최저가 1,960만원이 아니라 실질취득 4,000만원부터 — 미상 임차인까지 남은 성은빌라 지하층

인천지방법원 2025타경1012. 인천 미추홀구 주안동 성은빌라 지하층1호, 전용 39.84㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 4,000만원이고 두 차례 유찰돼 최저가는 1,960만원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 49%까지 할인된 물건처럼 보이지만, 권리관계의 중심은 가격표가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인 2명입니다.

주복례는 2023년 8월 22일 전입했고 보증금은 4,000만원입니다. 말소기준인 2025년 4월 21일 인천신용보증재단 가압류보다 앞서므로 대항력이 있으며, 확정일자는 확인되지 않습니다. 고건우도 2022년 3월 11일 전입해 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·금액 미상으로 봐야 합니다. 보증기관의 중복 승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심

1992년과 1999년에 설정된 한국주택은행·국민은행 근저당은 2007년 11월 1일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 과거 세무서 압류와 가압류도 각각 해제·말소 기록이 있습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025년 4월 21일 인천신용보증재단 가압류 31,734,075원이며, 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

문제는 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 주복례와 고건우 모두 전입일이 2025년 4월 21일보다 빠릅니다. 주복례는 보증금 4,000만원이 확인되지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권을 인정하기 어렵고, 고건우는 보증금 자체가 미상입니다. 따라서 주복례의 알려진 보증금 위험과 고건우의 미상 인수위험을 분리해 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 본다

성은빌라(가동)는 15세대 규모이고, 확인되는 거래는 3건입니다. 전체 평균은 74,333,333원이지만 2022년 고가 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단의 우선 기준으로 삼기 어렵습니다. 최근 거래 및 최근 12개월 평균 기준값은 85,000,000원이고, 최근 흐름은 이전 거래 대비 23.2% 상승으로 잡힙니다.

주복례 기준 실질취득 4,000만원은 최근 거래 8,500만원의 약 47.1%입니다. 그러나 최근 거래는 전용 41.76㎡의 지상 1층이고, 본건과 면적·층이 같은 2022년 3월 지하층 거래는 3,300만원입니다. 실질취득 4,000만원은 이 직접 비교 거래보다 700만원 높습니다. 고건우의 보증금까지 확인되지 않은 상태이므로 최근 지상층 거래만 근거로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 19,600,000원 가정)

총 채권액 89,351,083원 중 예상배당은 18,847,200원, 미배당은 70,503,883원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 신청채권자 채시진의 청구액 12,000,000원도 현재 가정에서는 배당되지 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려간다

3회 유찰 시 최저가는 13,720,000원, 4회 유찰 시 9,604,000원으로 내려갑니다. 그러나 주복례의 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이므로, 가격 비교용 실질취득은 약 4,000만원 수준에서 고정됩니다. 최저가가 내려갈수록 싸지는 구조가 아니라 낙찰대금과 인수분의 구성만 달라지는 구조입니다. 고건우의 보증금이 확인되면 총 부담은 더 커질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천 신기시장 남서측 및 남동측 인근의 기존 주택지대로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물의 지하층 제1호이며, 사용승인일은 1992.10.15입니다.
• 설비. 위생시설·급배수시설·난방시설 등 기본설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 사다리형 평지의 다세대주택 부지로, 북동측 및 남서측 도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 1,296,000원/㎡이며 토지면적은 322㎡입니다.
• 하자 표시. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 15세대 소규모 노후 다세대의 지하층으로, 지상층 거래가와 직접 비교하기 어렵고 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 고건우 보증금 확인. 전입일은 선순위이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 임대차계약서와 매각물건명세서 원문을 확인해야 합니다.
• 주복례 권리 확인. 보증금 40,000,000원, 전입 2023.08.22, 배당요구 2025.05.13입니다. 확정일자와 실제 배당·인수 범위를 대조해야 합니다.
• 점유관계 확인. 임차인 2명의 실제 점유 부분과 세대 구성, 전대·동거 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 등기·배당 불일치 확인. 2007년 말소된 근저당이 예상배당에 포함돼 있으므로 현행 등기와 법원 배당순위 원문을 확인해야 합니다.
• 세금 확인. 과거 세무서 압류 3건에는 말소 기록이 있으나, 별도의 당해세·지방세 체납 여부는 확인이 필요합니다.
• 지하층 상태 확인. 누수·결로·곰팡이·채광·환기·배수와 침수 흔적을 현장에서 확인해야 합니다.
• 외벽 표시 확인. 현장 외벽에는 “성은빌라 가”로 표시돼 있으므로 동·호수와 등기 목적물을 정확히 대조해야 합니다.
• 실거래 비교 기준. 최근 85,000,000원 거래는 지상 1층·41.76㎡입니다. 본건과 같은 39.84㎡ 지하층 거래 33,000,000원을 함께 봐야 합니다.
• 관리비·명도 비용. 공용부분 관리비 체납과 인도명령·명도 협의 비용을 별도 산정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 최저가”보다 선순위 임차인을 먼저 본다

이 물건의 최저가는 1,960만원이지만, 그 숫자만으로 투자 매력을 판단하면 안 됩니다. 주복례의 보증금 4,000만원이 최저가보다 크기 때문에 대항력 인수형 고정 규칙상 실질취득 기준은 약 4,000만원입니다. 추가 유찰로 최저가가 1,372만원이나 960만원까지 내려가도 주복례 기준 총액은 크게 낮아지지 않습니다.

더 큰 문제는 고건우입니다. 말소기준보다 먼저 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실질취득 상한을 확정할 수 없습니다. 최근 지상층 거래 8,500만원만 보면 4,000만원이 낮아 보이지만, 동일 면적·지하층 거래는 3,300만원이었습니다. 여기에 1992년 사용승인, 지하층 환금성, 2회 유찰, 등기 말소기록과 예상배당의 불일치가 겹칩니다.

최저가는 낮지만 권리비용은 고정되고, 미상 임차인 위험은 열려 있습니다. 고건우의 임대차 내용과 실제 배당·인수 범위가 확인되기 전에는 가격 가점을 줄 수 없습니다. 이 사건은 “얼마에 낙찰받느냐”보다 낙찰 뒤 얼마를 추가로 떠안는지 먼저 확정해야 하는 물건입니다.