최저가 34,300,000원보다 무서운 임차보증금 — 주안동 3층 302호

인천지방법원 2025타경1012. 인천 미추홀구 주안동에 있는 다세대주택 3층 302호입니다. 감정가 70,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 34,300,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 반값 매물처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 2명입니다.

주복례는 2023.08.22 전입했고 보증금은 40,000,000원입니다. 말소기준인 2023.10.10 학익새마을금고 근저당보다 앞서며, 확정일자가 확인되지 않아 회차 배당 가정에서는 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산됐습니다. 현재 최저가에 낙찰받으면 34,300,000원 + 40,000,000원 = 74,300,000원이 최소 실질취득액입니다.

고건우는 2022.03.11 전입해 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 실제 보증금이 확인되면 74,300,000원에 추가 인수액이 더해질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 먼저다

현재 권리분석의 말소기준은 2023.10.10 학익새마을금고 근저당 26,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 인천신용보증재단 가압류, 우리카드 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

반면 임차인들의 전입은 말소기준보다 앞섭니다. 주복례는 보증금 40,000,000원이 확인되며, 고건우는 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다.

② 시세 비교 — 최저가부터 최근 평균보다 높다

성인빌라7차의 확인된 거래는 9건입니다. 전체 평균은 65,277,777원이지만, 2022년의 115,000,000원·102,000,000원 거래가 포함되어 최근 가격 수준을 높게 보이게 할 수 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 거래 2건과 최신 거래를 우선해야 합니다.

현재 최저가 34,300,000원은 최근 12개월 평균 27,750,000원의 123.6%입니다. 즉 임차보증금을 전혀 고려하지 않아도 최근 평균보다 6,550,000원 높습니다. 주복례 보증금을 더한 최소 실질취득액 74,300,000원은 최근 평균의 267.7%, 최신 거래 40,000,000원의 185.8%입니다.

③ 예상배당표 (매각가 34,300,000원 가정)

회차 배당 가정상 채권자 미배당액은 165,473,278원이고 소유자 잔여금은 0원입니다. 주복례의 보증금 40,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됐습니다. 고건우의 미상 보증금은 인수액에 포함되지 않았습니다. 과거 근저당의 말소 기록과 배당 가정이 엇갈리므로 실제 배당순위는 등기부 원본·매각물건명세서·채권계산서를 대조해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천 신기시장 남서측 및 남동측 인근의 기존주택지대로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 가까워 전반적인 교통상황은 양호합니다. 다만 본건 북측과 남측 도로에서 직접 차량 진입은 불편한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 3층 302호이며, 사용승인일은 1997.04.14입니다. 위생·급배수·난방 등 기본설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 주거환경개선지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역과 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 16.0㎡이며 완경사·부정형 토지입니다. 공시지가는 894,800원/㎡입니다.
• 환금성. 15세대 규모의 1997년 사용승인 다세대주택이며, 최근 거래는 15,500,000원과 40,000,000원으로 편차가 큽니다. 최근 거래 추세가 -63.5%인 점도 재매각 시 부담입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 주복례 임대차계약서 확인. 보증금 40,000,000원, 실제 점유, 전입 유지 여부와 확정일자 유무를 원본으로 확인해야 합니다.
• 고건우 보증금 확인. 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다. 계약서·주민등록 전입세대·점유관계를 확인하기 전에는 최대 인수액을 계산할 수 없습니다.
• 명도와 보증금 반환 동시 검토. 대항력 임차인은 보증금 반환 전까지 인도를 거절할 수 있으므로, 단순 인도명령만으로 해결된다고 가정하면 안 됩니다.
• 말소 등기와 배당표 대조. 2007년과 2020년에 말소된 과거 근저당이 회차 배당 가정에 포함되어 있습니다. 등기사항전부증명서와 법원 채권계산서를 직접 대조해야 합니다.
• 최근 시세 기준으로 상한 설정. 전체 평균 65,277,777원이 아니라 최근 12개월 평균 27,750,000원과 최신 거래 40,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 직접 차량 진입 확인. 인근 접근성은 양호하지만 본건 도로에서 차량 진입이 불편하다는 평가가 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
• 관리비·당해세 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능성은 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값 유찰”이 아니라 “시세 초과 인수형”

이 물건의 최저가는 34,300,000원이지만, 그 금액만으로 취득할 수 있는 구조가 아닙니다. 주복례의 보증금 40,000,000원이 더해져 최소 실질취득액은 74,300,000원이고, 고건우의 미상 보증금이 확인되면 부담은 더 커집니다.

최근 12개월 평균은 27,750,000원, 최신 거래는 40,000,000원이며 가격 추세는 -63.5%입니다. 최소 실질취득액만으로도 최근 평균의 267.7%, 최신 거래의 185.8%이므로 두 차례 유찰됐다는 사실은 가격 메리트가 되지 않습니다. 임차인 2명의 권리와 보증금이 정리되지 않은 상태에서는 입찰을 보류하는 것이 합리적입니다. 최저가는 낮지만, 실질취득은 높고 인수액은 아직 확정되지 않았습니다.