인천지방법원 2025타경1012. 인천 미추홀구 주안동 성은빌라 지하층1호, 전용 39.84㎡ 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 정호순이고, 2022.04.11 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 물건의 현재 말소기준은 2025.04.21 인천신용보증재단 가압류 31,734,075원입니다. 그 뒤 2025.04.24 채시진의 강제경매개시결정이 이어졌고, 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부상의 채권이 아닙니다. 임차인입니다. 주복례는 2023.08.22 전입했고 보증금은 40,000,000원입니다. 전입일이 말소기준보다 앞서고, 배당요구도 했지만 우선변제권은 없는 구조로 잡혀 있어 보증금 미회수분이 매수인에게 남습니다. 현재 최저가 9,604,000원보다 보증금이 훨씬 크므로, 최저가가 960만원이라는 숫자를 가격 메리트로 그대로 해석하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1012 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1307-5 성은빌라 지하층1호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 39.84㎡ · 지하층 제1호 |
| 건물 / 이용상태 | 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 · 다세대주택 이용중 · 사용승인일 1992.10.15 |
| 소유자 | 정호순 (2022.04.11 소유권이전 · 거래가액 33,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 40,000,000원 / 9,604,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 청구 | 12,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
과거 한국주택은행·국민은행 근저당, 압류, 가압류, 과거 강제경매 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현 사건의 말소기준은 2025.04.21 인천신용보증재단 가압류입니다. 2025.04.24 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 다만 임차인의 전입일은 둘 다 이보다 앞서므로 등기 말소만 보고 인수 0원 사건으로 보면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 한 명은 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고건우 | 2022.03.11 | 미상 | 2025.06.18 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 주복례 | 2023.08.22 | 40,000,000원 | 2025.05.13 | 有 | 無 | 매수인 인수 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 약 4,000만원을 비교
이 빌라의 실거래 표본은 3건입니다. 전체 평균은 74,333,333원이지만, 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 85,000,000원·최신 거래 85,000,000원을 먼저 봐야 합니다. 다만 이 최신 거래는 2024.04, 전용 41.76㎡, 1층 거래이고 대상 물건은 지하층입니다. 같은 전용 39.84㎡ 지하층 실거래는 2022.03의 33,000,000원이 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 41.76㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2022.05 | 41.76㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2022.03 | 39.84㎡ | -1 | 33,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 74,333,333원 |
주복례만 반영한 실질취득 약 40,000,000원은 시세 데이터상 최근 12개월 평균·최신 거래 85,000,000원보다 낮습니다. 하지만 이 비교만으로 “싸다”고 결론 내리기도 어렵습니다. 최신 85,000,000원 거래는 1층이고, 대상과 면적이 같은 지하층 실거래는 33,000,000원이었습니다. 특히 실거래 표본 자체가 3건으로 적고 최신 관측 거래도 2024.04이므로, 지하층의 현재 환금가치를 별도로 보수적으로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 9,604,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 572,872원 |
| 인수 · 주복례 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 31,734,075원 | 9,031,128원 |
| 3. 경매개시결정 · 채시진 | 12,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 9,604,000원 중 집행비용 572,872원을 제외한 9,031,128원이 인천신용보증재단에 배당되는 계산입니다. 채권자 총 청구액 43,734,075원 중 34,702,947원이 미배당으로 남고, 신청채권 12,000,000원은 이 가정에서는 배당되지 않습니다. 주복례 보증금은 배당표에서 0원으로 잡혀 매수인 인수 문제가 발생합니다. 고건우 보증금은 별도 미상입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·층. 다세대주택으로 이용 중인 전용 39.84㎡ 지하층 제1호입니다. 사용승인일은 1992.10.15입니다.
- 입지. 인천 신기시장 남서측 및 남동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 대상 토지는 사다리형 평지이고, 북동측 및 남서측으로 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역 등에 포함되고, 공시지가는 1,296,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 외벽에는 ‘성은빌라 가’로 표시돼 있습니다.
- 환금성. 15세대 소규모 빌라의 지하층이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 실거래 표본도 3건으로 적어 가격 추정 오차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 고건우 임대차 원문 확인. 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 반드시 보완해야 합니다.
- 주복례 인수 계산. 최저가가 보증금보다 낮은 동안에는 낙찰가가 더 내려가도 주복례 기준 실질취득은 약 40,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
- 지하층 시세 별도 확인. 최신 85,000,000원 거래는 1층입니다. 대상과 같은 전용 39.84㎡ 지하층 실거래 33,000,000원도 함께 기준으로 삼아야 합니다.
- 명도·점유관계. 실제 임차인 2명이 확인되므로 낙찰 후 인도와 보증금 정산 구조까지 포함해 자금계획을 세워야 합니다.
- 절차 진행 여부. 2026.08.06 채권자에 대한 기각결정정본 발송 기록이 있으므로 2026.09.17 매각기일이 그대로 진행되는지 법원 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원문을 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “960만원짜리 빌라”가 아니라 “인수형 지하 다세대”
이 사건의 표면 숫자는 강합니다. 감정가 40,000,000원이 4회 유찰돼 최저가가 9,604,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석을 적용하면 결론은 완전히 달라집니다. 주복례의 대항력 보증금 40,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 확인된 범위의 실질취득은 약 40,000,000원으로 봐야 하고, 낙찰가가 더 내려가더라도 이 핵심은 달라지지 않습니다.
게다가 고건우는 2022.03.11 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 여기에 지하층, 15세대 소규모 빌라, 평균 4.0회 유찰, 제한적인 실거래 표본까지 겹칩니다. 주복례만 보면 40,000,000원은 최신 85,000,000원 거래보다 낮지만, 대상과 같은 지하층의 2022.03 거래는 33,000,000원이었습니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸서 들어가는 사건”이 아니라, 미상 임차인 보증금을 먼저 확정한 뒤 지하층 환금가치와 실질취득비용을 다시 계산해야 하는 사건입니다.
