인천지방법원 2025타경1012. 인천 미추홀구 주안동 성은빌라 지하층1호, 전용 39.84㎡ 다세대주택입니다. 등기만 보면 현재 핵심은 2025.04.21. 인천신용보증재단 가압류 31,734,075원이며, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2025.04.24. 채시진의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기권리가 아니라 그보다 앞서 전입한 임차인 2명입니다.
주복례는 2023.08.22. 전입했고 보증금은 40,000,000원입니다. 현재 배당구조에서는 우선변제 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 고건우는 2022.03.11. 전입으로 더 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 고건우에 대해서는 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·인수액 미상으로 보고 입찰가를 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1012 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1307-5 성은빌라 지하층1호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 39.84㎡ · 지하층 제1호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 정호순 · 2022.03.11. 매매 33,000,000원 · 2022.04.11. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 40,000,000원 / 9,604,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 채시진 / 12,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 현황 표시 | 외벽에 ‘성은빌라 가’로 표시 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
등기상 1992년·1999년 국민은행 계열 근저당은 2007.11.01. 이미 말소됐고, 과거 압류·가압류·경매개시결정도 대부분 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2025.04.21. 인천신용보증재단 가압류입니다. 채시진의 2025.04.24. 강제경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 고건우 | 2022.03.11 | 미상 | 2025.06.18 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 아님 |
| 주복례 | 2023.08.22 | 40,000,000원 | 2025.05.13 | 대항력 有 우선변제 없음 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 서로 다른 임차인으로 봐야 하며 보증금을 중복제거할 사안도 아닙니다. 특히 고건우의 보증금은 확인되지 않아 주복례의 40,000,000원만으로 인수위험이 끝난다고 볼 수 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가 11.3%만 보면 왜곡된다
성은빌라(가동) 거래표본은 3건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 85,000,000원이지만 해당 거래는 전용 41.76㎡·1층입니다. 반면 이 물건과 같은 39.84㎡·지하층 거래는 2022.03. 33,000,000원입니다. 지하층이라는 차이를 빼고 최근 85,000,000원만 그대로 적용하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 41.76㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2022.05 | 41.76㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2022.03 | 39.84㎡ | -1 | 33,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 74,333,333원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 85,000,000원 |
최근 거래 추세는 이전 표본 대비 23.2% 높게 잡혀 있습니다. 최저가 9,604,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 11.3%에 불과하지만, 이 비율은 실제 취득비용을 보여주지 못합니다. 주복례 인수액 40,000,000원을 더하면 현재 회차 확정분 실질취득은 49,604,000원이고, 고건우의 미상 보증금은 여기에도 포함되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,604,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 572,872원 |
| 인수 · 임차인 주복례 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 31,734,075원 | 9,031,128원 |
| 3. 경매개시결정 · 채시진 | 12,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총 청구액은 43,734,075원, 예상 배당은 9,031,128원, 미배당은 34,702,947원입니다. 주복례 보증금 40,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천 신기시장 남서측 및 남동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 지하층 제1호이며 사용승인일은 1992.10.15입니다. 기본 위생·급배수·난방시설을 갖추고 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역이며 토지 공시지가는 1,296,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 성은빌라(가동)는 15세대이고, 제공된 경매 통계상 평균 유찰은 4.0회, 낙찰 성공률은 0.0%입니다. 현재 물건도 4회 유찰된 지하층 다세대여서 환금성은 보수적으로 보는 편이 타당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 고건우 보증금 확인. 2022.03.11. 전입이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 임대차자료를 통해 실제 보증금과 인수범위를 먼저 확정해야 합니다.
- 주복례 40,000,000원 별도 계산. 현재 배당표에서는 보증금 전액이 매수인 인수입니다. 응찰가와 별도로 자금계획에 포함해야 합니다.
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 비교. 현재 회차 확정분은 49,604,000원입니다. 고건우 인수액이 확인되면 그 금액까지 더해 시세와 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 5회 유찰 시 매각가는 6,722,800원, 6회 유찰 시 4,705,960원으로 내려가지만 주복례의 40,000,000원 인수와 고건우 미상 위험은 별개입니다.
- 지하층 시세 별도 확인. 최근 85,000,000원 거래는 41.76㎡·1층이고, 39.84㎡·지하층 표본은 2022.03. 33,000,000원입니다. 층 차이를 무시한 단순 평균 비교를 피해야 합니다.
- 현황 표시 대조. 외벽에는 ‘성은빌라 가’로 표시된 것으로 조사돼 있으므로 현장 호수·출입구·점유관계를 직접 대조할 필요가 있습니다.
맺으며 — “9,604,000원 낙찰”이 곧 9,604,000원 취득은 아니다
이 물건은 네 번 유찰되며 감정가 40,000,000원에서 최저가 9,604,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 매우 싸 보이지만 권리구조를 넣으면 그림이 달라집니다. 주복례 보증금 40,000,000원이 전액 인수로 계산돼 현재 회차 확정분 실질취득은 49,604,000원이고, 고건우의 보증금은 아직 확인되지 않았습니다.
최근 12개월 거래 85,000,000원은 1층 표본이고, 이 물건과 같은 39.84㎡·지하층 거래는 33,000,000원입니다. 게다가 다세대 지하층, 4회 유찰, 단지 경매 평균 4.0회 유찰이라는 환금성 부담도 겹칩니다. 따라서 이 사건은 최저가가 싸다는 이유만으로 접근할 물건이 아니라, 고건우의 보증금과 최종 인수액을 먼저 확정한 뒤 실질취득액 기준으로 다시 계산해야 하는 사건입니다.
