인천지방법원 2025타경1155. 인천 남동구 만수동 리벤시아 4층 402호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 말소기준은 2018.04.24. 설정된 수협은행 근저당권 174,000,000원입니다. 이후 설정된 티포스코퍼레이션대부 근저당권은 2023.04.21. 이미 말소됐고, 2025.05.30. 수협은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기권리와 배당 시나리오를 기준으로 한 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 226,000,000원에서 2회 유찰되어 110,740,000원까지 내려왔습니다. 인수액이 없으므로 현재 회차의 실질취득액도 110,740,000원입니다. 이는 시세 자료상 최근 12개월 평균과 최신 거래가인 165,000,000원의 67.1%입니다. 다만 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 223,875,000원은 현재 가격 판단의 중심 근거로 삼기 어렵고, 최근 가격이 과거 구간보다 32.2% 낮아진 하락 추세를 우선 반영해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1155 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 844-40 리벤시아 4층 402호 도로명: 인천광역시 남동구 서판로54번길 16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 감정평가상 오피스텔 · 거래 비교면적 68.64㎡ · 10층 건물 중 4층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 · 사용승인 2017.07.28 · 리벤시아 24세대 |
| 소유자 | 장세환 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 110,740,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 154,249,084원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유관계는 미상
2017년 설정된 신탁등기는 2018.04.24. 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐고, 같은 날 장세환 명의의 소유권이전과 수협은행 근저당권 설정이 접수됐습니다. 따라서 수협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 2022년 설정된 후순위 근저당권도 2023년에 이미 말소돼 현재 인수할 담보권으로 남아 있지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세의 67.1%, 그러나 하락 추세
리벤시아의 거래 비교면적 68.64㎡ 및 인접 면적대 실거래 8건입니다. 전체 평균은 223,875,000원이지만, 2021~2022년의 235,000,000원~286,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 165,000,000원, 최신 거래 165,000,000원과 최근 추세 -32.2%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 68.64㎡ | 5 | 165,000,000원 |
| 2024.08 | 67.7㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2022.09 | 67.7㎡ | 6 | 286,000,000원 |
| 2022.03 | 68.64㎡ | 3 | 280,000,000원 |
| 2022.01 | 67.7㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2021.12 | 67.7㎡ | 2 | 262,000,000원 |
| 2021.10 | 68.89㎡ | 6 | 248,000,000원 |
| 2021.09 | 68.64㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 165,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 110,740,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래가의 67.1%입니다. 숫자만 보면 최근 확인 거래보다 낮습니다. 그러나 최근 가격대가 이전 거래군보다 32.2% 하락했고, 최근 12개월 표본도 2건에 불과합니다. 따라서 223,875,000원의 전체 평균 대비 49.5%라는 수치만으로 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,350,360원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 174,000,000원 | 108,389,640원 |
| 2. 티포스코퍼레이션대부 근저당 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 108,389,640원이 수협은행에 배당되고, 소유자 잔여금은 0원입니다. 티포스코퍼레이션대부 근저당권은 2023.04.21. 말소됐으며 예상배당도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 110,740,000원 | 108,389,640원 | 95,610,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 77,518,000원 | 75,722,676원 | 128,277,324원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 54,262,600원 | 52,885,873원 | 151,114,127원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 시세 자료 기준)
- 입지. 인천동부초등학교 서측 인근이며, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물의 4층 402호입니다. 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 8m 도로, 남측·북측·서측 약 4m 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함되며, 공시지가는 1,583,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 현장 폐문으로 내부 상태와 구체적인 임대관계는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 24세대 규모로 거래 표본이 많지 않고, 최근 가격 추세가 -32.2%입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.4회여서 매도 기간과 환금가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 폐문과 이해관계인 부재로 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사서·전입세대 확인자료를 원문으로 대조하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 분류와 감정평가상 오피스텔 이용상태를 건축물대장과 현장 이용상태로 재확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 223,875,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가 165,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 하락 추세 반영. 현재 실질취득액은 최근 시세의 67.1%지만 최근 가격 추세가 -32.2%입니다. 추가 하락과 처분기간을 감안해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 말소등기 대조. 티포스코퍼레이션대부 근저당권의 2023.04.21. 말소 여부와 수협은행 근저당권의 말소기준 지위를 등기 원문으로 확인하세요.
- 체납 비용 확인. 관리비·당해세·최우선변제 가능 항목은 배당표와 별도로 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 내부 조사가 이뤄지지 않았으므로 시설 상태와 수리비를 현장 및 관계자료로 점검하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 조건부
이 물건은 말소기준권리 이후의 등기권리가 정리되는 구조이고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가와 실질취득액 110,740,000원도 최근 12개월 평균과 최신 거래가 165,000,000원의 67.1%로 내려와 있습니다.
그러나 낮은 최저가만으로 안전성과 수익성을 동시에 확정할 수는 없습니다. 현장조사에서 임대관계가 확인되지 않았고, 최근 가격 추세는 -32.2%입니다. 24세대 규모, 평균 2.4회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 경매 통계도 환금성을 보수적으로 봐야 할 근거입니다. 결론은 등기권리는 통과, 점유 확인은 필수, 가격은 하락 추세를 반영한 조건부 접근입니다.
