제 사용 가능성을 확인하세요.
• 관리비 및 공과금. 미납 관리비의 공용부분 부담 여부와 세금·공과금의 우선관계를 확인하세요. 현재 배당표에는 일부 세금 및 우선변제 항목이 반영되지 않았습니다.
• 5회 유찰 원인 파악. 감정평가와 현재 시장 상황의 차이, 공실 상태, 판매시설 수요, 대지권 미등기 문제가 입찰에 미치는 영향을 구분해 검토하세요.
• 회차별 자금계획. 현재 최저매각가격은 99,665,000원이며, 6회 유찰 시나리오는 69,765,500원, 7회 유찰 시나리오는 48,835,850원입니다. 단, 이후 유찰 및 해당 가격으로의 진행은 확정된 사실이 아닙니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 확인하세요. 특히 대지권 관련 서류와 최신 권리관계를 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 16.81% ≠ 시세의 16.81%”

이 사건은 권리상 채권 인수 부담과 취득 후 재산권 검증을 분리해서 봐야 하는 물건입니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이며 후순위 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신고된 임차인은 없고 현재 공실이며, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 매각물건은 판매시설이고, 대지권이 미등기되어 있습니다. 대지지분 관련 계약서와 완납증명에 관한 사실조회 회신이 존재하는 점은 중요하지만, 최종적인 권리 취득과 등기 가능 여부를 확정해 주는 것은 아닙니다. 또한 현재 시장가격을 검증할 실거래 비교가 확인되지 않아 99,665,000원이라는 가격이 실제로 저렴한지 판단할 수 없습니다.

종합하면 권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 5회 유찰·대지권 미등기·판매시설 환금성·시세 불확실성이 겹친 주의형 물건입니다. 가격이 많이 내려왔다는 사실만으로 투자 매력을 높게 평가하기보다, 대지권과 현재 시세를 먼저 검증하는 접근이 타당합니다. 권리 소멸은 긍정적, 가격 메리트는 미확인, 종합 판단은 신중.