인천지방법원 2025타경982. 영흥면 내리 1626-13 일대 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 소유자 주식회사선셋아일랜드가 2022.07.11. 소유권을 취득한 날, 주식회사부산은행이 채권최고액 1,246,300,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 조병찬의 근저당과 경매개시결정, 옹진군 및 국가의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 475,011,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 아파트가 아니라 토지와 여러 건물을 묶은 일괄매각이며, 공부상 근린생활시설인 일부가 실제로는 주택으로 이용되고 있습니다. 따라서 감정가 대비 하락률만으로 가격 메리트를 평가하기보다 건물별 이용상태, 점유관계, 합병 지번과 제시외 건물의 범위를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경982 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1626-13 · 인천광역시 옹진군 영흥면 영흥로757번길 15-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 일부 건물은 공부상 근린생활시설이나 주택으로 이용 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 주식회사선셋아일랜드 (2022.07.11. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,384,871,200원 / 475,011,000원 (3회 유찰 · 감정가 대비 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 1,186,151,203원 |
| 매각기일 | 2026.07.10 |
| 확인 토지 | 내리 1626-13 · 대 668.0㎡ · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 성장관리계획구역(관광형) · 성장관리권역 · 가축사육제한구역 |
① 권리 흐름 — 부산은행 근저당 이하 소멸
말소기준은 2022.07.11. 접수된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 뒤이어 2023.03.21. 설정된 조병찬의 채권최고액 130,000,000원 근저당과 2025.04.07. 임의경매개시결정, 2025.10.22. 옹진군 압류, 2026.01.13. 국가 압류는 모두 말소기준 이후의 권리로 매각 시 소멸합니다.
2017.05.11. 안양지구축산업협동조합 근저당은 2019.03.28. 말소됐고, 같은 날 설정된 서울축산업협동조합 근저당도 2022.07.11. 말소됐습니다. 따라서 등기상 핵심은 현재 존속하는 부산은행 근저당과 그 이후 권리들입니다. 다만 압류등기가 소멸하더라도 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
② 점유·임차인 — 실제 임차인 4명, 모두 후순위 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자·배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 박승민 | 2024.01.24. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오미영 | 2024.01.24. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이재순 | 2024.04.09. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장홍진 | 2025.03.19. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 신고를 제외할 대상 없이 실제 임차인은 4명입니다. 네 사람 모두 전입신고가 말소기준일인 2022.07.11.보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없는 것으로 정리됩니다. 따라서 확인된 전입관계만으로 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
③ 가격·예상배당 — 34.3% 낙찰률만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가 1,384,871,200원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 475,011,000원입니다. 하락 폭은 크지만, 감정가와 최저가의 차이는 시장가격과의 차이를 뜻하지 않습니다. 특히 이 물건은 토지·근린생활시설·주택 이용 건물과 제시외 건물을 묶은 형태이므로 일반 주거용 부동산의 단순 평당가 비교가 어렵습니다.
예상배당표 (매각가 475,011,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,150,110원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,246,300,000원 | 467,860,890원 |
| 3. 근저당 · 조병찬 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 467,860,890원이 부산은행에 배당되고, 조병찬 근저당과 소유자 잔여액은 0원으로 예상됩니다. 전체 채권액 기준 미배당액은 908,439,110원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장경리해변 야영장 남동측 인근이며, 주변에는 펜션·숙박시설과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 목록 2의 2층·3층과 목록 5·6은 공부상 근린생활시설이나 주택으로 이용되는 것으로 탐문됐습니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조 3층 건물, 철근콘크리트구조 단층 건물, 경량철골구조 단층 건물이 포함됩니다.
- 토지. 내리 1626-13 토지는 대 668.0㎡, 주상용, 평지, 가로장방이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 330,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(관광형)·성장관리권역이며 모든 축종이 제한되는 가축사육제한구역입니다.
- 지번관계. 목록 5·6은 공부상 내리 1627 외 1필지로 등재됐으나, 관련 지번 1628은 1627에 합병돼 현황은 1627 소재입니다.
- 환금성. 숙박시설·근린생활시설·주택 이용이 혼재한 일괄매각이고 이미 3회 유찰됐으므로, 일반 주택보다 매수층과 자금조달 조건을 보수적으로 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각됩니다. 각 목록의 위치와 이용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공부상 용도와 현황 차이. 근린생활시설로 등재된 부분이 주택으로 이용되고 있으므로 실제 사용 가능성 및 이용계획을 확인해야 합니다.
- 점유구획 특정. 박승민·오미영·이재순·장홍진의 실제 점유 위치와 사용 건물, 계약 상대방을 구분해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부를 확인해 예상배당과 명도계획을 보완해야 합니다.
- 압류 관련 배당변수. 옹진군과 국가 압류는 매각으로 소멸하더라도 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 금액을 확인해야 합니다.
- 수익성 재산정. 감정가 대비 34.3%라는 비율 대신 건물별 임대 가능성, 수선비, 공실 위험과 주변 숙박·근린시설 가격을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 지번 합병 확인. 1628 지번의 1627 합병 관계와 현황상 건물 위치가 등기·건축물대장·지적도와 일치하는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 복합물건의 현장 확인
이 사건은 권리순위만 보면 비교적 명확합니다. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 압류·경매등기는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 4명의 전입일도 모두 말소기준보다 늦어 확인된 범위의 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 권리 소멸만으로 끝나지 않습니다. 이 물건은 감정가 1,384,871,200원에서 최저가 475,011,000원까지 내려왔지만 이미 3회 유찰됐습니다. 일부 건물은 공부상 근린생활시설과 실제 주택 이용이 다르고, 토지·건물·제시외 건물의 일괄매각이며 점유자 4명의 구체적 계약관계도 확인해야 합니다. 결론은 권리는 소멸형, 가격 평가는 보류, 현장·용도·점유 확인이 우선입니다.
