인천지방법원 2025타경1140. 인천 남동구 만수동 현대맨션(855-17) 3동 지층2호, 면적 35.66㎡의 다세대 물건입니다. 소유자 장귀례가 2015년 5월 4일 거래가 50,000,000원에 취득했고, 같은 날 남인천농업협동조합이 채권최고액 36,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025년 5월 27일 남인천농업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 매각이 완료되면 현재 소유권과 말소기준 근저당권, 그 이후 경매개시결정은 소멸합니다.
임차인은 확인되지 않았고 예상 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 19,551,000원입니다. 권리상 미배당되는 근저당 채권이 17,200,918원 발생하지만, 이는 채권자가 회수하지 못하는 금액일 뿐 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1140 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 855-17 제3동 지층2호 · 백범로214번길 39-1 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 35.66㎡ · 지층 |
| 건물 / 규모 | 현대맨션(855-17) · 16세대 · 1991.12.24 준공 |
| 소유자 | 장귀례 (2015.05.04 거래가 50,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 19,551,000원 (3회 유찰 · 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 23,709,156원 |
| 말소기준권리 | 2015.05.04 남인천농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 36,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 미배당은 있어도 인수는 없다
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금이나 별도 인수 권리는 확인되지 않습니다. 1992년 한국주택은행 근저당권과 2007년 국민건강보험공단 압류는 이미 말소됐고, 2018년 및 2024년 인천신용보증재단의 강제경매개시결정도 각각 취소·말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2015년 5월 4일 남인천농업협동조합 근저당권입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 하락 추세를 함께 봐야 한다
현대맨션(855-17)의 면적 36.32㎡ 거래 8건입니다. 전체 평균 78,637,500원에는 2021년부터 2024년까지의 거래가 섞여 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균 72,866,666원, 확인된 최신 거래 67,000,000원, 최근 거래가격 추세 -11.2%를 우선해 살펴야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 36.32㎡ | 1층 | 67,000,000원 |
| 2023.05 | 36.32㎡ | 3층 | 81,600,000원 |
| 2023.04 | 36.32㎡ | 2층 | 70,000,000원 |
| 2022.06 | 36.32㎡ | 3층 | 80,000,000원 |
| 2022.05 | 36.32㎡ | 2층 | 75,000,000원 |
| 2022.05 | 36.32㎡ | 2층 | 75,000,000원 |
| 2022.04 | 36.32㎡ | 1층 | 91,000,000원 |
| 2021.11 | 36.32㎡ | 1층 | 89,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 72,866,666원 |
실질취득액 19,551,000원은 최근 12개월 평균의 26.8%이며, 감정가 57,000,000원보다도 낮습니다. 숫자상 가격 간극은 분명히 큽니다. 다만 경매 대상은 거래 사례의 1~3층과 다른 지층이고, 확인된 최신 거래는 2024년 1월입니다. 여기에 최근 거래가격이 -11.2% 하락한 흐름이므로, 과거 거래가와의 차이를 곧바로 확정적인 시세차익으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,551,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 751,918원 |
| 1. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 36,000,000원 | 18,799,082원 |
| 근저당 미배당 | - | 17,200,918원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
근저당 채권액은 채권최고액 36,000,000원 기준입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으나, 현재 확인된 권리구조상 근저당 미배당액은 매수인이 인수하지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 19,551,000원 | 18,799,082원 | 17,200,918원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 13,685,700원 | 13,039,357원 | 22,960,643원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 9,579,990원 | 9,007,550원 | 26,992,450원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (토지·거래 정보 기준)
- 용도. 토지이용상황은 다세대이며, 대상은 현대맨션(855-17) 제3동 지층2호입니다.
- 규모. 16세대, 1991.12.24 준공 건물로 대상 면적은 35.66㎡입니다.
- 토지. 대지면적 375.3㎡, 지목은 대, 완경사·세로장방 형태이며 소로한면에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 공시지가는 1,464,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 도로에 접합니다.
- 거래 흐름. 확인된 거래가격은 67,000,000원부터 91,000,000원까지이며, 최근 거래가격 추세는 -11.2%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지층 상태 확인. 채광·환기·습기·누수·곰팡이·배수 상태를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 임차인은 확인되지 않았지만 현장 점유자와 인도 가능 시점을 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 전체 평균 78,637,500원보다 최근 12개월 평균 72,866,666원과 최신 거래 67,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격 추세 -11.2%를 매도 예상가격과 보유기간에 반영해야 합니다.
- 환금성 검증. 16세대·지층·3회 유찰·경매 낙찰률 0.0%를 감안해 실제 매수 수요와 임대 수요를 확인해야 합니다.
- 관리비·체납 확인. 관리 주체와 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 규제가 취득 목적에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 거래 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 환금성은 현장 검증”
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 실질취득액 19,551,000원입니다. 실질취득액이 최근 12개월 평균 72,866,666원의 26.8%라는 점은 강한 가격 장점입니다. 그러나 대상은 지층 다세대이고, 확인된 최신 거래는 2024.01의 67,000,000원이며 최근 거래가격 추세는 -11.2%입니다. 여기에 3회 유찰과 경매 낙찰률 0.0%가 겹칩니다.
권리분석은 합격이지만, 투자성 판단은 지층 상태와 환금성 검증을 통과해야 합니다. 낙찰가가 낮다는 이유만으로 일반층 실거래가를 그대로 적용하기보다, 현장 상태·점유·관리비·임대수요와 실제 재매각 가능 가격을 확인한 뒤 보수적인 입찰 상한을 정하는 물건입니다.