인천지방법원 2025타경1037. 인천역 동측 차이나타운 안에 있는 북성동2가 12-25의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 251.4㎡이며 일반건축물대장상 건물 용도는 모두 영업소입니다. 다만 감정 당시 실제 이용은 미사용 상태였고, 건물 상태도 폐가 수준으로 조사됐습니다. 일반적인 수익형 근린시설을 사는 거래라기보다, 기존 폐건물과 토지의 재활용 가능성을 함께 검토해야 하는 물건입니다.
권리관계는 현재 존속하는 케이엠아이에셋 주식회사의 근저당권을 중심으로 단순합니다. 1995년 백령농업협동조합 근저당권은 2024.12.20 해지로 말소됐고, 같은 날 설정된 케이엠아이에셋 주식회사 근저당권과 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1037 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 북성동2가 12-25 · 차이나타운로44번길 32-4 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일반건축물대장상 영업소 · 토지 251.4㎡ |
| 건물 현황 | 벽돌조 슬래브지붕 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 · 미사용 · 폐건물 상태 |
| 사용승인 | 1964.01.03 / 1972.02.28 |
| 소유자 | 박성칠 (단독소유 · 1994.12.25 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 632,324,000원 / 309,839,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이엠아이에셋 주식회사 / 406,794,456원 |
| 매각조건 | 건물과 토지 일괄매각 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 존속 근저당 이후 권리는 소멸
박성칠이 1995.09.15 소유권이전등기를 마쳤고, 1995.11.07 백령농업협동조합 명의의 채권최고액 35,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권은 2024.12.20 해지로 말소됐습니다. 과거 인천광역시 중구의 압류 2건도 각각 2003.05.20과 2008.03.17 해제로 이미 말소됐습니다.
현재 권리분석의 실질적인 기준은 2024.12.20 설정된 케이엠아이에셋 주식회사의 채권최고액 480,000,000원 근저당권입니다. 이후 2025.05.02 같은 회사가 임의경매를 신청했습니다. 해당 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상배당 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49% 유찰가만으로는 부족하다
감정가는 632,324,000원, 2회 유찰된 최저매각가는 309,839,000원으로 감정가의 49%입니다. 예상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액도 309,839,000원입니다.
다만 이 물건은 일반적인 주택이나 사용 중인 상가가 아닙니다. 일반건축물대장상 용도는 영업소지만 실제로는 미사용 폐건물이고, 별도 설비내역도 파악되지 않았습니다. 비교할 실거래 기준도 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 309,839,000원 | 304,701,254원 | 175,298,746원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 216,887,300원 | 213,050,878원 | 266,949,122원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 151,821,110원 | 148,895,614원 | 331,104,386원 |
유찰이 이어질수록 매수인의 예상 인수액이 생기는 구조는 아니지만, 채권자의 미배당액은 커집니다. 현재 회차에서도 케이엠아이에셋 주식회사의 채권최고액 기준 미배당이 발생하며, 신청채권 청구액 406,794,456원도 전액 충족되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 309,839,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 5,137,746원 |
| 1. 백령농업협동조합 근저당 | - | 0원 |
| 2. 케이엠아이에셋 주식회사 근저당 | 480,000,000원 | 304,701,254원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
백령농업협동조합 근저당은 등기상 2024.12.20 해지로 말소됐으며 예상배당은 0원입니다. 케이엠아이에셋 주식회사에는 304,701,254원이 배당되고 175,298,746원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 북성동2가의 인천역 동측 차이나타운 내에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 인천역 1호선 및 수인선이 소재해 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 251.4㎡, 토지이용상황은 상업용입니다. 지형은 평지, 형상은 가로장방이며 도로 접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다.
- 공시지가. 1,409,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다. 도시관리계획이 입안 중인 지역으로 기재돼 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역·철도보호지구·특별관리해역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역·중점경관관리구역에 포함되거나 저촉됩니다.
- 건물 상태. 일반건축물대장상 용도는 영업소이나 현황은 미사용 건물이며, 별도 설비내역을 파악하지 못할 정도의 폐가 수준으로 조사됐습니다.
- 환금성. 차이나타운과 인천역 인근 입지는 분명하지만, 폐건물과 각종 토지 규제, 활용 목적에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임차인 기재는 없지만 임대관계가 미상으로 조사됐습니다. 출입 가능 여부와 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 폐건물 상태 확인. 구조체·지붕·외벽·누수·균열·안전 상태와 보수 또는 철거 가능성을 건축 전문가와 확인하세요.
- 활용계획 검토. 영업소 용도와 실제 사용계획이 일치하는지, 용도변경이나 신축·증축이 가능한지 관계기관에 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 지구단위계획구역, 철도보호지구, 상대보호구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약 허가구역 등 개별 규제의 적용 내용을 확인하세요.
- 도로 조건 확인. 도로 접면이 세로한면(불)로 조사됐습니다. 건축·철거 차량 진입과 인허가에 미치는 영향을 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물의 등기·대장·현황 경계 및 부속물 포함 범위를 매각서류와 현장에서 대조하세요.
- 응찰가 산정. 최저가 309,839,000원 외에 정비·철거·보수·설계·인허가 비용을 반영해 총사업비 기준으로 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건은 권리만 보면 비교적 명료합니다. 과거 백령농업협동조합 근저당과 지방자치단체 압류는 이미 말소됐고, 현재 존속하는 케이엠아이에셋 주식회사 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 인수액도 0원입니다.
하지만 낙찰 대상은 사용 중인 정상 영업소가 아니라 미사용 폐건물과 토지입니다. 감정가 632,324,000원에서 2회 유찰돼 309,839,000원까지 내려왔어도, 실거래 비교 근거와 정상 사용가치가 확인되지 않은 상태에서는 49%라는 숫자만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 권리는 통과할 수 있지만, 건물 상태와 토지 활용성 검증이 끝나기 전까지 가격 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
