74,774,000원
인천지방법원 2025타경1045. 인천 남동구 만수동 파크원52 2층 203호, 공부상 오피스텔입니다. 감정가는 218,000,000원이지만 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 74,774,000원까지 내려왔습니다. 권리의 기준은 2018.06.14 설정된 농협은행주식회사 근저당권으로, 채권최고액은 192,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고 2025.04.28 농협은행 주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 배당 계산상 매각대금으로 채권을 모두 갚지 못하더라도 미배당 근저당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 산정 인수액은 0원입니다.
가격은 분명 낮아졌습니다. 현재 최저가 74,774,000원은 최신 실거래 152,000,000원보다 낮고, 최근 12개월 평균 158,333,333원의 47.2%입니다. 그러나 전체 실거래 평균 181,625,000원만 보고 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다. 최근 거래 흐름은 과거 거래군보다 19.1% 하락한 것으로 집계돼 있습니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 오래된 250,000,000원 거래보다 최근 평균 158,333,333원과 최신 152,000,000원을 중심으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1045 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 5-231 파크원52 2층203호 · 도로명 인천광역시 남동구 만수로100번길 23 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 공부상 오피스텔 · 실거래 비교면적 67.43㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상14층 · 2018.05.04 준공 |
| 소유자 | 권외순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 74,774,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 148,104,713원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당
2018.05.14 이국섭·곽주헌의 소유권보존과 함께 주식회사무궁화신탁으로 신탁등기가 이뤄졌고, 해당 신탁등기는 2018.06.14 말소됐습니다. 같은 날 권외순에게 소유권이 이전되고 농협은행주식회사 근저당권이 채권최고액 192,000,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025.04.28 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 47.2%
파크원52 실거래 표본은 8건입니다. 전체 평균은 181,625,000원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 158,333,333원, 최신 거래 152,000,000원, 그리고 최근 거래군이 과거보다 -19.1% 내려온 흐름을 우선 반영하는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 67.43㎡ | 4 | 152,000,000원 |
| 2024.10 | 67.43㎡ | 8 | 158,000,000원 |
| 2024.10 | 68.69㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2024.07 | 63.95㎡ | 14 | 193,000,000원 |
| 2024.04 | 67.43㎡ | 10 | 190,000,000원 |
| 2023.02 | 64.52㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 2021.10 | 67.43㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 2021.07 | 67.43㎡ | 6 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 158,333,333원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 181,625,000원 |
현재 최저가 74,774,000원은 최근 12개월 평균 대비 47.2%입니다. 최신 실거래 역시 152,000,000원으로 최저가보다 높습니다. 숫자만 보면 가격 간격이 큰 것은 분명합니다. 다만 최근 시세가 과거보다 19.1% 하락했고, 현재 사건 자체도 이미 3회 유찰됐기 때문에 낮은 최저가를 곧바로 정상가 대비 확정 수익으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,774,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,745,932원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 192,000,000원 | 73,028,068원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 농협은행 근저당 채권최고액 192,000,000원 중 73,028,068원이 배당되고, 미배당액은 118,971,932원입니다. 신청채권 148,104,713원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 74,774,000원 | 73,028,068원 | 118,971,932원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 52,341,800원 | 50,999,648원 | 141,000,352원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 36,639,260원 | 35,579,753원 | 156,420,247원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 농협은행의 미배당은 커지지만, 제시된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 배당 부족액과 매수인 인수액을 혼동하지 않는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 만수북초등학교 북측 인근. 주위에 아파트·다세대주택·오피스텔·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측으로 도로가 소재합니다.
- 용도. 공부상 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 지하1층/지상14층 건물입니다.
- 설비. 난방·위생·급배수·승강기·소화전·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 도로에 접합니다. 공시지가는 1,682,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 흐름. 실거래 8건의 전체 평균은 181,625,000원이지만 최근 12개월 평균은 158,333,333원이고 최신 거래는 152,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 과거 대비 -19.1%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 기준은 최근값 우선. 과거 250,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 181,625,000원보다 최근 12개월 평균 158,333,333원과 최신 152,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거보다 19.1% 하락했습니다. 현재 최저가가 낮더라도 향후 시세가 고정된다는 전제로 접근하지 마세요.
- 임대·점유 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 오피스텔 환금성 점검. 현재 사건 3회 유찰, 단지 경매 평균 유찰 2.3회라는 수치를 가격 협상력뿐 아니라 수요 확인 신호로 함께 보세요.
- 미배당과 인수 구분. 현재 근저당 미배당 118,971,932원이 발생하지만 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항·점유관계·배당요구·매각조건과 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸진 것은 맞지만, 이유 없는 할인은 아니다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2018.06.14 농협은행 근저당이 말소기준이고, 배당 부족이 발생하더라도 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 가격도 감정가 218,000,000원에서 3회 유찰돼 74,774,000원까지 내려와, 최근 12개월 평균 158,333,333원의 47.2% 수준입니다.
다만 가격 할인만 보고 결론을 끝내면 안 됩니다. 최신 실거래는 152,000,000원이고 최근 거래군은 과거보다 19.1% 하락했습니다. 현재 사건은 이미 3회 유찰됐고 공부상 용도는 오피스텔이며 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 권리는 합격권, 가격은 매력 구간이지만 환금성·점유·하락 추세 확인이 최종 관문인 사건입니다.
