인천지방법원 2025타경921. 인천 미추홀구 숭의동 ‘더젠시티’ 6층 601호, 전용 84.9㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 240,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 117,600,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 권리관계의 기준점은 신세환 소유권이전과 같은 날 설정된 2018.09.28 농협은행 근저당권 201,600,000원입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정과 미추홀구 압류는 매각으로 소멸하며, 배당 부족액이 발생하더라도 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
가격만 보면 감정가의 절반 아래이자 최신 실거래의 54.7%입니다. 그러나 이 건물에서 확인되는 실거래는 2021년과 2023년의 두 건뿐입니다. 최신 거래가 215,000,000원으로 이전 거래 260,000,000원보다 17.3% 하락했고, 총 8세대에 불과해 환금성은 넉넉한 할인폭과 별도로 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경921 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 187-37 더젠시티 6층 601호 · 도로명 인천광역시 미추홀구 미추로 8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 84.9㎡ · 철근콘크리트구조 14층 중 6층 |
| 소유자 | 신세환 (2018.09.28 소유권이전, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 117,600,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 153,924,428원 |
| 말소기준권리 | 2018.09.28 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 201,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 신탁은 이미 말소, 후순위는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 전입·사업자등록 여부는 현장에서 다시 확인해야 합니다. 현재 권리자료와 배당추정상 매수인 인수액은 0원입니다.
과거 주식회사생보부동산신탁 명의의 신탁등기가 있었지만 2018.09.28 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소된 뒤 신세환에게 소유권이 이전됐습니다. 2024년 농협은행이 한 차례 임의경매를 신청했으나 취하되어 개시결정이 말소됐고, 2025.03.20 같은 금융기관이 현재 사건을 다시 신청했습니다. 현재 경매개시결정과 2025.07.16 미추홀구 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 거래 표본과 하락 추세 확인
더젠시티는 2018.06.04 준공된 총 8세대 오피스텔입니다. 전용 84.69㎡ 거래는 두 건이 확인되며, 최신 거래는 2023.10의 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 84.69㎡ | 10 | 215,000,000원 |
| 2021.07 | 84.69㎡ | 14 | 260,000,000원 |
| 평균 | 84.69㎡ | 2건 | 237,500,000원 |
현재 실질취득액 117,600,000원은 최신 거래 215,000,000원의 54.7%, 전체 거래 평균 237,500,000원의 49.5%입니다. 최신 거래와의 금액 차이는 97,400,000원으로, 단순 가격 비교상 할인 여유는 충분합니다.
다만 최신 거래 215,000,000원은 이전 거래 260,000,000원보다 17.3% 낮습니다. 감정가 240,000,000원도 최신 거래보다 높게 책정돼 있습니다. 가격 메리트는 감정가 대비 낙폭이 아니라 현재 실질취득액과 최신 거래를 비교해 판단해야 하며, 이 물건은 그 기준에서도 낮지만 시장 방향 자체는 하락으로 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,446,400원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 201,600,000원 | 115,153,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 기준 미배당액은 86,446,400원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영됐으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 배당 부족과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 117,600,000원 | 115,153,600원 | 86,446,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 82,320,000원 | 80,438,240원 | 121,161,760원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 57,624,000원 | 56,186,768원 | 145,413,232원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 숭의동 숭의오거리 북서측 인근으로, 주상복합·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 14층 건물로 위생설비·개별난방·자동화재탐지시설·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 대체로 가로장방형·평지 업무시설 부지로 남동측과 북동측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,260,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역에 포함되고 상대보호구역에 저촉되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표기가 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으며, 이용상태는 오피스텔입니다.
- 환금성. 2018.06.04 준공된 총 8세대 건물로 실거래 표본이 2건에 그쳐, 시세 산정과 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 사업자등록 및 보증금 관계를 다시 확인하세요.
- 매각 진행상태 확인. 매각기일은 2026.07.15로 기재돼 있으므로 법원 원본에서 진행 결과와 변경·연기·취하 여부를 확인하세요.
- 미배당 오해 금지. 농협은행의 미배당액 86,446,400원은 매수인 인수금이 아닙니다. 현재 배당추정상 인수액은 0원입니다.
- 시세 표본 보정. 최신 거래는 2023.10의 215,000,000원이고 전체 실거래도 2건뿐입니다. 같은 생활권의 유사 오피스텔 임대료와 매매가를 함께 대조하세요.
- 환금성 검토. 총 8세대 소규모 건물이고 가격 추세가 -17.3%입니다. 단기 매도보다 충분한 보유기간을 전제로 자금계획을 세우세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분, 당해세 및 별도 부담 가능 금액을 관리주체와 관할기관에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 현황조사, 매각물건명세서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격도 낮지만 출구는 좁다
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리 이후 등기는 매각으로 소멸하고 임차인 신고 내역도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 실질취득액 117,600,000원은 최신 거래 215,000,000원의 54.7%여서 단순 가격 비교에서도 충분한 간격이 있습니다.
그러나 총 8세대, 실거래 2건, 가격 추세 -17.3%, 경매 낙찰률 0.0%라는 지표는 이 할인폭이 일부 환금성 위험을 반영한 결과일 가능성을 보여줍니다. 권리는 깨끗하고 가격은 낮지만, 되팔기 쉬운 물건으로 단정할 수는 없습니다. 점유관계와 실제 임대수익, 주변 유사 오피스텔의 거래 속도까지 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
