인천지방법원 2025타경891. 인천 서구 경서동 청라로데오시티포레안 2층 203호입니다. 감정평가상 이용상태는 공부상 판매시설이며 현재 공실입니다. 소유자는 최형수, 2023.10.18. 국민은행 근저당 540,000,000원이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 기술보증기금 가압류, 국민은행의 임의경매개시결정, 광주은행 가압류, 국민건강보험공단 압류, 국의 압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 낙찰자가 승계할 임차보증금이나 후순위 권리는 확인되지 않습니다. 그러나 이 물건의 판단 포인트는 단순한 권리보다 가격이 네 차례 내려왔다는 사실과 대지권 미등기입니다. 현재 최저매각가는 142,379,000원으로 감정가 593,000,000원의 24.01% 수준입니다. 비교할 실거래 시세가 없어 이 숫자만으로 ‘싸다’거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경891 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 2층203호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 판매시설 · 현재 공실상태 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층, 지상18층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 최형수 · 2023.10.18. 소유권이전 · 거래가액 596,064,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 593,000,000원 / 142,379,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 466,102,149원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 임차인 | 없음 |
| 대지권 | 미등기 · 최저매각가격에 대지권 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2023.10.18. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 540,000,000원이고 채무자는 최형수입니다. 이후 2024.12.16. 기술보증기금 가압류 100,000,000원, 2025.03.18. 국민은행 임의경매개시결정, 2025.03.25. 광주은행 가압류 10,439,638원, 2025.03.26. 국민건강보험공단 압류, 2025.09.08. 국의 압류가 등기됐으며 모두 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
② 가격 — 4회 유찰, 감정가의 24.01%
감정가는 593,000,000원, 현재 최저매각가는 142,379,000원입니다. 4회 유찰을 거치며 현재 회차는 감정가의 24.01% 수준까지 내려왔습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 99,665,300원, 6회 유찰 시 69,765,710원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 142,379,000원 | 24.01% | 510,853,944원 |
| 5회 유찰 시 | 99,665,300원 | 16.81% | 552,968,313원 |
| 6회 유찰 시 | 69,765,710원 | 11.76% | 582,329,711원 |
낮아진 최저가 자체는 눈에 띄지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 판단하면 안 됩니다. 특히 공부상 판매시설이고 이미 네 차례 유찰됐다는 사실 자체를 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,379,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,793,306원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 540,000,000원 | 139,585,694원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사광주은행 | 10,439,638원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 650,439,638원 중 예상배당은 139,585,694원이며 미배당은 510,853,944원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인천광역시 서구 경서동 경서삼거리 남동측에 위치하며, 주변은 아파트·오피스텔·공장·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으며 제반 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 판매시설이며 현재 공실상태입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상18층 건물 내 2층 203호이며 공동 위생·급배수·엘리베이터·소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 집합건축물대장 건축도면 배치도상 사다리형 토지로 업무시설(오피스텔)·판매시설 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 본건 주변으로 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 토지이용계획. 지적미정리 상태입니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 자료 원본 대조. 대지권은 미등기지만 최저매각가격에 가격이 포함돼 있습니다. 2026.01.29.자 사실조회 회신과 대지지분 명시 분양계약서·분양대금완납증명을 직접 확인하세요.
- 시세를 별도로 확인. 감정가 593,000,000원 대비 현재 최저가 142,379,000원이라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고 실제 판매시설 거래·임대수요를 확인해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 반복 유찰 사실을 단순한 할인 기회로만 보지 말고 현장 상태와 이용 가능성, 수요를 함께 확인하세요.
- 공실 상태 확인. 현재 공실로 조사됐으므로 실제 내부 상태와 사용 가능 여부를 현장에서 재확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 시나리오의 채권 미배당은 510,853,944원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘4회 유찰의 이유’를 봐야 한다
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 2023.10.18. 국민은행 근저당을 기준으로 이후 가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 등기상 인수 구조는 단순한 편입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 593,000,000원짜리 물건이 4회 유찰돼 142,379,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래 자료가 없기 때문에 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 공부상 판매시설·현재 공실이라는 이용상태와 대지권 미등기라는 확인사항도 함께 봐야 합니다. 결론은 권리 인수는 0원이지만, 가격과 물건성은 현장·대지권 원본 확인 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
