인천지방법원 2025타경1119. 인천 중구 운서동 더예스포레스트 2층 206호로, 기준시점 현재 근린생활시설인 음식점으로 이용 중인 물건입니다. 주식회사화풍정이 2023년 8월 거래가액 1,400,766,136원에 소유권을 취득한 날, 주식회사하나은행이 채권최고액 1,080,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 뒤이어 들어온 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 현재 최저매각가 612,500,000원을 기준으로 한 예상배당에서는 집행비용을 제외한 603,975,000원이 하나은행 근저당에 배당되고, 후순위 가압류권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 낙찰자가 승계할 권리로 계산된 금액도 0원입니다.
하지만 입찰 판단의 중심은 최저가 비율이 아니라 206호 단독으로 정상적인 점유·사용·처분이 가능한가입니다. 감정평가와 매각물건명세서에는 205호와 일부 벽체를 철거하여 하나의 음식점으로 사용 중이라고 적혀 있습니다. 따라서 205호와의 경계, 출입 동선, 내부 설비, 영업공간 분리 상태를 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만 보고 접근해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1119 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 3094-2 더예스포레스트 2층 206호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(음식점)로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 6층, 지상 10층 중 제2층 제206호 · 사용승인일 2022.08.03 |
| 소유자 | 주식회사화풍정 (2023.08.29 소유권이전, 거래가액 1,400,766,136원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,250,000,000원 / 612,500,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 882,575,508원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 현장 특이사항 | 인접한 제205호와 일부 벽체를 철거하여 일체의 음식점으로 사용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.08.29 주식회사하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 피에이치파트너스그룹 가압류, 국세 압류, 인천신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정과 인천광역시 중구 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 하나은행의 채권최고액은 1,080,000,000원이고 이 사건 신청 청구액은 882,575,508원입니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
현황조사에 나타난 조사대상은 HAN XIAOLI와 MAN YANQIN 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 신고를 제외한 조사대상은 실제로 2명입니다. 두 사람 모두 전입신고일이 2024.09.20로, 말소기준일인 2023.08.29보다 늦어 대항력은 없습니다.
| 성명 | 전입신고 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| HAN XIAOLI | 2024.09.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| MAN YANQIN | 2024.09.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람의 전입신고가 말소기준권리보다 늦으므로 보증금 전액을 낙찰자가 인수하는 대항력 임차인 구조는 아닙니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 부분이 확인되지 않았습니다. 특히 대상물이 음식점으로 이용되고 있으므로 전입신고자와 영업장 점유자의 관계가 같은지도 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격 조건 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단은 보류
감정가는 1,250,000,000원, 현재 최저매각가는 612,500,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰되면서 최저가가 크게 낮아졌지만, 근린시설은 주거용 부동산처럼 단순한 동일 평형 비교가 어렵습니다. 이 사건에서 가격을 판단하려면 206호 단독 사용가치, 205호와의 통합 영업 상태, 임대수익과 관리비, 내부 시설 상태를 함께 검증해야 합니다.
현재 계산상 실질취득액은 최저가 612,500,000원에 인수액 0원을 더한 612,500,000원입니다. 그러나 이를 곧바로 시세보다 낮은 가격이라고 표현할 근거는 없습니다. 두 차례 유찰은 할인 신호인 동시에 기존 감정가와 실제 응찰 수요 사이에 차이가 있었다는 신호이기도 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 612,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,525,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,080,000,000원 | 603,975,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 피에이치파트너스그룹 | 181,784,766원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 인천신용보증재단 | 33,184,101원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,294,968,867원 중 채권자 배당액은 603,975,000원이며, 미배당액은 690,993,867원입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수액은 각각 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 공항철도 운서역 남동측 인근이며, 주변은 업무시설인 오피스텔과 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 공항철도 운서역과 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 남서측과 북서측으로 폭 약 30m 내외 도로, 동측으로 폭 약 10m 내외 도로, 남동측으로 폭 약 10m 내외 보행자도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역, 장애물제한표면구역과 성장관리권역에 포함됩니다.
- 토지 조건. 토지면적 2,138.2㎡의 평지·가로장방형 상업용 건부지이며 공시지가는 3,434,000원/㎡입니다.
- 건물. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 인테리어 마감이며 기본적인 급배수·위생설비와 승강기가 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 인접한 205호와 일부 벽체를 철거해 하나의 음식점으로 사용 중입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 보고된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 205호 권리관계 확인. 205호의 소유·점유관계와 206호 사이의 출입구, 주방, 급배수, 전기·가스 설비 연결 상태를 확인하세요.
- 전유부분 경계 확인. 집합건축물대장·도면과 현장 구조를 대조해 206호 단독 인도와 독립 사용이 가능한지 점검하세요.
- 조사대상 2명 확인. HAN XIAOLI와 MAN YANQIN의 실제 점유 부분, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인하세요.
- 영업장 점유 확인. 현재 음식점 운영자와 전입신고자가 동일한지, 영업시설과 집기의 소유자가 누구인지 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 비율만 보지 말고 206호 단독 임대수익, 관리비, 공실 가능성과 분리 비용을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 제출된 서류를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물 도면을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘독립 점포성’을 사는 경매
이 사건은 말소기준이 명확하고 예상 매수인 인수액도 0원이라 등기상 권리 구조는 비교적 단순합니다. 전입신고자 2명도 말소기준 이후 전입해 대항력은 없습니다. 그러나 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않았고, 무엇보다 206호가 205호와 벽체 일부를 철거한 채 하나의 음식점으로 운영되고 있다는 점이 핵심입니다.
최저가 612,500,000원은 감정가의 49%지만, 비교 가능한 거래가격과 독립적인 점포 이용가치를 검증하지 않은 상태에서 “싸다”고 결론 내릴 수는 없습니다. 이 물건의 승부처는 등기 말소가 아니라 206호만으로 정상적인 인도·임대·영업이 가능한지입니다. 권리는 통과, 가격은 현장 확인 후 판단. 205호와의 물리적·운영상 연결 상태가 응찰가를 결정해야 합니다.