인천지방법원 2025타경897. 인천 중구 운서동 프라임시티1 제5층 제508호, 전유부분 21.61㎡의 오피스텔입니다. 곽금록 명의의 소유권이전 등기는 2019년 5월 21일 접수됐고 거래가액은 129,176,000원입니다. 같은 날 신한은행이 채권최고액 112,800,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 경남신용보증재단과 신용보증기금의 가압류가 붙었고, 김장호의 주택임차권등기도 2024년 12월 11일 접수됐습니다. 그러나 임차인의 주민등록일자는 2022년 4월 20일, 점유개시일자는 2022년 4월 2일로 모두 2019년 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 임차보증금 20,000,000원 중 배당받지 못하는 금액이 생기더라도 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경897 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 3093-1 프라임시티1 제5층 제508호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 전유부분 21.61㎡ · 10층 건물 중 5층 |
| 이용상태 / 구조 | 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 · 사용승인 2019.04.02 |
| 소유자 | 곽금록 (2019.05.21. 소유권이전 등기, 거래가액 129,176,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 58,310,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 103,456,659원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2019년 5월 21일 신한은행 근저당권입니다. 2024년에 접수된 가압류 2건, 주택임차권등기, 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2022년에 등기된 민간임대주택 표시도 2023년 8월 9일 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 사용 | 보증금·차임 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김장호 제5층 제508호 21.61㎡ 전부 주거·임차권등기 | 보증금 20,000,000원 월 210,000원 | 점유 2022.04.02 전입 2022.04.20 확정 2024.09.25 배당요구 2024.12.11 | 없음 말소기준 이후 전입 | 후순위 확정일자·배당요구 있음 | 없음 매수인 인수 0원 |
김장호의 전입신고와 점유개시는 말소기준권리인 신한은행 근저당보다 약 3년 뒤입니다. 따라서 선순위 근저당권자에게 대항할 수 없고, 임차권등기 역시 매각으로 소멸합니다. 확정일자와 배당요구는 갖췄지만 선순위 근저당 뒤에서 배당받는 구조입니다.
③ 가격·유찰 분석 — 감정가 할인율과 시세 할인율은 다르다
감정가는 119,000,000원이고 현재 최저매각가는 58,310,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 절반 이하로 내려왔지만, 감정가는 현재 시장가격 그 자체가 아닙니다. 실거래 비교 없이 감정가 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 58,310,000원 | 49% | 56,860,420원 | 85,687,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 40,817,000원 | 34.3% | 39,682,294원 | 102,865,606원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 28,571,900원 | 24.01% | 27,657,606원 | 114,890,294원 | 0원 |
유찰이 늘어나면 매각대금이 줄어 채권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 후순위 권리가 소멸하는 구조이므로 채권자의 미배당 증가가 곧 매수인의 인수액 증가를 뜻하지는 않습니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,449,580원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 112,800,000원 | 56,860,420원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 20,187,500원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 9,560,400원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 142,547,900원 중 채권자 예상배당은 56,860,420원, 미배당은 85,687,480원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공항철도 운서역 남동측에 위치하며, 주변은 오피스텔·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 공항철도 운서역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2019년 4월 2일 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물로, 기본 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측과 북동측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·장애물제한표면구역이며, 대로3류에 접합니다.
- 공시지가. ㎡당 4,044,000원으로 기재돼 있으며, 토지는 업무용으로 이용 중입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 감정가 49%라는 숫자만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 운서동 유사 오피스텔의 최근 거래가격을 확인하세요.
- 임대수익 검증. 전유면적 21.61㎡의 실제 보증금·월세와 공실 기간을 조사해 수익률을 계산하세요.
- 임차인 배당·명도. 김장호의 현재 점유 여부, 배당요구와 소액임차인 최우선변제 적용 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 월 관리비 수준을 관리주체에 확인하세요.
- 내부 상태. 2019년 사용승인 건물이지만 호실 내부 훼손·누수·설비 상태에 따라 수리비가 달라질 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 문건과 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증”
이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 김장호의 전입과 점유는 그보다 늦습니다. 보증금 20,000,000원의 임차권등기가 존재하지만 대항력이 없고 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 최저매각가 58,310,000원은 감정가의 49%까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율은 현재 시세 대비 할인율이 아닙니다. 주변 동일·유사 면적 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 이 물건의 결론은 권리는 합격, 가격은 시세 검증 후 판단입니다.
